中国房价之问：高低之争与走势探析——多重因素交织下的未来展望

经济

摘要:

人口因素对房价的影响显著，但并非唯一决定因素。未来房价走势将是人口、政策、经济环境、金融市场等多元因素相互作用的结果。

中国的房价到底高不高呢？中国的房价在绝对数值、相对购买力、区域差异、市场供需关系及政策影响等多方面考量下，可以认为在一些核心城市及其周边地区，房价确实处于高位。然而，全国范围内房价情况并不均衡，且受到多种因素共同作用，因此笼统地说“中国房价高”或“不高”都有失偏颇。准确评估房价高低，需要结合具体地区、购房群体的承受能力、市场环境以及政策导向等多个维度进行细致分析。

房价高低在不同地区存在显著差异。一线城市和部分热点二线城市房价居高不下，但三四线城市及部分县城的房价相对较低，甚至在某些地区出现库存过剩、房价滞涨甚至下滑的情况。这意味着全国范围内并非所有地区的房价都处于高位，而是呈现出明显的地域分化。

与当地居民收入相比，中国房价对很多家庭构成了巨大的负担。高房价收入比意味着许多普通家庭需要付出多年甚至数十年的收入才能购买一套住房，特别是在一线城市和热门二线城市。这不仅影响了居民的日常生活质量，还限制了其他消费和投资，甚至对生育意愿产生负面影响。从这个角度看，中国房价对相当一部分人群来说是偏高的。

未来房价的走势受到多重因素影响，其中人口因素扮演着重要角色。以下是关于未来房价走向及其与人口关系的分析：

人口总量与负增长现状对房价构成不利影响。人口总量直接关系到住房需求的基本面。随着我国人口负增长趋势的显现，总体住房需求将面临下行压力。尤其是适婚适育年龄段人口减少，可能影响新建住宅的需求。与此同时，老龄化的加深可能导致改善型和养老型住房需求增加，但总体而言，人口总量减少对房价构成不利影响。

人口结构变化是影响房价的重要因素。结构性人口流动将继续影响不同城市的房价走势。随着城市化进程推进，一线城市和部分强二线城市由于就业机会、教育资源、医疗设施等优势，将持续吸引年轻人才和家庭，这些地区的住房需求相对稳定甚至可能增长。相反，人口流出明显的三四线城市及小城镇，房价可能因需求不足而面临更大压力。

购房能力与人口结构抑制房价上涨。随着年轻人口减少和老龄化加剧，购房主力人群规模缩减，加之适龄购房群体面临的结婚率下降、生育意愿低迷等问题，会导致购房需求的结构性减弱。同时，随着人口红利逐渐消失，经济增长动力转换，居民收入增速可能放缓，进一步影响购房者的支付能力和贷款资质，对房价形成抑制。

政策因素与市场调控是影响房价重要因素。政府对房地产市场的调控政策将直接影响房价走势。如实施更严格的限购限贷政策、加大租赁市场建设力度、推进共有产权房和租购同权等措施，可缓解市场对购房的过度依赖，引导房价回归理性。此外，政策对于土地供应、城市规划、房地产税等方面的调整，也将深度塑造未来房价格局。如果放松楼市调控政策，一定程度会刺激住房需求！

经济环境与金融条件是不可忽视的因素。经济增速、利率水平、货币供应、信贷政策等宏观经济因素对房价有重大影响。经济增长强劲、低利率环境通常有利于房价上涨，反之则可能引发房价回调。金融条件的收紧或宽松，将直接影响购房者的融资成本和开发商的资金链，进而影响房价走势。

结合以上因素，未来中国房价可能出现以下趋势：

分化加剧。一线城市和部分热点二线城市由于人口持续流入、经济基础坚实、资源集中，房价有望保持相对稳健，但涨幅可能受限。而人口流出、产业结构单一、库存压力大的地区，房价可能出现温和下跌或增长乏力。

政策导向明显。政府将继续坚持“房住不炒”定位，通过调控手段确保房地产市场平稳健康发展。这意味着房价大幅上涨或下跌的可能性较小，市场将以稳为主。

市场调整周期。受到短期经济波动、政策调整及市场情绪影响，房价可能出现阶段性波动。如前所述，可能出现价格回落期（2024-2025年）和价格回暖期（2026-2027年）的交替。

长期结构性变革。随着人口结构深刻变化和新型城镇化战略推进，住房市场将更加注重满足多元化、多层次的居住需求，包括租赁市场的发展、老旧小区改造、养老地产创新等，可能重塑房价形成机制。

总之，人口因素对房价的影响显著，但并非唯一决定因素。未来房价走势将是人口、政策、经济环境、金融市场等多元因素相互作用的结果。投资者和购房者应密切关注这些因素的变化，做出符合自身情况的决策。

文章来源：慧眼财经

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John Adams

央行

经济

北京时间周五晚间，美国劳工局最新公布的数据显示，美国3月新增就业人数大幅超过预期，表明美国劳动力市场比经济学家们预测的更为强劲——这对美国经济来说可能是个好消息，但对美股市场来说却不一定。

美国公布强劲非农报告

非农就业报告显示，美国3月份非农就业人数增加30.3万人，远高于经济学家们预测的20万人，也高于前值27万人，创下去年5月以来的最大增幅，同时，美国3月失业率小幅下降至3.8%，符合预期；但劳动力参与率上升至62.7%，较2月份上升0.2个百分点。

在关键的平均时薪指标中，美国3月时薪环比增长0.3%，同比增长4.1%，均符合华尔街的预期。

就业增长来自最近几个月强劲增长的几个行业：医疗行业以7.2万人居首，其次是政府（7.1万人）、休闲和酒店业（4.9万人）以及建筑业（3.9万人）。此外，零售业贡献了1.8万个新增就业，而“其他服务”类别增加了1.6万个新增就业。

"这又是一份非常强劲的报告，"纽约人寿投资公司(New York Life Investments)经济学家兼首席市场策略师Lauren Goodwin表示，“这份报告和2月份的报告显示，就业机会的创造有所扩大，这是一个非常好的迹象。”

市场一直在密切关注就业数据，尤其是在美联储权衡其货币政策下一步行动之际。由于担心强劲的劳动力市场和有弹性的经济可能使美联储在比预期更长的时间内按兵不动，本周美股已经暂时终止了此前连续的涨势，标普500指数在本周前四天累计下跌2.04%。

数据来源：https://www.fastbull.com/calendar/

美国股指期货短线跳水

尽管该报告公布后，美国股指期货短线出现跳水，但市场信心似乎快速恢复，股指期货也快速收复了跌幅。美股三大指数开盘后小幅上涨，道指涨0.20%，纳指涨0.29%，标普500指数涨0.26%。

美国标普500指数期货快速收复跌幅

美元指数短线拉升逾30点，报104.52。美国国债收益率也扩大了涨幅。

CME美联储观察工具显示，美联储仍将在6月份首次降息，不过这一概率已经较非农数据公布前的60.1%下滑至56.1%。

同时，互换市场下调2024年降息预期，将充分消化的美联储首次降息时间从7月推迟到9月。

美联储主席鲍威尔等多位官员已经表示，他们未来的货币政策立场将取决于数据。那么，这份强劲的非农就业报告或许会令他们对6月降息的决策更加犹豫。

在这份非农就业报告之后，美联储关注的目光将投向下周三的3月CPI数据。美联储一直希望将通胀率引导至每年2%的水平，尽管目前美国物价涨幅已从2022年年中达到的峰值回落，但今年前两个月的通胀数据一致高于预期，也打击了美联储对于降息的信心。

文章来源：财联社

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John Adams

经济

加拿大统计局周五在渥太华发布报告称，3月就业人数减少2200人，失业率上升0.3个百分点至6.1%。接受调查的经济学家的预测中值是就业增加25000人，失业率5.9%。

这是去年7月以来的首次就业人数减少，也是2022年1月以来的最高失业率水平。除了新冠疫情期间，加拿大自2017年以来失业率从未超过6%。

该数据突显出就业市场日益疲软，这可能会进一步证明加拿大央行可能需要尽快开始考虑降息。在过去几个月招聘步伐低于人口增长之后，3月的失业率可能有助于让决策者相信有足够的下行压力让通胀率持续向2%的目标回归。

上个月，加拿大央行行长Tiff Macklem和同僚们连续第五次在会议上将关键政策利率维持在5%不变，虽然承认通胀方面取得了进展，但也重申现在考虑放松政策还为时过早。Macklem表示，有迹象表明，随着劳动力市场继续逐步放松，工资压力可能正在降温。

这是加拿大央行4月10日公布下一次利率决定前的两份就业报告中的最后一份，届时央行也将更新经济预测。接受调查的经济学家预计该行下周将再次维持利率不变，其中许多人预计宽松周期将从6月的下一次会议开始。

文章来源：新浪财经

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Alex

债券

经济

这是个很有意思的话题，很多人总以为美联储可以掌控一切利率，实际上并不是这样的。美联储对利率的调节只能影响短端，而长端则是由通胀与市场博弈交易共同决定的。也就是说美联储实际上有一定的逆周期调控能力，但是也必须对宏观环境“顺势而为”。来看一眼目前的收益率曲线：

明显区间整体上移，卖方观点已经由几个月前的板上钉钉的预期今年要降6-7次，3月必降，6月还要拉大步子继续降，变成了“可能”，“也许”，降个三次，要不能有两次吧…明显开始心虚了。

当然你要看这个收益率结构，6个月5.346，1年5.06，你能得出一个很有趣的结论，下半年能降一次就不错了。所以个人一直说，市场一直在过度预期美联储降息，现在通胀根本不支持那么降！

那么问题来了，如果美联储强行大幅降息会发生啥事？

美联储确实可以将短端大幅压下去，撒钱谁不会？但是长端可是市场决定的！

想这么一个问题，美联储降息必然导致美元指数走弱，通胀可能杀个回马枪。

那么买入或者持有长端美债的投资者将面临着：随着美元指数走弱而账面出现亏钱，同时得不到应有的通胀利率补偿的双重窘境。

怎么办？

出现这种情况，可能只能干脆就抛掉。对长期美债砸盘走人，直到债券跌到可以补偿通胀与美元指数下跌的损失为止（债券跌，就是收益率抬升），这有点类似于杀估值。

然后就是短端收益率被美联储压下去了，而长端因为市场抛售长短债券被抬升，随之而来的就是这个“活久见”的倒挂修复，收益率曲线会出现“熊陡”，而且是可能是本世纪最强的一次“熊陡”！

看到这里，你稍微想一下就会明白，一旦发生美联储强行降息这个情况，并不会随着降息带来更高的资产泡沫。

而是恰恰相反，一直以来的美债倒挂将以熊陡强力修复，近端收益率降低，而远端收益率暴冲。

这意味着短端美债将虹吸大量的市场美元流动性，而以久期收益率定价的资产，什么美股成长股、BTC、黄金，甚至美房，都会因为久期收益率大幅走高，而被狠狠锤。

这其实也是每次美联储只要降息，倒挂解除，往往迎来不是美元定价的一切资产大涨，反而是大跌的原因，更何况这次还是全在历史的最高位。

当然要是不降息的话，那对美元资产的后果一样严重。

这波美元资产全被推到历史高位大投机，加速引爆点是去年末对美联储今年降息6-7次的憧憬，可以类比一个情况：

之前市场几个月前，预期到某家公司今年业绩会暴增60%-70%，1季报（3月降息）就会看到业绩，半年报（6月加倍降息）会加速，所以股价暴涨了1倍多到历史新高，各种卖方看多观点满天飞。

到了现在发现一季报业绩根本没有任何兑现，而中报也不是那么看好了，只有50%可能小幅增长。甚至对于全年业绩都没底气了，卖方口吻都是“可能”，“也许”会增长20%-30%吧。

这是典型的价格炒上去了，但是业绩完全没有兑现。你说只要这只股票高位做完头部，价格开始下跌，市场逐渐开始认清现实，大概率会发生啥事？

所以现在不管美联储降不降息，怎么降息，美元资产都面临的巨大的风险。原因就是预期太满，炒的位置太高，但是没法兑现。

文章来源：雪球

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Thomas

经济

作为辅助决策的工具，经济预测应力求准确，对于细节的掌握很大程度上决定了成败。本文尝试讨论几个不同的经济预测细节，其应用对于专业机构的数量预测和个体做出经济判断都有指导意义。

尊重每个经济体的独特性

每个不同的经济都有其独特性，不光是中国经济预测与全球经济不同，美国经济预测与全球或是欧洲的经济预测也都有不同。

首先，部分西方发达国家的预测由于其可得的经济指标数量多，更加关注数量化的模型。其次，由于这些国家的经济已经经历了多个完整的长短经济周期，并且经济和人口结构相对稳定，故比较容易测算趋势增长率，这对于2-5年时间区间内的中期经济增速预测，以及用产出缺口度量通胀的压力和可能的变化路径都有帮助。此外，信贷数据对于全球经济预测的作用是要小于其在中国经济预测中的作用的。最后，全球经济预测中对于就业市场和金融市场的数据关注度更高。

中国的经济预测则更加注重政策和其效果的分析，比如目前市场就关注城市房地产融资协调机制，“三大工程”能否有效改善中国房地产市场的供求两端。另外，银行信贷仍是重要的观察经济的领先指标。在通胀预测方面，尽管单纯依赖产出缺口或通胀从上游向下游传导，在全球经济预测中较为通用，但中国使用食品价格变动周期方法来进行预测，准确度则较高。

关注数据的统计细节

另外在比较数据时，需要也关注数据的统计细节。

其一，去除价格变动因素。也称为“消胀”，是将名义变量转化为实际变量的关键一步。衡量经济增长的质量时候，一定要去除掉价格变动带来的影响，否则无法判断新增部分到底是由于增产还是涨价。增产是实质增长，涨价则是虚增。有时候，名义增速和实际增速走势不一，造成混淆。

其二，去除季节因素。也称为“季调”，是消除数据中干扰性季节波动的关键。由于自然年底、季度末、月末、财务年重要节点、重要节日等日期对于经济主体行为产生较为重要的影响，因此很多数据会呈现明显的季节特征。如日本在外企业每年3月（财年底）大幅汇回海外利润，导致经常账户收支顺差明显高企。这些波动不应当构成较长期判断的基础。最简单的季调方法是求算同比增速，更为高深一些的则涉及复杂的时间序列处理方法。

其三，去除工作日因素。这类的调整在欧洲数据中较为常见，类似于季节调整，但处理对象不同。由于各国各月休假安排不同，所以如果数据不经过处理而进行跨国比较，增速往往不可比。因此需要通过统计方法，将不同时间段内由于工作日数量不同带来的影响去除掉才能够从中读取趋势。比如，德国和法国比较工业增长的时候，就需要使用工作日调整后的数据。

其四，统一求算口径。一般增长率有同比和环比两种计算方法，其中环比数据出现混淆的可能性较大。美国公布GDP增速的时候，一般用的是“环比折年率”的结果。这是将当季对上季的季度环比进行年率化。比如，某季度实际GDP环比增速为0.6%，那么年率化之后可能就是2.5%，意思是“如果全年四个季度都以当季速度0.6%增长的话，全年的经济增速就是2.5%”。之所以这么处理，是为了更好地将季度增速和年度增速相关联，因此也消除了同比和环比之间的鸿沟。

选择合适的方法进行数据“清洗”

统计数据只是原材料，距离高质量的预测还需要进一步加工。在这里主要要应用经济计量学工具。

首先分析数据的趋势，然后根据趋势来推断未来。对于波动的研究自身也是找波动项本身的趋势。纯然无规律的波动属于噪音，不具备分析性。如果分辨出了趋势，又搞明白波动项的规律，预测下一步走势就是顺理成章的事情。因此滤去噪音是我们解读一份数据的第一步。常用的方法有使用同比、季节调整、移动平均和滤波。

其次，时间轴的选择。因为不同的时间长度会使得相同波动看起来效果完全不同。操纵所选择的时间长度，会突出或弱化波动；随意选择，当多次分析相同数据序列的时候，就会埋下逻辑不一致的隐患。故选择对于结论有意义的时间分析长度尤为重要。

最后，穿透总量数据的底层。总量数据往往可以分解为很多分项。探索总量数据的时候必须深入到分项层面才能说清楚，否则分析就会显得相当单薄。反过来，分项层面说清楚之后，对总量走势的预测往往也就转化为对重要分项的预测。最后通过总量和分项之间的稳定关系得出数量结果。

文章来源：证券市场周刊

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Samantha Luan

政治

经济

据彭博社等媒体近日的报道，美国财政部长珍妮特·耶伦（Janet Yellen）在对中国的访问期间，再次指责中国对美国等外国企业的“不公平”待遇，并表示中国制造业产量已经超过全球需求的承受能力，也就是“产能过剩”的问题。

据报道，耶伦在广州访问期间表示，中国采取了“不公平的经济行为，例如对外国企业设置准入壁垒，并对美国公司采取强制性行动”。

在中美商会主办的一次活动上，她引用了该组织最近的一项调查，该调查发现，与中国本土竞争对手相比，三分之一的美国企业表示受到了不公平待遇。许多美国企业都担忧中国采取那些偏离市场经济的措施可能产生的不利后果。

此外，长期以来，在中国投资的外资企业都表达了对中国在市场准入、政府采购和获得补贴等领域存在歧视性政策的不满。

耶伦对此表示，我坚信，这不仅伤害了这些美国公司。如果结束这些不公平的做法，那么营商环境的改善也将反过来使中国受益。

耶伦强调，广州是中国制造业出口最主要的城市之一，也意味着三十年前中国向市场经济转型的一个重要历史节点，她敦促现任领导层重新关注改革开放。

除了营商环境问题，耶伦再次强调了中国“产能过剩”以及向全球输出廉价商品以冲击他国经济的问题。

据报道，耶伦再次表达了对中国政府因大量补贴导致制造业产能过剩的担忧，这个问题是她此次中国之行的首要议题。耶伦表示，由于政府的大量补贴导致“中国制造业产能不仅大大超过了国内需求，也超过了全球市场的承受能力。”

报道称，耶伦在访问中国之前，还会见了其他国家的商界领袖，包括欧洲和日本的企业高管。会谈结束后，耶伦表示，这些发达国家和一些新兴国家，也对中国的产能过剩问题表达了类似的担忧。

数据显示，目前中国确实存在广泛的制造业产能过剩，主要包括那些低技术产品和与中国房地产相关的行业，如钢铁、水泥和家具。

此外，衡量是否出现产能过剩最常见的方法是“产能利用率”指标。数据显示，2022年和2023年，中国各行业的产能使用率均低于76%，低于80%左右的“正常”水平。

图：汽车制造、计算机和通信设备、太阳能等电气设备、水泥玻璃等非金属矿产的行业产能利用率低于80%的合理值。

图：按工业部门划分的非流动资产周转率（12个月移动平均值）显示，中国的家具、计算机和通信设备资产利用水平偏低。

除了劳动密集型商品外，汽车也是一个西方国家重点关注的领域。

数据显示，中国已经成为全球最大的纯电动汽车和混合动力汽车市场，2023年国内销量大幅增长36%。然而，中国的汽车出口和生产比例远低于德国、日本和韩国等其他汽车生产国，意味着中国汽车产能过剩可能日益严重。

图：中国汽车出口占生产的比例远远低于德国、日本和韩国。

其中，电动汽车中所使用的电池产能过剩问题可能更加显著。

汽车制造商长安汽车董事长朱华荣去年表示，到明年，中国电动汽车电池制造商的计划年产能将达到4800吉瓦时，但中国最多需要1200吉瓦时。

由于电池供应过多，去年用于制造电池的碳酸锂的成本较2022年的峰值下降了80%。太阳能电池板的价格也在去年几乎下跌一半。

图：由于产能过剩，太阳能板价格自去年以来出现大幅下跌。

耶伦此次访华，正逢美国两位总统候选人竞选的关键时期。而目前，美国两位竞选人都对中国采取强硬态度，无论谁上台，中美关系都不太可能有太大改善。前总统唐纳德·特朗普已经威胁说，如果当选，将对中国商品征收60%的关税。拜登不但保留了前任总统特朗普对中国的惩罚性关税，而且并与盟友国家更加密切地合作，共同收紧对中国高科技产品出口的限制。

然而，对于中国而言，耶伦此次访问可能是今年11月美国大选前夕，中国可借此影响美国政策走向的少数重要机会之一。

文章来源：“希瑞归来”微信公众号

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Thomas

经济

2024年头几个月，世界主要经济体不断收到积极信息。美国商务部近日发布报告显示，2023年第4季度美国国内生产总值增长3.4%，高于此前预测的3.2%；美国商务部也将2023年第4季度的核心通胀率从此前预计的2.1%调整为2%。但是，这并没有改变美联储将于 2024 年 6 月开始降息的预期。

分析人士表示，美国经济得到改善，得益于消费者支出（占经济活动的66%以上）增长3.3%，高于专家预测的3%。美国商务部的报告也上调了企业支出，反映出对生产结构以及贸易和医疗保健的投资高于预期。

分析人士称，几乎所有行业都为2023年最后一个季度的美国经济增长作出贡献，其中，非耐用品生产领先，其次是零售贸易和制造业，耐用品, 医疗保健和社会援助。随着生产业、商业见有起色，在非金融集团的推动下，2023年第4季度美国企业利润也实现高位增长。因此，2023年第4季度美国企业利润继上一季度增加1087亿美元后增加了1335亿美元。

与此同时，世界第二大经济体中国也出现积极迹象，中国采购经理指数(PMI)上升，显示中国经济“健康”状况正在改善，生产良好恢复。

中国国家统计局3月31日表示，3月份制造业PMI达50.8点，高于2月份的49.1。PMI指数高于50表明经济增长良好，低于50则反映生产活动下降。上述结果来自于中国政府恢复经济增长、实现2024年经济增长5%目标的努力。

近几个月来，中国公布一系列有针对性的措施，发行政府债券以增加基础设施预算支出，重振经济活动。中国消费指数在2月份再次出现自2023年8月以来的首次增长。花旗银行刚刚将中国今年的经济增长预期从4.6%上调至5%。经济咨询公司《中国褐皮书》认为：“中国经济已做好迎接2024年第一季度强劲增长的准备。”

亚洲另一个主要经济体印度继续保持高增长率。印度统计局近日发布的官方报告显示，2023年第4季度，印度经济增长8.4%，远超该国央行7%的预测。2023年第4季度，印度制造业以两位数增长领头，其次是建筑业。这两个领域为推动印度经济增长作出了贡献。

欧洲经济体虽然并未像其他经济“火车头”那样真正起色，但它们在增长和通胀方面也取得了改善。欧洲央行近日预测，今年欧元区GDP将增长0.6%，欧洲央行也将今年通胀预期从2.7%下调至2.3%。这意味着欧洲央行今年可以实现2%的通胀目标，而不是此前预期的2025年。

上述积极信号正在让全球经济图景逐渐明朗，也为各国经济即将走出疫情危机后的黑暗时期照亮前途。

但是，要让全球经济在2024年真正复苏，世界各国需要团结起来，尽快防止中东和欧洲发生严重武装冲突带来的“逆风”，确保供应链不间断，为合作发展创造一个良好环境。