抵押贷款紧缩如何导致租金上涨并加剧住房市场的不平等？

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摘要:

住房负担能力是许多欧元区国家的热门话题。不断上涨的租金和历史性的高房价迫使许多家庭——尤其是年轻人和城市居民——将越来越多的收入用于住房并搬到更小的房子或增加通勤时间。

这是在全球金融危机之后住房市场监管更加严格的背景下发生的，这导致许多当局通过对银行或借款人的抵押贷款债务进行限制来收紧信贷条件。虽然这些干预措施成功地改善了金融稳定，这是他们的主要目标，我们指出了这些政策和其他信贷限制冲击的一个被忽视的潜在负面影响。我们探讨了限制抵押贷款的获取，从而限制房屋所有权，如何推高租金并降低租房者和潜在购房者的福利。

信贷在住房和租赁市场中的作用

抵押贷款、住房和租赁市场都是相互关联的。大多数人刚离开家时都会租房。许多人先存下首付，最终用抵押贷款购买住宅物业，并逐步还清贷款，积累财富。最富有的人甚至可能成为房东，通过投资“买房出租”的房产来提供出租房屋——通常需要再次借钱才能做到这一点。

如果信贷供应受限，获得抵押贷款就会变得更加困难。受限的潜在抵押贷款人现在面临两种选择。较富裕的家庭可以选择比他们最初计划的更便宜的房产——可能是更小、质量更低或位于更便宜的地区——减少借款金额以满足更严格的限制。然而，那些已经在寻找更便宜房产的人可能会发现自己完全买不起房了。因此，他们会继续租房更长时间，要么在以后买房，要么根本不买房。

在均衡状态下，这些发展意味着租赁住房的需求上升，而大多数自住房的需求下降。但额外的出租房屋从何而来？需要更多买房出租的投资者进入市场并出租更多房产。但为了吸引新投资者进入市场，租金必须上涨。当我们承认潜在投资者的潜在异质性时，情况尤其如此。那些在旧制度下置身于市场之外的人通常是因为与现任房东相比，他们受到更多限制，资源流动性更低，因此只有更高的补偿才能吸引他们进入市场。

与此同时，家庭对住房的总需求（经过质量调整）也在减少。这往往会降低房价，但不足以抵消信贷紧缩带来的福利效应。潜在买家仍然需要住的地方，而且必须有人拥有这套房子。因此，住房所有权从拥有自有住房转变为租房，住房所有权也集中于富人。然而，这并不影响房价总量，而是影响财富分配。

抵押贷款限制如何影响房价和租金

我们在 Castellanos、Hannon 和 Paz-Pardo (2024) 的论文中通过分析基于借款人的宏观审慎干预造成的信贷冲击定量研究了这些影响。我们研究了与 2015 年爱尔兰实施的借贷限额类似的限额，即最低 20% 的首付和 3.5 的贷款收入比。20% 的限额意味着金融储蓄为 100,000 欧元的家庭最多可以借 400,000 欧元，而 3.5 的贷款收入比意味着年总收入为 100,000 欧元的家庭最多只能借 350,000 欧元。

使用房屋所有权的生命周期模型，其中房价和租金由模型内部关系（即内生关系）决定，我们发现这些借贷限额会增加租金价格。干预四年后，租金上涨了 4%，新的稳定均衡租金水平上涨了 3%（图 1）。相比之下，房价几乎没有变化，仅略有下降（-0.01%）。房屋所有权率大幅下降，下降了约 2 个百分点——因此，住房市场的所有权集中度上升。

这些模型含义与我们的实证研究结果一致，即爱尔兰限制最严格的地区不仅房价下降幅度更大，而且租金也上涨幅度更大。

图1、抵押贷款改革后年平均租金（左）和房屋自有率（右）的演变

金融约束、租金和房价的变化对不同家庭的影响不同。如图 2 所示，最大的输家是那些目前没有房主、需要贷款才能拥有房屋的人。他们大多是收入分布中低端的年轻家庭。虽然信贷渠道减少会大幅降低福利，但租金上涨对低收入家庭的负面福利影响更大。相比之下，已经拥有房屋的家庭基本不受改革的影响，而出租房产的业主则受益。

在我们的结果中，改革导致的房价下降幅度很小，因为选择缩小住房规模的家庭相对较少，因此总体住房存量基本保持不变。该模型的其他版本可以产生更强烈的缩小住房规模反应，这意味着建造了更多质量较低的房屋，房价下跌幅度更大，但这不足以抵消更严格的信贷限制和更高的租金对租户和年轻家庭的直接影响。

图2、抵押贷款市场监管对福利的影响

那么更高的利率又会怎样呢

我们还研究了实际利率意外上升的影响，以了解货币政策加息对房地产市场的直接影响。总体而言，我们发现其影响与信贷限制收紧的影响类似：租金上涨、房价下跌、房屋自有率下降。但是，也存在一些重要差异。首先，加息使得金融资产储蓄相对于投资房地产更具吸引力。因此，租金需要进一步上涨，以留住小型房地产投资者。其次，更高的利率也使得首付储蓄变得更容易，尽管我们发现这种影响微乎其微，因此租户的状况仍然更糟。第三，如果抵押贷款利率是浮动的，这种冲击会降低当前借款人的福利，也会降低潜在抵押贷款人的福利。

这些结果表明，实际利率上升对租金产生直接影响，从而可能削弱货币政策对通胀的冷却效应（以协调消费者物价指数衡量），因为租金是家庭消费篮子的一部分。

我们还研究了在实施和不实施宏观审慎信贷限制的情况下加息的不同影响。我们发现，如果实施信贷限制，房价和租金对加息的反应会较小，这证实了宏观审慎措施有助于抑制冲击向房地产市场传递和从房地产市场传递。

结论

我们发现，影响家庭抵押贷款获取渠道的冲击（包括宏观审慎借款人限额和实际利率上升）会对低收入和/或年轻家庭产生负面影响。这些冲击不仅会彻底关闭购房的大门，还会提高租户必须支付的租金（均衡情况下）。

欧洲央行是房地产市场宏观审慎工具的坚定支持者，欧洲中央银行体系中的几家国家中央银行也推出了类似于我们在爱尔兰研究的基于借款人的措施。虽然还需要进一步研究来比较我们所描述的负面影响与增强金融稳定性带来的好处，但我们认为政策制定者应该考虑这些政策的成本，包括宏观审慎当局在设计和调整这些工具时的成本，以及财政当局可以适当调整财政工具以尽量减少其意外的分配后果。

总体而言，我们的研究结果凸显了住房负担能力危机的多面性。从长远来看，住房和租赁市场的超额利润应该会促进建筑和租赁活动，从而弥补短期信贷波动。但许多国家和城市普遍存在的增加住房供应的障碍可能会阻碍这一点。因此，信贷限制可能会持续更长时间——尤其是对于年轻或低收入家庭而言。

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