降息在即，美国房价会再涨一波吗？

近期，特朗普政府为降低住房成本打出了一套“组合拳”，不仅下令房利美和房地美加码购买2000亿美元的抵押贷款债券，还签署行政令限制大型机构投资者抢购独栋住宅，并持续向美联储施压，要求降低利率。

然而，这些措施能真正扭转美国楼市的根本矛盾吗？美国联邦住房金融局（FHFA）最新数据显示，经季节性调整后，2025年11月全美房价环比上涨0.6%，同比则上涨1.9%。市场的复杂性远超政策本身。

“短期刺激”难解供给之渴

对于特朗普政府的系列举措，美国房地产经纪人协会高级经济学家杰克·克里梅尔（Jake Krimmel）认为，这更像是“短期”措施，而非解决市场深层结构性问题的长期方案，因此不太可能为美国住房市场带来持久的缓解。

“我希望看到更多着眼于长期的供给侧解决方案，而不仅仅是刺激需求的措施。”克里梅尔解释说，如果建筑业没有大幅增长，住房的可负担性问题将始终存在。

美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武也指出了问题的核心：库存严重不足。他分析称：“目前美国的房产库存仅够销售4个月，远低于6个月的平衡点，并且比疫情前的2019年还低20%。美国住房短缺400万套的状况依然没有改变。”

在他看来，美国房产市场的长期格局就是供不应求，这是支撑房价继续上涨的根本原因。

利率是“解药”还是“新麻烦”？

尽管美国的借贷成本已从2023年的峰值回落，但利率环境依然充满挑战。根据房地美的最新数据，目前30年期固定抵押贷款的平均利率为6.09%。

高利率不仅直接削弱了购房需求，也加剧了市场对住房可负担性的担忧。标普道琼斯指数公司分析师尼古拉斯·戈德克（Nicholas Godec）指出，从2024年6月到2025年6月，消费者价格指数（CPI）上涨了2.7%，超过了全国房价1.9%的涨幅，这意味着经通胀调整后，房价相对于收入水平仍然很高。

在加州一家数据公司工作的孙女士表示，虽然近一年来普通人购买力因通胀下降，但热门区域的房价仍在上涨。“目前美国经济分化明显，K型经济下10%的人贡献了大部分消费。对于没什么储蓄传统的普通美国人来说，买房这种大笔消费受利率影响非常大。”

经济学家们认为，如果抵押贷款利率能降至5.5%，可能会对市场产生显著影响。

克里梅尔表示：“如果利率下降，肯定会促使一些首次购房者进入市场。”更低的借贷成本还能缓解“锁定效应”，鼓励那些持有高利率抵押贷款的房主出售房产，从而增加市场上的房源。

然而，这枚硬币还有另一面：更低的融资成本也可能重新推高房价，削弱在住房可负担性方面取得的任何进展。

美联储转向与2026年房价预测

市场的目光正紧盯美联储。陈跃武分析称，市场普遍预期美联储在2026年将继续降息0.5至0.75个百分点。

他进一步解释，美联储已于2025年12月1日正式结束量化紧缩（QT）计划。自2022年6月以来，该计划已使其资产负债表规模缩减了约2.4万亿美元。他认为，为满足特朗普大幅降息的要求，美联储很可能会大规模重启量化宽松（QE）。

“从2020至2022年，美联储在上一轮QE中大量购买房贷，使得房贷利率降到极低水平。如果重启QE，很可能使房贷利率进一步大幅下降。”陈跃武预测，“2026年美国房贷利率可能降到5%至5.5%左右，甚至5%以下。”

基于利率下降的预期，多家机构对2026年的房价走势做出了预测：

• 陈跃武个人预测： 房价涨幅在2%至5%。

• Realtor.com： 涨幅2.2%。

• Zillow： 涨幅2.1%。

• Redfin： 涨幅1.0%。

• 房利美： 涨幅1.3%。

市场分化：冰火两重天的区域格局

需要注意的是，美国住房市场并非铁板一块，其碎片化特征十分明显。克里梅尔强调：“住房市场并非全国性市场。”不同地区的供需动态和可负担性存在巨大差异。

例如，东北部和中西部地区面临库存紧张和建筑活动受限的问题，而南部和西部地区虽然建筑活动更活跃，却同样面临可负担性的压力。

从标普凯斯-席勒指数看，去年10月，全美房价同比增幅最高的城市集中在东北部和中西部，如芝加哥（5.8%）、纽约（5.0%）和克利夫兰（4.1%）。陈跃武解释，这些地区在疫情期间涨幅落后，现在正在“补涨”。

与此同时，一些在疫情期间暴涨的城市则出现了负增长，如凤凰城（-1.5%）、达拉斯（-1.5%）和坦帕（-4.2%）。他认为这些市场正在进行调整。

尽管达拉斯房价短期回调，但陈跃武看好其长期潜力，认为它可以成为2026年的房产投资热点。达拉斯是美国第二大金融中心，德州股票交易所（TXSE）将于2026年建成，过去7年吸引了100家公司总部迁入，其北部更是全美人口增长最快的地区之一。

不过，孙女士也提醒，得克萨斯州虽然有“总部经济”效应，但投资者在做决策时，仍需具体分析其高税收和政策不确定性等因素。