谁是日本房地产发展最大的贡献者

经济

摘要:

如果从100年的角度看，日本的房地产行业存在两条清晰的主线。如果从过去60年的角度看，日本的房地产产业存在5条主线。

本文回答一个重要的问题：回望过去100年，谁才是日本房地产行业发展的最大的贡献者？当然，这个问题的答案会因人而异。笔者认为：如果从100年的角度看，过去100年日本的房地产行业存在两条清晰的主线。如果从过去60年的角度看，日本的房地产产业存在5条主线。本系列今后会从不同的角度，去介绍在日本房地产行业中发挥重要作用的5条主线，也就是5大类的地产公司，让中国读者更加全面地了解日本房地产行业的发展特点。

过去100年日本房地产行业发展的两条主线

笔者认为，过去100年日本的房地产行业，有两条非常清晰的发展主线。

第一条主线就是日本大型财阀的房地产业务。1945年之前，日本存在十多个具有影响力的财阀，最大的三个财阀为三井，三菱，住友。现在三井财阀的房地产公司为三井不动产，三菱财阀的房地产公司为三菱地所，住友财阀的房地产公司为住友不动产和住友林业。目前，三井不动产，三菱地所和住友不动产是日本最大的三家不动产开发商。现在日本市值最高的10家房地产公司中，起源于财阀的房地产开发公司就有5家。除了最大三家之外，还有起源于野村财阀的野村不动产和起源于安田财阀的东京建物。

财阀类的房地产公司中，三井不动产和三菱地所属于极其特殊的存在。关于这些企业发展历史和贡献，会在本系列的其他文章中详细阐述。

另外一条主线是日本的铁路公司，特别是所谓的民营铁路公司。日本的铁路公司在日本城市化发展和观光地的开发中扮演了极其重要的角色。关于这一点，本篇会做比较详细的介绍。

过去50年日本房地产行业发展的5条主线

1945年之后，日本的政治和经济环境发生了很大的变化。泡沫经济破灭前后，日本的房地产市场也有巨大的变化。但是回望过去60年，依然可以看到支撑日本房地产行业发展的5条非常清晰的主线。

1.日本的财阀系的房地产开发公司。（以三菱地所和三井不动产为代表）

2.日本的铁路公司（主要包括十多家日本大型民营铁路公司和后来的JR）

3.日本的住宅开发公司。日本存在多家大约60年前设立，主要从事一户建住宅开发的房地产开发商。其代表性公司为大和房屋、积水房屋、松下房屋、旭化成房屋等。

4.日本的独立型房地产开发商。这个领域的公司以森地产公司为代表，也就是上海环球金融中心的开发商。目前，日本最高的写字楼是麻布台综合体的麻布台JP大厦，该项目就是森地产开发的项目。

5.日本的国有住宅开发机构。1955年日本政府主导成立了日本住宅公团，开始在日本主要大城市周边建设所谓的团地，为日本国民提供住宅。1981年该公团转变为住宅•都市整备公团，2004年转变为都市再生机构。

除了上述5类房地产开发机构之外，日本还存在各种各样的房地产公司。上面5大类地产公司在过去60年当中，是日本房地产舞台中的主角，可以说其他类型的房地产公司都是配角或者幕后的工作人员。

迪斯尼乐园和东京天空树的共同特点是什么？

笔者想用一个比较有趣的方式来为读者介绍日本铁路公司在房地产市场中的特殊和重要的作用。笔者在这里列出几个在日本家喻户晓的名词：迪斯尼乐园，东京天空树，甲子园，宝塚歌舞团，大阪第一高楼安倍野晴空塔。东京迪斯尼乐园是日本最有人气的游乐园。东京天空树是日本最高的人工建筑物。甲子园是日本每年夏天举行全日本高中棒球比赛的体育场馆，是受日本全国瞩目的地方。宝塚歌舞团是日本演艺团体中极其具有存在感的团体，走出了众多家喻户晓的女明星。安倍野晴空塔是关西地区第一高楼，目前也是全日本第二高楼。

很多人不知道的是，这几个机构背后的第一大股东都是日本的民营铁路公司。迪斯尼乐园的大股东为京成电铁，东京天空树的大股东为东武铁路，甲子园的大股东为阪神电铁，宝塚歌舞团的大股东为阪急（阪神和阪急后来合并为一家公司），安倍野晴空塔的第一大股东为近畿铁路。至于为什么会是这个样子，读者耐心读完本文就大约会明白。

日本没有你说的TOD

最近15年，中国的高铁和城市铁道交通飞速发展。在这个过程中，相关杂志也发表了很多外国的TOD相关的案例。所谓的TOD，就是Transit Oriented Development的缩写。即以公共交通为导向的开发模式。很多读者有这样的认识：铁道公司就是提供铁道运输服务的。但是对于日本的民营铁路公司来讲，铁路运输往往占据到公司业务收入的一半左右。日本的民营铁路公司的商业模式可以用WaaS（Wellbeing as a Service）来描述，也就“提供美好生活服务”。我们也可以说日本的铁路公司是提供生活综合服务的企业。

目前日本民营铁路所采取的经营模式，都是模仿阪急电铁的经营模式形成的。阪急电铁设立于1907年（明治40年）。该公司的创立人小林一三在当时困难的局面下，实施了多项创新，最终形成了后来日本的民营铁路公司都模仿的经营模式。

1940年之前，日本民营铁路已经形成了如下的，非常清晰的经营模式：

1、主要线路从大城市中心发车，连接了周边小城市和郊外的观光地。所谓的郊外的观光地包括有名的温泉地，有名的神社，有名的佛教寺院，有名的海滩。如果没有这些名胜，铁路公司就打造游乐园，体育馆或者动物园等设施。比如，位于东京的小田急铁路连接了新宿和日本全国知名的温泉地箱根。京王铁路连接了新宿和东京近郊的高尾山。东武铁路连接了浅草和日光，知名的世界遗产东照宫就在日光。南海铁路连接了大阪的难波和位于和歌山的佛教圣地高野山。位于东京的东急铁路连接了东京的涩谷和横滨。阪神和阪急铁路连接了大阪和神户。

2、对铁路沿线进行大规模的开发。这些开发主要包括两种。一种是沿线的住宅地的开发和出让，日语称之为“分让”。也就是铁路公司提前收购大量的农业土地，进行整备（也就是通水，通电和通路等）后出售。在城市工作的工薪阶层购入土地后自己建设1层或者2层高的自住住宅。二战后日本大部分家庭的生活就是早上丈夫坐轻轨去上班，太太在家做家务带孩子。晚上丈夫坐轻轨回家。周末了夫妻带孩子坐轻轨到动物园或者游乐园去玩。

另外一种沿线开发模式是，让原本在城市里面的大学搬迁到郊外铁路线旁边。大学的教职员工和学生是铁路线的最稳定顾客。

目前日本的主要铁路公司都持有专门的房地产开发公司或者酒店运营公司。比如东急控股持有东急不动产公司。阪急阪神控股集团持有阪急阪神不动产。阪急阪神不动产开发的住宅具有很高的品牌价值。

3、在始发站和沿线设立大量商业零售机构。大部分的私有铁路公司都持有自己的百货店。比如，小田急公司在始发站新宿持有小田急百货店；阪急铁路在始发站梅田持有阪急百货店。京王铁路在始发站新宿持有京王百货店，而且沿线的主要车站都有京王超市。西武铁路在池袋车站有西武百货店。

4、铁路公司在郊外的风景名胜地进行长期的经营和维护。比如，小田急铁路公司长期经营日本的知名温泉地箱根。东武铁路公司长期经营日本知名观光地日光。

5、铁路公司从事职业体育赛事。过去日本有多个铁路公司持有职业棒球队。日本铁路公司持有棒球队的逻辑非常简单：那就是：人为地创造乘客需求。比赛的场馆往往就是铁路的沿线，比赛的时候有大量的观众乘坐轻轨去观看比赛。

6、对铁路沿线的机构和居民提供总的服务。比如，很多铁路公司都持有公交车出租车公司，让乘客从轻轨下车后就可以非常方便乘坐大巴车或者出租车。很多铁路公司都持有酒店，提供住宿服务。一些铁路公司甚至持有陵园服务公司。东急公司甚至开始介入到机场的经营和管理当中。日本很多铁路公司持有旅游公司。

如上所述，其实目前日本的铁路公司不是简单的交通运输机构，可以理解为综合生活服务机构。

日本的大手私铁16家公司

日本全国各地从明治时代开始，诞生了众多的民营铁路公司，就是所谓的“私铁”。经过100多年的发展（其中一些铁路公司经历了反复的合并），形成了16家规模比较大的私铁集团。日语中的“大手”就是大型的意思。这16家大型私铁的基本情况如下：

平成时代30年是JR各个公司拼命发展房地产的30年

到日本旅游的人都会看到JR的标志。JR的前身是日本的国有铁路，简称“国铁”。日本48个都道府县中，除了冲绳之外都有国铁的线路。1987年民营化之前，国铁类似中国的铁道部，但是经营方面很多地方还不如中国的铁道部。比如，每年都有罢工的行为，影响顾客出行和货物的运输。但是日本的国有铁路在二战后面临了两个巨大的竞争对手，一个是日本全国各地的民营铁路。另外一方面是在客运和货运两个方面，国有铁路都面临了公路运输的强大竞争。在这个巨大的时代背景下，日本的国铁积累了巨额的债务。

1987年4月，日本的国铁实施了分割民营化。过去的国铁被分割成为7家公司，也就是JR东日本，JR西日本，JR东海，JR九州，JR北海道，JR四国，JR货物。之后的20多年JjR东日本，JR西日本，JR东海，JR九州陆续实现了完全的民营化。

国铁改革之后，JR各个公司都做了什么工作呢？答案非常简单，就是向日本的私铁学习，导入私铁的经营模式。首先是提高服务的意识，其次是以车站为中心，大规模进军商业设施和酒店。国铁时代，国有铁路只能从事铁路的客货运输和少部分的大巴车运输服务。民营化之后的JR各个公司，进了最大努力去开展了以铁路车站为中心的多元化服务。比如JR九州竟然开始开始经营九州到韩国的高速轮渡船，开始经营料理店等。

比如JR东日本是日本全国最大铁路公司。2023会计年度（2023年4月到2024年3月末）的总收入为27301亿日元。其中运输收入为18536亿日元。流通和服务部门的收入为3796亿日元（主要是车站内的各种店铺的销售收入），房地产和酒店部门的收入为4058亿日元，其他部门的收入为910亿日元（IC卡信用卡等部门的收入）。

事实上，JR东日本承载了日本最大的都市圈，也就是东京城市圈的运输，所以运输收入占比比较高。日本普通大型民营铁路公司的运输收入占比往往更高。

来源：FT中文网

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