中國住房交易稅收政策調整，反映政府讓利意願及穩定房地產市場的決心

經濟

摘要:

2024年11月13日，財政部、稅務總局、房屋城鄉建設部發布《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，明確多項支持房地產市場發展的稅收優惠政策。

本次涉及三類稅收的調整，其中，對契稅的稅率以及土地增值稅預徵率下限進行了調整，增值稅與土地增值稅未涉及稅率或計稅標準的變化。我們認為，契稅的下調反映了政府讓利於購屋人的明確態度。契稅和增值稅的調整主要是針對購屋人，土地增值稅的調整主要是針對開發商。房地產相關稅種貫穿在地產的各個環節，主要包括房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地佔用稅、契稅、增值稅、城市維護建設稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅共10個稅種。其中有五類為直接稅種，也均為地方財政稅種，分別為：房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅和耕地佔用稅。 2023年這五類稅收收入為1.85兆元，其中，契稅佔31.9%，土地增值稅佔比28.6%。這五類稅收收入佔地方財政收入的比重從2007年的11.7%提升至2020年的19.7%，2021年以來有所下降，2023年降至15.8%。 2023年契稅收入為5,910億元，土地增值稅收入為5,294億元，佔地方財政收入的比重分別為5.0%、4.5%。

契稅

將現行享有1%低稅率優惠的面積標準由90平提高到140平，並明確一線城市可以與其他地區統一適用二套房契稅優惠。此調整有利於剛需剛改需求的釋放，受益群體佔比較高，尤其是對於一線城市二套的利好幅度更大，較有針對性，能直接降低購房成本。契稅從房屋交易中的買方收取，新房、二手房均適用。新政調整之前，全國範圍內唯一首套住房，不超過90平的住房契稅稅率為1%，超過90平的為1.5%；對於二套住房，非一線城市不超過90平的稅率為1%，超過90平的為2%，一線城市不分面積均收取3%的契稅。新政調整後，在全國範圍內，無論首套還是二套，只要面積不超過140平的，統一按1%的稅率繳納契稅，超過140平首套稅率為1.5%，超過140平二套稅率為2%。這次新政調整，對於非一線城市來說，90平以內、超過140平的住房沒有影響；90-140平的首套稅率下降0.5個百分點；90-140平的二套稅率下降1個百分點。對於一線城市來說，90平以內、超過140平的首套沒有影響，90-140平的首套稅率下降0.5個百分點；超過140平的二套稅率下降1個百分點，140平以內的二套稅率下降2個百分點。

不過，有較多城市的現行政策已根據當地政策享有相關減免和優惠。新政自2024年12月1日起執行，12月1日前，涉及契稅尚未申報繳納的，符合公告規定的可依公告執行。這次第一階段的契稅調整，主要是聚焦面積段的調整，對於剛需剛改（90-140平）住房的需求釋放起到了一定激勵作用，對於140平以上的大戶型產品暫未做調整，這也考慮了目前市場成交結構的情況。根據克而瑞，2024年1-9月全國成交的商品住宅中，90-140平面積段的佔比最高，達到了63.2%，90平以下面積段成交佔比17.1%，140平以上面積段成交佔比19.7%。其中，一、二、三、四線城市90-140平面積段的成交佔比分別為56.3%、60.7%、66.6%。但較2023年同期相比，全國90-140平面積段的成交佔比下降了3.3個百分點，而更高和更低面積段產品的比重均高於去年同期。本次政策的調整所受益的群體佔比較高。更重要的是體現了政府在財稅政策上的讓利意願以及穩住房地產市場的決心。同時也保留了後續進一步調整的可能。我們認為，後續若政策效果不如預期，也可能做進一步的調整。

加值稅

若一線城市普宅與非普宅標準取消，將與全國其他地區統一，僅依年限區分。此調整有助於刺激市場流動性，鼓勵置換需求的釋放。房屋交易增值稅主要針對二手房市場的賣方徵收。新政調整前，根據2016年《財政部國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》，非一線城市中個人購房不足2年對外銷售的，全額繳納；購買2年以上（含2年）的，免徵增值稅。一線城市中個人購屋不足2年對外銷售的，全額繳納；購買2年以上（含2年）的非普宅，差額繳納；購買2年以上（含2年）的普宅，免徵增值稅。新政調整後，若一線城市普宅與非普宅標準取消，將與全國其他地區統一，僅依年限區分。政策自2024年12月1日起執行，12月1日前，涉及的增值稅尚未申報繳納的，符合公告規定的可依公告執行。此增值稅的調整有助於刺激市場流動性，鼓勵置換需求的釋放。根據我們先前的報告《住房「以舊換新」－一個被低估的方向》中的測算，全國範圍內，換房客中52%會選擇置換新房。因此增值稅的調整可能在刺激二手房流動性的同時，也會推動賣舊買新的成交量提升，間接對新房成交產生利好。

土地增值稅

主要是降低土增稅預徵率的下限，以緩解房企現金流壓力；未涉及稅率或計稅標準的變化，僅針對後續可能取消普宅和非普宅標準的城市，維持原有的普宅優惠政策。為保障土地增值稅收入及時均衡入庫，依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》有關規定，稅務部門對納稅人在工程竣工結算前轉讓房地產取得的收入，按一定比例預徵土地增值稅，待工程全部完工、辦理結算後再進行清算，多退少補。 2010年，為更好的發揮土地增值稅預徵的調節作用，稅務總局製發了《關於加強土地增值稅徵管工作的通知》，規定了預徵率下限，東部地區為2%，中部和東北地區為1.5%，西部地區為1%。新政調整後，各地區統一降低0.5個百分點，東部地區降至1.5%，中部和東北地區降至1.0%，西部地區降至0.5%；各地可結合本地區情況對實際執行的預徵率進行調整。預徵率的下調有助於直接緩解房企的現金流壓力。中国住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心_1

投資建議

受惠於9月底接連會議上的積極表態和房地產支持政策不斷落地，10月市場成交已經明顯轉好。我們認為，此次政策釋放了正面訊號，最重要的利好在於體現了中央和地方政府在財政上的讓利意願，這也更能代表長期方向，提振市場信心。從地產板塊的投資機會角度，11月的國內地產行情將主要依據於國內本身的基本面數據的修復，目前看我們預計即將公佈的統計局數據（反映10月數據）相對樂觀，疊加當前政策傳導和年底各開發商衝刺業績，我們認為需重視Q4地產板塊的投資機會。

現階段我們建議專注於兩條主線：

政策寬鬆後預期能有改善的底部反轉彈性標的：萬科A、金地集團、金地商置、龍湖集團、新城控股；

後續政策發力針對性較強的、核心城市佈局為主的標的：綠城中國、城建發展、招商蛇口、華潤置地、保利發展、濱江集團、華發股份。

風險提示

房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。

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