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美国高层拟与乌克兰探讨俄乌和平方案,但幕后外交进程复杂,美国谈判代表曾秘密会晤俄方,并起草纳入俄罗斯诉求的提案,引发盟友及国会议员对美方偏袒俄罗斯的质疑,同时乌克兰国内腐败调查也给谈判蒙上阴影,未来走向充满变数。

据一名美国高级官员透露,美国总统特朗普的高级谈判代表计划于周日在佛罗里达州与乌克兰官员会面,探讨通过和平解决方案终止俄乌冲突。
计划出席此次会谈的美国谈判代表包括:国务卿鲁比奥、美国特使史蒂夫・威特科夫,以及总统女婿、同时承担部分国际外交事务的商人贾里德・库什纳。
此次会面之前,上述美方官员与乌克兰谈判代表已于上周末在日内瓦举行过一轮会谈。在乌克兰基辅,总统泽连斯基正应对一场腐败调查引发的后续影响 —— 该调查导致其首席谈判代表兼办公厅主任安德烈・叶尔马克于周五辞职。叶尔马克此前曾参与日内瓦会谈,并曾与鲁比奥一同向记者介绍会谈情况。
俄罗斯官员此前表示,威特科夫计划于下周前往莫斯科。
近期的外交进程充满变数,原因是外界质疑特朗普的部分助手是否在偏袒俄罗斯总统普京的诉求,而牺牲泽连斯基及乌克兰民众的利益 —— 乌克兰目前正遭受俄罗斯军队的围困。
上月特朗普要求助手推动解决这场冲突后,威特科夫与库什纳起草了一份包含28点内容的提案,其中纳入了俄罗斯的意见。在此过程中,这两名美国人曾在迈阿密与普京的特使、俄罗斯主权财富基金负责人基里尔・德米特里耶夫秘密会面。
本月,美方人员还曾在佛罗里达州与泽连斯基的国家安全顾问鲁斯特姆・乌梅罗夫会面。泽连斯基周六在社交媒体帖子中表示,乌梅罗夫将加入周日的乌克兰代表团。
泽连斯基周六在另一条社交媒体帖子中称:"美方展现出建设性态度,未来几天有望细化具体步骤,确定如何以有尊严的方式结束这场冲突。" 他还补充道,前往美国的乌克兰代表团 "已获得必要的授权"。
在得知美俄官员曾共同起草和平计划,且该提案文本被泄露后,美国的欧洲盟友以及包括共和党人在内的部分美国议员表达了担忧。上周六,多名美国参议员表示,鲁比奥当天在飞往日内瓦参会途中曾致电他们,并告知该计划由俄罗斯起草。
随后鲁比奥称,乌克兰方面也为提案提供了想法。但他在日内瓦向记者承认,美国官员最初是基于俄罗斯的诉求展开工作,并从俄方获取了口头及书面意见。
上周日在日内瓦举行的多轮长时间会谈后,美乌官员均对谈判表示乐观。官员们已将28点提案内容进行精简,鲁比奥表示,涉及北约及欧洲国家的条款已被移除,留待后续单独谈判 —— 这类谈判需要纳入欧洲方面的意见。泽连斯基则称,他将与特朗普直接讨论 "敏感议题",这些议题大概率包括领土问题。
本周,媒体公布的泄露录音及文字记录显示,威特科夫此前曾与俄罗斯官员进行过多次单独对话。这些对话引发质疑:威特科夫是否在代表俄罗斯谈判,并将俄方诉求包装成美方建议。特朗普向记者表示,他未曾听过这些录音,但称自己并不担心。
特朗普与美国副总统万斯已批准最初的28点提案,万斯的友人、陆军部长德里斯科尔本月也参与了相关外交工作。部分主张美国减少对乌克兰军事介入的人士认为,要达成一份乌克兰及其支持者认可的公平解决方案难度极大(甚至可能无法实现),但尝试结束冲突仍具有重要意义。
尽管欧洲方面对和平谈判持担忧态度,鲁比奥仍计划采取一项极不寻常的举措:缺席下周在布鲁塞尔举行的北约成员国外长会议。

一名阿富汗男子被控在华盛顿枪击两名国民警卫队成员并致一人死亡,此人将面临一级谋杀罪指控。该起袭击事件促使美国总统唐纳德・特朗普宣布,他将阻止来自"第三世界国家"的移民入境。
美国哥伦比亚特区联邦检察官珍妮・皮罗周五在福克斯新闻节目中表示,将对29岁的拉赫曼乌拉・拉坎瓦尔提出其他指控。她称,周三,拉坎瓦尔在白宫附近伏击了来自西弗吉尼亚州国民警卫队的士兵。
目前尚未对拉坎瓦尔正式提起诉讼。2021年,在时任总统乔・拜登政府推出的一项安置计划下,拉坎瓦尔进入美国 —— 该计划旨在安置那些在阿富汗战争期间协助过美军的阿富汗人。而他的庇护身份是在特朗普任内获得的。
周四感恩节假期期间,特朗普与美国军人通话时表示,此次枪击事件是一起 "恐怖袭击"。
皮罗周五透露,20岁的Sarah Beckstrom已于周四因伤势过重死亡;其国民警卫队同僚、24岁的Andrew Wolfe目前情况危急。近几个月,特朗普部署军方协助华盛顿警方打击犯罪,这两人正是因此被派驻华盛顿。

周五上午(即全国性假日过后),在首都华盛顿巡逻的国民警卫队成员数量明显减少。
特朗普向华盛顿派遣军队的举措正面临激烈的法律挑战。周四晚间,他在社交媒体上发表言论,进一步升级了对移民问题的立场。自今年就职以来,特朗普已加大对移民的逮捕力度(包括部分合法居留美国的移民),打击非法越境行为,同时取消了数十万人的合法居留身份。
特朗普在社交媒体帖子中提及前任总统时表示:"我将永久暂停所有来自第三世界国家的移民,让美国移民体系得以全面恢复;我将终止拜登政府批准的数百万非法入境案例(包括那些由'瞌睡乔・拜登'用自动签名机签署的案例),并驱逐所有对美国而言'非净资产'的人员。"
特朗普并未说明他将哪些国家视为"第三世界国家",也未解释"永久暂停"的具体含义。这一举措与他第一任期内试图实施的全面"穆斯林禁令 一脉相承 —— 该禁令后来因面临成功的法律挑战而被削弱。
周五,特朗普再次在社交媒体发帖称,他将撤销拜登用自动签名机签署的所有文件。自动签名机是包括特朗普在内的美国总统数十年来一直使用的工具,通常用于回复邮件、签署支票,有时也用于总统在首都以外地区时,为赶在授权截止日期前完成签署而使用。
2021年拜登就职后,推翻了特朗普第一任期内多项限制性移民政策,称这些政策阻碍了需要人道主义保护的人员入境,且存在歧视性。
当被问及特朗普有关"第三世界国家"的言论时,美国国土安全部指引查阅6月一项旅行禁令中列出的19个国家。
周四,国土安全部官员表示,特朗普已下令对拜登政府时期批准的庇护案例,以及向上述19国(包括阿富汗)公民发放的永久居留绿卡展开全面审查。
美国移民委员会项目与战略总监豪尔赫・洛维雷表示,总统无法通过行政行动对移民体系进行永久性修改 —— 移民体系由国会立法确立。他警告称,即便特朗普的举措最终被联邦法院驳回,美国移民体系也将陷入混乱无序的状态。

拉坎瓦尔于2021年通过拜登政府的 "欢迎盟友行动"进入美国。该计划旨在安置因担心遭塔利班报复而逃离的阿富汗人,目前已有逾7万名阿富汗人通过该计划在美国定居。官员透露,拉坎瓦尔赴美前,曾是阿富汗一支中情局支持部队的成员。
一份美国政府档案显示,拉坎瓦尔今年在特朗普任内获得了庇护身份。
调查人员称,拉坎瓦尔从其位于华盛顿州的家中驾车横穿美国,使用一把威力强大的.357马格南左轮手枪枪击了两名国民警卫队成员,随后在与其他士兵的交火中受伤。
枪击事件发生后不到24小时,特朗普政府官员便开始下令对移民政策展开全面审查。财政部长斯科特・贝森特周五表示,他将提议出台相关规定,确保那些被他称为 "非法外国人" 的群体无法就其已缴纳的所得税获得特定抵免。美国税法由国会制定,其中已对非公民可享受的福利(若有)作出限制。
调查人员称,拉坎瓦尔与妻子及五个孩子居住在华盛顿州。当被问及是否计划驱逐嫌疑人的家人时,特朗普表示:"我们正在全面评估整个家庭的情况。"
周五晚间,联合国相关机构敦促美国继续允许庇护寻求者入境(包括为其提供正当法律程序权利),以遵守国际法。
联合国秘书长副发言人法尔汉・哈克表示:"我们期望包括美国在内的所有国家,都能履行1953年《难民公约》项下的承诺。"
黎巴嫩美国大学移民研究所所长贾斯敏・莉莲・迪亚布表示,冻结阿富汗人的申请或重新审议数千份已获批的庇护申请,将对家庭及当地社区造成干扰。
迪亚布在接受采访时称:"尽管近期发生的事件令人悲痛,但以单一孤立事件为由推行大规模限制措施,与事实依据不符 —— 没有证据表明难民入境与犯罪率上升存在关联。"

美国总统特朗普称,航空公司应将委内瑞拉上空及周边领空视为已被封锁。与此同时,其政府仍在威胁对尼古拉斯・马杜罗政府采取更激进的行动。
美国军方已在该地区集结兵力,特朗普正考虑采取超出当前范围的军事行动 —— 此前美方仅打击过一些船只,华盛顿方面称这些船只涉嫌向美国运送毒品。
近日,特朗普暗示美国可能在委内瑞拉境内开展地面行动,但并未明确表示美方是否会启动此类打击,也未提及具体时间。
特朗普于周六就委内瑞拉领空发表的这一声明措辞模糊,此举或许是为了在未来与马杜罗的谈判(无论直接或间接谈判)中争取筹码,也可能是在为扩大该地区的打击行动做铺垫。目前美方已对部分船只实施打击,但这些行动的法律依据存疑,且引发了美国盟友的担忧。

特朗普在佛罗里达州海湖庄园俱乐部发布的社交动态中写道:"致所有航空公司、飞行员、毒贩及人贩子:请将委内瑞拉上空及周边领空视为已全面封锁。"
白宫尚未立即回应置评请求,以进一步解释该声明。
根据委内瑞拉政府周六发布的一份声明,该国驳斥了特朗普这一 "带有敌意" 的表态,并要求国际社会 "无保留地尊重" 其领空主权。
马杜罗政府表示:"此类言论构成了明确的武力威胁。委内瑞拉不会接受任何外国势力的指令、威胁或干涉。" 此外,委内瑞拉还称,美国政府已暂停每周飞往加拉加斯、运送委内瑞拉移民的航班。
总部位于布宜诺斯艾利斯的研究机构CRIES(南美一体化与区域发展研究中心)主席安德烈・塞尔宾・蓬特长期关注委内瑞拉安全问题。他表示,特朗普的这一表态与 "禁飞区" 概念类似,而 "禁飞区" 往往是更广泛军事行动的前兆。"设立禁飞区通常是为后续开展某种军事行动确定必要参数。美方此前已明确表示,不排除对地面目标发动袭击的可能性。"
塞尔宾・蓬特认为,美国与委内瑞拉之间已无太多对话空间,因为特朗普的表态更像是在强行推行其意志。"双方确实存在一些沟通,但这些沟通的目的都是迫使马杜罗下台,因此不存在真正意义上的谈判空间。"
本周早些时候,马杜罗呼吁委内瑞拉民众,若有必要,应 "为保卫国家、抵御帝国主义袭击献出生命"。尽管威胁不断升级,但大多数委内瑞拉人的生活仍正常运转:首都加拉加斯弥漫着圣诞前的热闹氛围,民众也纷纷走出商店,参与 "黑色星期五" 的折扣购物活动。
尽管局势紧张加剧,且偶尔出现物资供应短缺问题,但委内瑞拉由国家主导的石油产业仍在正常运营。目前有少数外国石油公司在委开展业务,其中包括雪佛龙公司 —— 该公司的产量约占委内瑞拉全国石油产量的四分之一。专家表示,特朗普政府近期将委内瑞拉列为 "恐怖主义相关国家",这给这些外国石油公司带来了法律风险。
近几个月来,美国不断加大对委内瑞拉的施压力度。此次施压是美国一项禁毒行动的组成部分,特朗普政府称马杜罗政权是该地区贩毒活动的主导者。
特朗普政府已正式将委内瑞拉的 "太阳贩毒集团" 列为 "外国恐怖组织"—— 美方称此举为某些行动提供了法律依据,而委内瑞拉则反驳称,这是美方编造的谎言,目的是为干预委内政寻找借口。
与此同时,特朗普表示,计划赦免洪都拉斯前总统 —— 此人因涉嫌可卡因走私在美国被判处数十年监禁,而赦免声明发布两天后,洪都拉斯将举行全国大选。
在对委内瑞拉的一系列行动中,美国已加强在该地区的军事部署,包括派遣航空母舰和军舰,同时美国高级军事官员也在与加勒比地区各国领导人举行会晤。
《纽约时报》周五报道称,特朗普上周与马杜罗进行了通话,双方讨论了举行会晤的可能性,但尚未就会晤事宜制定具体计划。
11月22日,美国联邦航空管理局发布公告,称鉴于美委两国对峙局势不断升级,要求航空运营商 "保持警惕"。此后,多家航空公司开始取消往返委内瑞拉的航班。
随着美国军事部署的加强,委内瑞拉上空出现了一波电磁干扰,这不仅影响了该国的GPS信号,还导致部分网约车和外卖配送应用的运营出现故障。再加上委内瑞拉军方加大了演习力度,该国领空对商业航班而言,正逐渐成为一个 "禁区"。
俄乌冲突持续近四年,而美国在此刻突然抛出新的"和平计划",为长期僵持的局面注入新的变量。尽管美俄乌新一轮接触正在或即将展开,但在领土安排、安全保障、战后秩序等关键议题上,各方立场依旧相距甚远,和平前景仍充满不确定性。
"和平计划"
在美国总统特朗普的竞选承诺中,关于结束俄乌冲突的承诺尤为突出。他曾多次表示,将在上任后的"24小时内"解决俄乌冲突。然而,自其今年1月底就职以来,近11个月过去了,所有试图促成和平谈判的努力都以失败告终。
现在,特朗普不得不承认,冲突双方的调解远比他预想的要困难得多。
不过,在俄乌僵局与美国国内政治撕裂交织的背景下,11月,一份由白宫秘密起草的28点新计划突然浮出水面。
据央视新闻报道,从已披露的文本看,这份28点新计划的"骨架"是"立即停火+战线冻结+长期安排"。方案要求乌克兰在领土与安全上作出历史性让步,即对克里米亚以及顿涅茨克、卢甘斯克等主要俄控区给予事实性承认,以现有接触线为基础冻结前线,并设置缓冲区。
按照美国媒体的说法,28点新计划借鉴了特朗普推动加沙停火的经验,是由白宫近期秘密起草并与俄罗斯讨论的结果。
白宫新闻秘书莱维特11月20日证实,俄乌28点新计划获得特朗普支持,但否认美国只单方面与俄罗斯商讨计划,声称总统特使威特科夫和国务卿鲁比奥过去一个月一直"默默"与俄乌双方协调。美方官员还称,有关计划获得了乌克兰国家安全与国防事务委员会秘书乌梅罗夫的同意及修改,并向乌克兰总统泽连斯基进行了汇报。
不过,乌梅罗夫11月21日在社交媒体发文否认美方的说法,坚称他从未与美方官员讨论过该计划,更不曾超越权限批准任何条款。
事实上,28点新计划中的多项内容此前一直为乌方所拒绝。方案内容披露后,未参与拟订的欧洲国家也表示反对。即便在美国国内,国会共和党人也严厉批评特朗普提出的28点新计划,他们认为该计划偏袒俄罗斯。这与该党一直以来紧密支持特朗普几乎所有倡议的做法截然不同。
11月23日,美国和乌克兰在瑞士日内瓦举行会谈,将美方就结束乌克兰危机所提28点新计划修改并缩减为"19点"。
据美国广播公司等多家美媒报道,修改后的方案并未对乌军规模作出严格限制,而先前的28点新计划将乌军规模限制在60万人以内。此外,新方案不再包含特赦俄乌冲突中的"战争罪行",而有关领土划分、乌克兰能否加入欧盟和北约以及对乌安全保障等议题被搁置。
彭博社援引乌方官员的话报道称,乌美双方并未排除乌克兰未来加入北约的可能性,这可能成为乌方获得安全保障的条款之一。
分析人士认为,初版28点计划中较多内容符合俄方要求,修改后的方案减少了部分对乌方不利的条款,使其向乌方立场相对有所靠近。
美国多家媒体11月25日援引相关官员表态报道称,乌克兰已原则同意美国提出的和平协议,但仍有一些条款需要讨论。乌梅罗夫同日表示,乌美两国代表团已就日前在日内瓦讨论的和平协议核心条款达成共识。俄罗斯外交部长拉夫罗夫当天在新闻发布会上表示,目前俄方已获悉28点新计划的内容,但尚未收到媒体猜测的其他版本。
不过,当地时间11月25日早些时候,特朗普又抛出了"22点"新计划。他在社交媒体上发文称,过去一周,美方团队在结束俄乌冲突方面取得了"巨大进展",美方起草的28点新计划已经"微调",目前仅剩少数分歧点。媒体报道称,美方的和平计划已被逐条磋商压缩至22点,在一定程度上回应了共和党盟友对初版方案"过于亲俄"的质疑。
从最初提出的"28点"到美乌会谈后的"19点",再到特朗普日前抛出的"22点","和平计划"一变再变。不过,至今仍没有一个官方的"和平计划",外界所看到的版本都是被泄露的非正式版。
《大西洋》月刊认为,特朗普在长达近11个月的寻求结束俄乌冲突的过程中,最始终如一的就是他的反复无常。尽管如此,他仍在继续尝试。但他的努力与其说是推进和平进程,不如说更像是一个钟摆,在俄罗斯和乌克兰的立场之间摇摆不定,偶尔还会停下来表达对整个事件的沮丧之情。
美国公共广播电视公司称,特朗普斡旋结束俄乌冲突的努力,与他当年结束以色列和哈马斯之间长达两年冲突的策略如出一辙:提出有利于一方的强硬条款,为交战双方设定最后期限,并对后续行动作出模糊的规划。至于细节——如何执行这些条款、如何保障安全、重建费用由谁承担——则显得无关紧要。这一模式在局势紧张的中东地区迄今为止行之有效,但其长期可行性仍然存疑。而且特朗普政府提出的每一项结束冲突的计划都严重偏袒某一方。
总部位于布鲁塞尔的欧洲政策中心智库首席执行官法比安·祖利格表示,特朗普针对加沙和乌克兰的提议都表现出一种"天真"的状态,认为"通过干预到达某种程度,将自己的意志强加于此类事情上,就能达成某种形式的长期解决方案"。
祖利格表示,这两项提议都反映了特朗普的政治和个人私利,"归根结底,重点在于特朗普认为他能从中获得什么,包括声誉和金钱"。
有分析表示,特朗普的目标可能并非签署正式的、持久的和平条约。"特朗普的做法强调的是宣布停火,而不是遵守停火,"基辅伊尔科·库切里夫民主倡议基金会的政治分析师玛丽亚·佐尔金娜在乌克兰新闻媒体Liga.net上写道:"特朗普并不关心停火是否能够持续。"
美国《政客》杂志则认为,特朗普希望乌克兰实现和平,无论最终达成的协议是什么形式。
《政客》援引一位不愿透露姓名的白宫高级官员表示:"特朗普会签署一项能够结束冲突的协议,"以及双方能够尽快达成的任何协议"。
特朗普早前要求乌方最迟在11月27日感恩节当天接受停战计划,但他和幕僚已经放弃设定明确的最后期限,现在只说希望尽快达成协议。
目前,俄乌与美国的接触仍在继续。
俄罗斯总统普京11月27日在吉尔吉斯斯坦首都比什凯克表示,俄方总体上认为,美国提出的"乌克兰问题清单"可以作为未来协议的基础。
普京在记者会上说,美乌日内瓦会谈后,美国决定将这一"和平计划"的28点内容拆分为四个部分。他补充说,现在需将所有提议转化为外交语言,并就具体议题展开认真磋商。
他表示,俄罗斯希望与乌克兰就领土等问题达成协议,同时,俄方需要相关问题解决方案得到国际承认。
不过,普京没有说明这一清单是指美方就结束俄乌冲突所提的28点新计划,还是美乌23日在瑞士日内瓦会谈后的版本。
普京同时表示,和平协议在签署后需立即解除战时状态并启动选举,而乌克兰方面当前缺乏这一系列合法程序支撑,在法律层面不具备签署具有约束力文件的资格。普京表示,现阶段与乌领导层谈判毫无实际意义。
普京称,美方代表团将于11月30日当周到访莫斯科。
11月27日,泽连斯基也表示,乌美代表团将于当周晚些时候举行会谈。
目前,俄乌在诸多核心议题上仍存严重分歧。有消息人士称,是否要求乌克兰放弃顿巴斯地区的领土、是否将乌军规模限制在60万人内,以及是否要求乌克兰放弃加入北约这三点是乌克兰长期坚持的敏感"红线",也是俄方关切的要点。因此,这些分歧将决定着和平谈判的成败。
国联民生证券发布研报称,地产供需双弱下,住所、租金相关的通胀难以掀起风浪,上半年美国经济的内生动力会出现一个由强走弱的过程;下半年随着新主席上任,降息空间可能更大(特朗普任命的鸽派代表),可能会出现一波长端利率的阶段性下行,带动一定的地产需求回暖,下半年租金通胀可能重新抬头,但是程度取决于美联储降息的幅度,当然在没有衰退的情况下,并不是越多越好,否则容易带来通胀预期、激活市场和经济的自我调节机制。
K型分化是全球公共卫生事件后美国经济的主旋律——复苏的时候是K型复苏,衰退的时候是K型衰退。制造业尤其是高端制造业的投资如火如荼,在经济增长中发挥着越来越重要的作用,这主要仰仗AI投资的市场叙事,而另一方面地产则表现低迷,这一点在股市上也体现得淋漓尽致。
不过,对于特朗普2.0而言,地产无疑是他的一块重要政策拼图:无论是从特朗普自己的老本行来看,还是从地产对于民生和民意的重要意义而言。11月纽约市长选举,民主党候选人就是以控制住房租金等民生措施一举夺魁,也给特朗普敲响了警钟。
无疑,对于明年美国地产最大的期待来自于美联储降息。按照以往的经验,降息无疑是利多地产,从年度数据来看,降息的刺激作用会在1至2年内体现在地产投资、开工、销售等数据上,而房价因为和供需更加直接相关,和货币政策的关系相对就不是那么紧密:一般降息周期的开始后的6至18个月,房价会出现明显的上涨。那么降息的逻辑能不能走通?
首先,回顾本轮美国地产下行周期。和历史相比,本次调整最大的不同是持续的时间比较长,从2021年11月以来已经持续4年了,虽然二手房销售下降的幅度能够和2008年金融危机前后相比,但比较特殊的是,同期新房销售却表现出异常的韧性,而房价更是明显上涨。
症结和难题在哪?本轮周期的复杂性在于周期性和结构性因素交织。周期性方面,降息的过程极其不顺畅,利率保持高位、30年抵押贷款利率依旧在6%以上,而且存量房贷中固定利率贷款占主导,这部分贷款受到降息的影响较小;结构性问题上,2008年以来的建造不足问题开始体现,叠加高利率和高关税,地产商也比较谨慎,这就带来高利率、高房价的核心问题。
外加存量房贷利率偏低,居民不愿买也不愿卖。截至2025年第二季度,美国存量房贷中,超过52%的居民手中的房贷利率不及4%,这意味着除非利率大幅下降,居民并不乐意去置换。这会导致二手房的交易萎缩,因为供给减少。
那么是否可以缩短期限?毕竟短期限的房贷利率相对会低一些。但也相对困难,因为缩短期限往往意味着月供也会相应的上升,而当前美国购房者面临的另一个"拦路虎"就是可负担性难题——高房价+高利率让月供负担有点高:根据全美地产经纪商协会最新数据,2025年第三季度月供占月收入的平均比例是24.8%,而对于首次购房者而言,这一比例高达37.4%,也让人望而却步。
高利率、高房价约束了需求,但美国地产的缺口依旧保持在历史高位。根据美国普查数据,截至2023年美国的住房缺口约为470万套(供给:340万套空置、可供出售/出租的房屋VS需求:810万个家庭与没有血缘关系的人合住)。这是什么概念?2024年是2008年金融危机后住房完工最多的一年——163万套(预计今年的完工量不如去年),同时美国每年新增的家庭一般在100万个左右(最近十年均值,不含2020年)。
住房的这个缺口就变成房价和租金的压力。所以看到美国新房交易并不差,新开工在本轮下行周期中也保持着韧性;同时住房需求转变成了租房需求,租金也是居高不下。
如果不考虑政府给予居民大量的收入支持和住房补贴,按照以往和节奏,快速解决当前美国地产问题的方式是来一场"衰退"。再平衡的途径主要是两条:房贷利率(长端)的大幅下降,和房价大幅下跌(或者两者兼而有之)。衰退给大幅降息提供环境,并且能够比较顺畅地传递到长端。
那么没有衰退,能不能强行大幅降息来破局?这个很难,难点在于从短端向长端的传导。首先基准情形下明年美国衰退的概率偏低(毕竟明年是中期选举年)。20世纪90年代以来,在不衰退的年份,美联储降息幅度通常不会超过100bp,而且由于经济底子往往不错,降息的时间一般也不长(六个月之内),把降息前后3个月作为一个完整的周期来看,这个周期中30年房贷利率的下降幅度往往是要小于降息幅度。唯一的期间下降幅度比较大的例子是1995年中至1996年,但是当时的特殊背景是美元进入升值周期,以及克林顿总统时期美国财政是偏紧缩的。
再往前,里跟总统时期也曾经出现过无衰退大幅降息。1984年至1986年美联储累计降息超过500bp,房贷利率相应大幅下降,期间房价上涨超过23%,成屋销量大增36%。但当时也是有特殊背景:1)里根政府开始逐步收缩财政赤字;2)美元处于强势升值周期。这些都使得经济增速承受压力,通胀则持续回落。
因此,从需求端去看"逆风局"中美国地产的问题,缓解当前的高房价、高利率的问题,其实是需要美国偏悲观的经济基本面和预期,以此带来超过100bp甚至200bp的大幅降息,并将其比较顺利地传导至长端利率。
从更中长期的角度,特朗普的政策思路已经点明了方向:用时间换空间,注重供给侧改革,让居民加杠杆。通过解除供给端的约束、减少限制性的政策和监管来促进房屋供给,考虑推出类似50年期房贷(降低月供)来引导居民加杠杆。但这个过程需要时间,尤其是当前美国地产商还面临着关税挤压和需求偏弱的双重挤压。
首先,从供给端看,增量不会太明显。今年地产供给的表现要弱于去年,明年的情况应该会有所改善(降息刺激)。但是建造商普遍比较谨慎,以全美最大的房屋建造商(D. R. Horton)为例,今年预计交付8.5至8.55万套住宅,其最新财报显示2026年计划交付8.6万至8.8万套,增速在1%至3%。今年,居民负担重、关税冲击成本直接反噬地产商,它们不仅不能提价,还得通过降低首付、免费升级等促销手段拉动销售,毛利率普遍下降,因此对于明年普遍持认为降本增效更重要。
其次,需求端,房价短期难以看到大跌,降息及其传导很重要。结合哈佛大学的测算,以及最近几年家庭收入的增长,在房价基本保持不变的情况下房贷利率要下降300bp以上,家庭月供相对收入的负担才能回到2020年的水平。
第三,对于明年的经济和政策节奏,该行倾向于是上半年搭台,下半年唱戏。在没有衰退、通胀处于较高位置的情况下,美联储的降息必然是"唯唯诺诺"。该行认为,地产供需双弱下,住所、租金相关的通胀难以掀起风浪,上半年美国经济的内生动力会出现一个由强走弱的过程;下半年随着新主席上任,降息空间可能更大(特朗普任命的鸽派代表),可能会出现一波长端利率的阶段性下行,带动一定的地产需求回暖,下半年租金通胀可能重新抬头,但是程度取决于美联储降息的幅度,当然在没有衰退的情况下,并不是越多越好,否则容易带来通胀预期、激活市场和经济的自我调节机制。
比较微妙的可能是财政政策,尽管减税法案会逐步生效,但是在其他财政支出上,特朗普未必能很"大方":一是顾忌不堪重负的债务,二是也害怕在激发经济内生动力上"画蛇添足"。对于特朗普2.0,要解决美国国内的问题,更多地还是向外寻找答案,比如国际贸易政策、海外投资等。
但目前需要注意的是,在越来越多的底层人民"支付危机"的新闻占据主流媒体,民主党乘机用更有针对性的财政政策吸引选民。民生类问题会成为明年中选的一个重要议题,如果特朗普的支持率进一步下降,不排除硬着头皮退出新的提升底层人民支付能力的财政政策。那将会更大程度的利空美元和美债。
风险提示:美国经贸政策大幅变动;海外投资超预期落地,导致明年美国经济表现超预期。

中国高端制造业的规模已超越美国
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