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“世界上没有什么事情是值得担忧的，唯一值得担忧的事是担忧本身。”这是美国著名历史学家威廉·曼彻斯特作品《光荣与梦想》中的经典语句。

《光荣与梦想》是万科董事会主席郁亮最爱读的书之一，这本书大气磅礴，从1932年富兰克林・罗斯福竞选总统开始，一直写到1972年的水门事件，勾画整整40年间的美国历史，叙述了美国从最低谷（大萧条）到复苏和崛起的过程中很多关键时刻。业绩与美联储利率强相关？

经济学专业出身的郁亮，在读《光荣与梦想》的时候，不知是否会思考那40年间美联储利率，对美国乃至全球的影响。

“春江潮水连海平”，美联储利率像潮汐一样，让世界经济随之陷入一个又一个“繁荣-危机-低迷”的循环之中。巨轮如万科，也怕风浪。

24年前，郁亮踏浪而行，逐浪而上，抓住了时代的机遇。1990年，时年25岁的郁亮在北大同届校友的引荐下，敲开了39岁万科创始人王石的办公室。

王石对年轻的郁亮欣赏有加，走出王石办公室后，郁亮从体制内辞职，加入万科，勇敢登船。11年后，2001年成为万科总经理，那一年，郁亮36岁。

2004年，万科成立20周年，郁亮抛出一个当时看来异常膨胀的想法：10年后的2014年，万科销售额将达1000亿元。

为什么说膨胀呢？2003年，万科全年销售额是63亿。

那么做到了吗？做到了。

2010年，万科销售额1081亿元，首次跨入千亿级企业。

看看那一年的美联储。

2010年的美联储主席是本·伯南克，他于2006年2月1日接任格林斯潘出任美联储主席。2010年1月28日，伯南克获得美国国会参议院最终投票确认连任。2022年，伯南克获得诺贝尔经济学奖。

作为前美联储主席，伯南克是一名真正经历过金融危机的政策实践者，曾遇到2007年的次贷危机，并领导美联储应对2006-2010年全球金融危机和大衰退。

在伯南克2006年至2014年的任期内，长期采取0.00-0.25%的“零利率政策”，促使全球资本流动性增加，资金倾向于从接近零利率的美国流向其他市场，某种程度来说，就是向全球“大放水”。

再把眼光从美联储转到万科，那些年，万科势如破竹，销售额逐年水涨船高。除了2008年销售额低于前一年之外，从2009年开始逐年增长，2010年销售额达到1081亿元，比前一年增长70.5%。

接下来，更是一路高歌猛进。到2014年销售额达到2151亿元，比2010年又翻了一番，那一年，美联储依然是零利率政策。

通过一张表格来看更为直观。《全球财说》根据公开资料，整理了从2001年到2023年，万科历年房地产销售额及大事记，和对应年份的美联储利率情况，发现万科业绩与美联储利率有极强的相关性。

之前提过的2009年到2014年，在美联储零利率政策下的快速增长自不必说。

比如说，2007年的523亿元比2006年的212亿元，销售额增长147%，当年美联储由前一年加息周期转为降息周期；2020年万科销售额站在高岗上，站上7000亿元台阶，当年美联储处于降息周期。

而到了2022年和2023年，万科业绩遇冷，特别是2023年只有3054亿元，不及2020年7041亿元的一半。与之相应，美联储从2022年3月开始进入加息周期，加息极为激进，当年由0.00-0.25%加至4.00-4.25%。

时代的一粒沙，落在每个人肩头都是一座大山。一只在‌亚马逊雨林中的蝴蝶扇动翅膀，可能会在两周后引发美国‌德克萨斯州的一场‌龙卷风。美联储的利率，传导到万科巨轮就会影响其业绩数据。白衣骑士降临？

2024年甲辰龙年，地产龙头仍不太平。8月30日晚间，万科发布2024年半年报，上半年实现营业收入1427.8亿元，归属净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%。

这是万科上市33年来，首次交出亏损的中报成绩单，前几年即便艰难，万科也始终保持盈利。

万科也许早有预期，早在2018年，万科就喊出“活下去”这样振聋发聩的话语。但是，继续蒙眼狂奔，拿地依旧没有手软，居2018年全国房地产企业拿地top1，当年拿地金额1316亿元，之后2019年1610亿元、2020年1349亿元、2021年1247亿元。

截至2024年上半年末，万科剔除预收账款的资产负债率为70.4%，仍踩红线。

万万没想到，美联储成了万科的“白衣骑士”。

北京时间2024年9月19日凌晨2时，美联储宣布，将联邦基金利率的目标区间下调50个基点至4.75%-5%。自从2022年3月以来，美联储启动了一轮近乎史无前例的激进加息，并从2023年7月起将政策利率维持在5.25%-5.5%高位。

公开报道显示，就此次美联储降息发表观点的万科人士来自中国香港。万科香港董事总经理周铭禧表示，美联储宣布减息0.5厘，确定正式进入减息周期，恢复了观望客户的信心，加快入市意欲，为香港楼市带来刺激作用。

选择从中国香港发声，究其主要原因是香港的联系汇率制度。自1983年就开始在香港实施的联系汇率制度，通过严谨、稳健和透明的货币发行局制度，使港元汇率保持稳定在7.75至7.85港元兑1美元的区间内。

利率与汇率正相关，9月19日早间，中国香港金管局宣布，将基准利率下调50个基点至5.25%。利率一降，利好香港本地房地产，这是直接可见的。

然而香港的销售金额只占万科整体销售金额不到1%。

但是，从此前的美联储利率与万科业绩相关性来看，如果美联储从本月开始的降息进入降息周期后，“为有源头活水来”，上半年净亏损98.5亿元的万科，能否接住美联储降息的“泼天”富贵？“相信春天会来的”

回溯1990年，从郁亮走进王石办公室开始，命运的齿轮开始转动。郁亮也于2017年6月正式接棒王石，成为万科董事会主席，当时在发布会上他的发言颇为感性，哽咽说：“如果说没有王石就没有万科的话，没有王石也就没有万科郁亮。”

万科2003年开始对标的美国地产翘楚帕尔迪（另一翻译“普尔特”），历经70年发展屹立不倒。走过了《光荣与梦想》那个时代，也是美国2007年次贷危机后，在逆境中完成战略调整，并相对成功地重新走出逆境的美国地产标杆企业。

虽然万科销售额仅仅用六年就超越了帕尔迪，但不得不承认，大哥还是那个大哥。

也许是受到美联储降息的鼓舞，郁亮9月21日发文庆祝万科成立40周年，称“相信春天会来的”。万科成立时间为1984年5月30日，40周年庆祝文章选在美联储降息后发，颇有深意。

几日后，万科还等来了9月24日中国央行会同国家金融监管总局出台的五项房地产金融新政策，包括：1、引导银行降低存量房贷利率，预计平均降幅在0.5个百分点左右，将惠及5000万户家庭，1.5亿人口；2、统一房贷最低首付比例至15%，全国层面的商业性个人住房贷款，将不再区分首套房和二套房；3、房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策，从2024年12月31日延长到2026年12月31日；4、优化保障性住房再贷款政策；5、支持收购房企存量土地。

这其中的第五条简直就是万科的“强心剂”，万科不惜高负债拿了那么多地，也可以用来盘活。“在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。”中国央行行长潘功胜表示。

截至2024年9月30日，万科A（000002）股价较美联储9月19日降息那天累计涨幅近50%，叠加政策利好和市场整体走高，已收获三个涨停。

来源: 新浪财经

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“MBTI”四因子类比于流行的MBTI性格测试，但在具体的含义上有所不同。“M”为“Macroeconomic”，表示与宏观周期的相关性；“B”为“Bounce”，表示投资回报相较于回撤的反弹幅度；“T”为“Turnover”，表示换手率的大小；“I”为“Instability”，代表年化波动率的大小。“MBTI”四因子和MBTI性格测试也有相似之处，如“M”可类比性格测试中的“注意力来源”，反映了资产收益波动的根本来源是外界因素还是内在特征，外倾型资产表现出与宏观周期的高度正相关，内倾型则几乎不相关甚至负相关；“T”可类比“决策方式”，换手率这一市场情绪指标较好地区分出了注重情绪体验的情感型资产和较为冷静的思维型资产。

大类资产的周期表现

大类资产的“MBTI”划分

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