中國房價之問：高低之爭與走勢探析——多重因素交織下的未來展望

經濟

摘要:

人口因素對房價的影響顯著，但並非唯一決定因素。未來房價走勢將是人口、政策、經濟環境、金融市場等多元因素交互作用的結果。

中國的房價到底高不高呢？中國的房價在絕對數值、相對購買力、區域差異、市場供需關係及政策影響等多方面考量下，可以認為在一些核心城市及其周邊地區，房價確實處於高位。然而，全國範圍內房價情況並不均衡，且受到多種因素共同作用，因此籠統地說「中國房價高」或「不高」都有失偏頗。準確評估房價高低，需要結合具體地區、購屋群體的負擔能力、市場環境、政策導向等多個構面進行細緻分析。

房價高低在不同地區有顯著差異。一線城市和部分熱點二線城市房價居高不下，但三四線城市及部分縣城的房價相對較低，甚至在某些地區出現庫存過剩、房價滯漲甚至下滑的情況。這意味著全國並非所有地區的房價都處於高位，而是呈現明顯的地域分化。

與當地居民收入相比，中國房價對許多家庭構成了巨大的負擔。高房價收入比意味著許多普通家庭需要付出多年甚至數十年的收入才能購買一套住房，特別是在一線城市和熱門二線城市。這不僅影響了居民的日常生活質量，也限制了其他消費和投資，甚至對生育意願產生負面影響。從這個角度看，中國房價對相當一部分人來說是偏高的。

未來房價的走勢受到多重因素影響，其中人口因素扮演重要角色。以下是關於未來房價走向及其與人口關係的分析：

人口總量與負成長現況對房價造成不利影響。人口總量直接關係到住房需求的基本面。隨著我國人口負成長趨勢的顯現，整體住房需求將面臨下行壓力。尤其是適婚適育年齡層人口減少，可能影響新建住宅的需求。同時，老化的加深可能導致改善型和養老型住房需求增加，但總體而言，人口總量減少對房價構成不利影響。

人口結構變化是影響房價的重要因素。結構性人口流動將持續影響不同城市的房價走勢。隨著都市化進程推進，一線城市和部分強二線城市由於就業機會、教育資源、醫療設施等優勢，將持續吸引年輕人才和家庭，這些地區的住房需求相對穩定甚至可能成長。相反，人口流出明顯的三、四線城市及小城鎮，房價可能因需求不足而面臨更大壓力。

購屋能力與人口結構抑制房價上漲。隨著年輕人口減少和老化加劇，購房主力族群規模縮減，加上適齡購屋群體面臨的結婚率下降、生育意願低迷等問題，會導致購屋需求的結構性減弱。同時，隨著人口紅利逐漸消失，經濟成長動力轉換，居民收入成長可能放緩，進一步影響購屋者的支付能力和貸款資質，對房價形成抑制。

政策因素與市場調控是影響房價重要因素。政府對房地產市場的調控政策將直接影響房價走勢。如實施更嚴格的限購限貸政策、加大租賃市場建設力度、推動共有產權房和租購同權等措施，可緩解市場對購屋的過度依賴，引導房價回歸理性。此外，政策對於土地供應、城市規劃、房地產稅等方面的調整，也將深度塑造未來房價局。如果放鬆樓市調控政策，一定程度會刺激住屋需求！

經濟環境與金融條件是不可忽視的因素。經濟成長、利率水準、貨幣供給、信貸政策等宏觀經濟因素對房價有重大影響。經濟成長強勁、低利率環境通常有利於房價上漲，反之則可能引發房價回檔。金融條件的收緊或寬鬆，將直接影響購屋者的融資成本和開發商的資金鏈，進而影響房價走勢。

結合以上因素，未來中國房價可能出現以下趨勢：

分化加劇。一線城市和部分熱點二線城市由於人口持續流入、經濟基礎堅實、資源集中，房價可望保持相對穩健，但漲幅可能受限。而人口流出、產業結構單一、庫存壓力大的地區，房價可能會出現溫和下跌或成長疲軟。

政策導向明顯。政府將繼續堅持「房住不炒」定位，透過調控手段確保房地產市場平穩健康發展。這意味著房價大幅上漲或下跌的可能性較小，市場將以穩為主。

市場調整週期。受到短期經濟波動、政策調整及市場情緒影響，房價可能出現階段性波動。如前所述，可能出現價格回落期（2024-2025年）和價格回升期（2026-2027年）的交替。

長期結構性變革。隨著人口結構深刻變化和新型城鎮化戰略推進，房屋市場將更加重視滿足多元化、多層次的居住需求，包括租賃市場的發展、老舊小區改造、養老地產創新等，可能重塑房價形成機制。

總之，人口因素對房價的影響顯著，但並非唯一決定因素。未來房價走勢將是人口、政策、經濟環境、金融市場等多元因素交互作用的結果。投資者和購屋者應密切注意這些因素的變化，並做出符合自身情況的決策。

文章來源：慧眼財經

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市場有風險，投資需謹慎。本文內容僅供參考，不構成個人投資建議，也未考慮到某些用戶特殊的投資目標、財務狀況或其他需要。據此投資，責任自負。

John Adams

央行

經濟

北京時間週五晚間，美國勞工局最新公佈的數據顯示，美國3月新增就業人數大幅超過預期，顯示美國勞動力市場比經濟學家預測的更為強勁——這對美國經濟來說可能是個好消息，但對美股市場來說卻不一定。

美國公佈強勁非農報告

非農業就業報告顯示，美國3月非農業就業人數增加30.3萬人，遠高於經濟學家預測的20萬人，也高於前值27萬人，創下去年5月以來的最大增幅，

同時，美國3月失業率小幅下降至3.8%，符合預期；但勞動參與率上升至62.7%，較2月上升0.2個百分點。

在關鍵的平均時薪指標中，美國3月時薪較上季成長0.3%，較去年同期成長4.1%，均符合華爾街的預期。

就業成長來自最近幾個月強勁成長的幾個產業：醫療產業以7.2萬人居首，其次是政府（7.1萬人）、休閒和旅館業（4.9萬人）以及建築業（3.9萬人）。此外，零售業貢獻了1.8萬個新增就業，而「其他服務」類別增加了1.6萬個新增就業。

"這又是一份非常強勁的報告，"紐約人壽投資公司(New York Life Investments)經濟學家兼首席市場策略師Lauren Goodwin表示，「這份報告和2月份的報告顯示，就業機會的創造有所擴大，這是一個非常好的跡象。”

市場一直在密切關注就業數據，尤其是在聯準會權衡其貨幣政策下一步。由於擔心強勁的勞動力市場和有彈性的經濟可能使聯準會在比預期更長的時間內按兵不動，本周美股已經暫時終止了此前連續的漲勢，標普500指數在本週前四天累計下跌2.04 %。

美國股指期貨短線跳水

儘管報告公佈後，美國股指期貨短線出現跳水，但市場信心似乎快速恢復，股指期貨也快速收復了跌幅。美股三大指數開盤後小幅上漲，道瓊指數漲0.20%，納指漲0.29%，標普500指數漲0.26%。

美國標普500指數期貨快速收復跌幅

美元指數短線拉升逾30點，報104.52。美國公債殖利率也擴大了漲幅。

CME聯準會觀察工具顯示，聯準會仍將在6月首次降息，但此機率已較非農資料公佈前的60.1%下滑至56.1%。

同時，互換市場下調2024年降息預期，將充分消化的聯準會首次降息時間從7月延後到9月。

聯準會主席鮑威爾等多位官員已經表示，他們未來的貨幣政策立場將取決於數據。那麼，這份強勁的非農就業報告或許會讓他們對6月降息的決策更加猶豫。

在這份非農就業報告之後，聯準會關注的目光將投向下週三的3月CPI數據。聯準會一直希望將通膨率引導至每年2%的水平，儘管目前美國物價漲幅已從2022年年中達到的峰值回落，但今年前兩個月的通膨數據一致高於預期，也打擊了聯準會對於降息的信心。

文章來源：財聯社

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John Adams

經濟

加拿大統計局週五在渥太華發布報告稱，3月就業人數減少2,200人，失業率上升0.3個百分點至6.1%。受訪的經濟學家的預測中位數是就業增加25,000人，失業率5.9%。

這是去年7月以來的首次就業人數減少，也是2022年1月以來的最高失業率水準。除了新冠疫情期間，加拿大自2017年以來失業率從未超過6%。

該數據突顯出就業市場日益疲軟，這可能會進一步證明加拿大央行可能需要盡快開始考慮降息。在過去幾個月招聘步伐低於人口增長之後，3月的失業率可能有助於讓決策者相信有足夠的下行壓力讓通膨率持續向2%的目標回歸。

上個月，加拿大央行行長Tiff Macklem和同僚們連續第五次在會議上將關鍵政策利率維持在5%不變，雖然承認通膨方面取得了進展，但也重申現在考慮放鬆政策還為時過早。 Macklem表示，有跡象表明，隨著勞動力市場繼續逐步放鬆，工資壓力可能正在降溫。

這是加拿大央行4月10日公佈下一次利率決定前的兩份就業報告中的最後一份，屆時央行也將更新經濟預測。受訪的經濟學家預計該行下週將再次維持利率不變，其中許多人預計寬鬆週期將從6月的下一次會議開始。

文章來源：新浪財經

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Alex

債券

經濟

這是個很有意思的話題，很多人總以為聯準會可以掌控一切利率，實際上並不是這樣的。聯準會對利率的調節只能影響短端，而長端則是由通膨與市場博弈交易共同決定的。也就是說聯準會其實有一定的逆週期調控能力，但也必須對宏觀環境「順勢而為」。來看一眼目前的殖利率曲線：

明顯區間整體上移，賣方觀點已經由幾個月前的板上釘釘的預期今年要降6-7次，3月必降，6月還要拉大步子繼續降，變成了“可能”，“也許”，降個三次，要不能有兩次吧…明顯開始心虛了。

當然你要看這個收益率結構，6個月5.346，1年5.06，你能得出一個很有趣的結論，下半年能降一次就不錯了。所以個人一直說，市場一直在過度預期聯準會降息，現在通膨根本不支持那麼降！

那麼問題來了，如果聯準會強行大幅降息會發生啥事？

聯準會確實可以將短端大幅壓下去，撒錢誰不會？但長端可是市場決定的！

想這麼一個問題，聯準會降息必然導緻美元指數走弱，通膨可能殺個回馬槍。

那麼買進或持有長端美債的投資人將面臨：隨著美元指數走弱而帳面出現虧錢，同時得不到應有的通膨利率補償的雙重窘境。

怎麼辦？

出現這種情況，可能只能乾脆就拋掉。對長期美債砸盤走人，直到債券跌到可以補償通膨與美元指數下跌的損失為止（債券跌，就是收益率抬升），這有點類似於殺估值。

然後就是短端殖利率被聯準會壓下去了，而長端因為市場拋售長短債券被抬升，隨之而來的就是這個“活久見”的倒掛修復，收益率曲線會出現“熊陡”，而且是可能是本世紀最強的一次「熊陡」！

看到這裡，你稍微想一下就會明白，一旦發生聯準會強行降息這個情況，並不會隨著降息帶來更高的資產泡沫。

而是相反，一直以來的美債倒掛將以熊陡強力修復，近端收益率降低，而遠端收益率暴衝。

這意味著短端美債將虹吸大量的市場美元流動性，而以久期收益率定價的資產，什麼美股成長股、BTC、黃金，甚至美房，都會因為久期收益率大幅走高，而被狠狠錘。

這其實也是每次聯準會只要降息，倒掛解除，往往迎來不是美元定價的一切資產大漲，反而是大跌的原因，更何況這次還是全在歷史的最高位。

當然要是不降息的話，那對美元資產的後果一樣嚴重。

這波美元資產全被推到歷史高點大投機，加速引爆點是去年末對聯準會今年降息6-7次的憧憬，可以類比一個情況：

之前市場幾個月前，預期到某公司今年業績會暴增60%-70%，1季報（3月降息）就會看到業績，半年報（6月加倍降息）會加速，所以股價暴漲了1倍多到歷史新高，各種賣方看多觀點滿天飛。

到了現在發現一季報業績根本沒有任何兌現，而中報也不是那麼看好了，只有50%可能小幅增長。甚至對於全年業績都沒底氣了，賣方口吻都是“可能”，“也許”會增長20%-30%吧。

這是典型的價格炒上去了，但是業績完全沒有兌現。你說只要這隻股票高點做完頭部，價格開始下跌，市場逐漸開始認清現實，大機率就會發生啥事？

所以現在不管聯準會降不降息，怎麼降息，美元資產都面臨的巨大的風險。原因就是預期太滿，炒的位置太高，但沒辦法兌現。

文章來源：雪球

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Thomas

經濟

作為輔助決策的工具，經濟預測應力求準確，對於細節的掌握大程度決定了成敗。本文嘗試討論幾個不同的經濟預測細節，其應用對於專業機構的數量預測和個體做出經濟判斷都有指導意義。

尊重每個經濟體的獨特性

每個不同的經濟都有其獨特性，不光是中國經濟預測與全球經濟不同，美國經濟預測與全球或歐洲的經濟預測也不同。

首先，部分西方已開發國家的預測由於其可得的經濟指標數量多，更加關注數量化的模型。其次，由於這些國家的經濟已經經歷了多個完整的長短經濟週期，且經濟和人口結構相對穩定，故比較容易計算趨勢成長率，這對於2-5年時間區間內的中期經濟成長預測，以及用產出缺口度量通膨的壓力和可能的變化路徑都有幫助。此外，信貸數據對於全球經濟預測的作用是要小於其在中國經濟預測中的作用的。最後，全球經濟預測中對於就業市場和金融市場的數據關注度更高。

中國的經濟預測則更重視政策及其效果的分析，例如目前市場就關注城市房地產融資協調機制，「三大工程」能否有效改善中國房地產市場的供需兩端。另外，銀行信貸仍是重要的觀察經濟的領先指標。在通膨預測方面，儘管單純依賴產出缺口或通膨從上游向下游傳導，在全球經濟預測中較為通用，但中國使用食品價格變動週期方法來進行預測，準確度則較高。

關注數據的統計細節

另外在比較數據時，也需要也注意數據的統計細節。

其一，去除價格變動因素。也稱為“消脹”，是將名目變數轉換為實際變數的關鍵一步。衡量經濟成長的品質時候，一定要去除價格變動帶來的影響，否則無法判斷新增部分到底是因為增產還是漲價。增產是實質成長，漲價則是虛增。有時候，名義增速和實際增速走勢不一，造成混淆。

其二，去除季節因素。也稱為“季調”，是消除數據中乾擾性季節波動的關鍵。由於自然年底、季度末、月末、財務年重要節點、重要節期等日期對於經濟主體行為產生較為重要的影響，因此許多數據會呈現明顯的季節特徵。如日本在外企業每年3月（財政年度）大幅匯回海外利潤，導致經常帳收支順差明顯高漲。這些波動不應構成較長期判斷的基礎。最簡單的季調方法是求算同比增速，更為高深一些的則涉及複雜的時間序列處理方法。

其三，去除工作日因素。這類的調整在歐洲資料中較為常見，類似季節調整，但處理對像不同。由於各國各月休假安排不同，所以如果數據不經過處理而進行跨國比較，增速往往不可比。因此需要透過統計方法，將不同時間段內由於工作日數量不同所帶來的影響去除掉才能夠從中讀取趨勢。例如，德國和法國比較工業成長的時候，就需要使用工作日調整後的數據。

其四，統一求算口徑。一般成長率有同比和環比兩種計算方法，其中環比數據出現混淆的可能性較大。美國公佈GDP成長速度的時候，一般用的是「環比折年率」的結果。這是將當季對上季的季度環比進行年率化。例如，某季實際GDP季增速為0.6%，那麼年率化之後可能就是2.5%，意思是「如果全年四個季度都以當季速度0.6%增長的話，全年的經濟增速就是2.5% 」。之所以這麼處理，是為了更好地將季度增速和年度增速相關聯，因此也消除了同比和環比之間的鴻溝。

選擇合適的方法進行資料“清洗”

統計數據只是原料，距離高品質的預測還需要進一步加工。這裡主要要應用經濟計量學工具。

首先分析資料的趨勢，然後根據趨勢推斷未來。對於波動的研究本身也是找波動項本身的趨勢。純然無規律的波動屬於噪音，不具備分析性。如果分辨出了趨勢，又搞清楚波動項的規律，預測下一步走勢就是順理成章的事情。因此濾去噪音是我們解讀一份數據的第一步。常用的方法有使用同比、季節調整、移動平均和濾波。

其次，時間軸的選擇。因為不同的時間長度會讓相同波動看起來效果完全不同。操縱所選擇的時間長度，會突出或弱化波動；隨意選擇，當多次分析相同資料序列的時候，就會埋下邏輯不一致的隱患。故選擇對於結論有意義的時間分析長度特別重要。

最後，穿透總量資料的底層。總量資料往往可以分解為許多分項。探索總量資料的時候必須深入到分項層面才能說清楚，否則分析就會顯得相當單薄。反過來，分項層面說清楚之後，總量走勢的預測往往也轉化為對重要分項的預測。最後透過總量和分項之間的穩定關係得出數量結果。

文章來源：證券市場週刊

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Samantha Luan

政治

經濟

根據彭博社等媒體近日的報道，美國財政部長珍妮特·耶倫（Janet Yellen）在對中國的訪問期間，再次指責中國對美國等外國企業的“不公平”待遇，並表示中國製造業產量已經超過全球需求的承受能力，也就是「產能過剩」的問題。

據報道，耶倫在廣州訪問期間表示，中國採取了「不公平的經濟行為，例如對外國企業設置准入壁壘，並對美國公司採取強制性行動」。

在中美商會主辦的一次活動上，她引用了該組織最近的一項調查，該調查發現，與中國本土競爭對手相比，三分之一的美國企業表示受到了不公平待遇。許多美國企業都擔憂中國採取那些偏離市場經濟的措施可能產生的不利後果。

此外，長期以來，在中國投資的外資企業都表達了對中國在市場准入、政府採購和獲得補貼等領域歧視性政策的不滿。

耶倫對此表示，我堅信，這不僅傷害了這些美國公司。如果結束這些不公平的做法，那麼營商環境的改善也將反過來使中國受益。

耶倫強調，廣州是中國製造業出口最主要的城市之一，也意味著三十年前中國向市場經濟轉型的一個重要歷史節點，她敦促現任領導層重新關注改革開放。

除了營商環境問題，耶倫再次強調了中國「產能過剩」以及向全球輸出廉價商品以衝擊他國經濟的問題。

據報道，耶倫再次表達了對中國政府因大量補貼導致製造業產能過剩的擔憂，這個問題是她此次中國之行的首要議題。耶倫表示，由於政府的大量補貼導致“中國製造業產能不僅大大超過了國內需求，也超過了全球市場的承受能力。”

報道稱，耶倫在訪問中國之前，也會見了其他國家的商界領袖，包括歐洲和日本的企業主管。會談結束後，耶倫表示，這些已開發國家和一些新興國家，也對中國的產能過剩問題表達了類似的擔憂。

數據顯示，目前中國確實存在廣泛的製造業產能過剩，主要包括那些低科技產品和與中國房地產相關的產業，如鋼鐵、水泥和家具。

此外，衡量是否出現產能過剩最常見的方法是「產能利用率」指標。數據顯示，2022年和2023年，中國各產業的產能使用率均低於76%，低於80%左右的「正常」水準。

圖：汽車製造、電腦和通訊設備、太陽能等電氣設備、水泥玻璃等非金屬礦產的產業產能利用率低於80%的合理值。

圖：以工業部門劃分的非流動資產週轉率（12個月移動平均值）顯示，中國的家具、電腦和通訊設備資產利用水準偏低。

除了勞力密集商品外，汽車也是一個西方國家重點關注的領域。

數據顯示，中國已成為全球最大的純電動車和混合動力車市場，2023年國內銷量大幅成長36%。然而，中國的汽車出口和生產比例遠低於德國、日本和韓國等其他汽車生產國，這意味著中國汽車產能過剩可能日益嚴重。

圖：中國汽車出口占生產的比例遠低於德國、日本和韓國。

其中，電動車所使用的電池產能過剩問題可能更加顯著。

汽車製造商長安汽車董事長朱華榮去年表示，到明年，中國電動車電池製造商的計畫年產能將達到4,800吉瓦時，但中國最多需要1,200吉瓦時。

由於電池供應過多，去年用於製造電池的碳酸鋰的成本較2022年的峰值下降了80%。太陽能板的價格也在去年幾乎下跌一半。

圖：由於產能過剩，太陽能板價格自去年以來大幅下跌。

耶倫此次訪華，正逢美國兩位總統候選人競選的關鍵時期。而目前，美國兩位競選者都對中國採取強硬態度，無論誰上台，中美關係都不太可能有太大改善。前總統川普已經威脅說，如果當選，將對中國商品徵收60%的關稅。拜登不但保留了前總統川普對中國的懲罰性關稅，而且並與盟友國家更加密切合作，共同收緊對中國高科技產品出口的限制。

然而，對中國而言，耶倫此次訪問可能是今年11月美國大選前夕，中國可藉此影響美國政策走向的少數重要機會之一。

文章來源：「希瑞歸來」微信公眾號

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Thomas

經濟

2024年頭幾個月，世界主要經濟體不斷收到正面訊息。美國商務部近日發布報告顯示，2023年第4季美國國內生產毛額成長3.4%，高於先前預測的3.2%；美國商務部也將2023年第4季的核心通膨率從先前預期的2.1%調整為2%。但是，這並沒有改變聯準會將於2024 年6 月開始降息的預期。

分析師表示，美國經濟已改善，得益於消費者支出（佔經濟活動的66%以上）成長3.3%，高於專家預測的3%。美國商務部的報告也上調了企業支出，反映出對生產結構以及貿易和醫療保健的投資高於預期。

分析人士稱，幾乎所有行業都為2023年最後一個季度的美國經濟成長作出貢獻，其中，非耐用品生產領先，其次是零售貿易和製造業，耐用品, 醫療保健和社會援助。隨著生產業、商業見有起色，在非金融集團的推動下，2023年第4季美國企業獲利也達到高位成長。因此，2023年第4季美國企業獲利繼上一季增加1,087億美元後增加了1,335億美元。

同時，世界第二大經濟體中國也出現正面跡象，中國採購經理指數(PMI)上升，顯示中國經濟「健康」狀況正在改善，生產良好恢復。

中國國家統計局3月31日表示，3月製造業PMI達50.8點，高於2月的49.1。 PMI指數高於50表示經濟成長良好，低於50則反映生產活動下降。上述結果來自於中國政府恢復經濟成長、實現2024年經濟成長5%目標的努力。

近幾個月來，中國宣布一系列有針對性的措施，發行政府公債以增加基礎設施預算支出，重振經濟活動。中國消費指數在2月再次出現自2023年8月以來的首次成長。花旗銀行剛將中國今年的經濟成長預期從4.6%上調至5%。經濟諮詢公司《中國褐皮書》認為：“中國經濟已做好迎接2024年第一季強勁增長的準備。”

亞洲另一個主要經濟體印度繼續保持高成長率。印度統計局近日發布的官方報告顯示，2023年第4個季度，印度經濟成長8.4%，遠超該國央行7%的預測。 2023年第4季度，印度製造業以兩位數成長領頭，其次是建築業。這兩個領域為推動印度經濟成長作出了貢獻。

歐洲經濟體雖然並未像其他經濟「火車頭」那樣真正起色，但它們在成長和通膨方面也取得了改善。歐洲央行近日預測，今年歐元區GDP將成長0.6%，歐洲央行也將今年通膨預期從2.7%下調至2.3%。這意味著歐洲央行今年可以實現2%的通膨目標，而不是先前預期的2025年。

上述正面訊號正讓全球經濟圖景逐漸明朗，也為各國經濟即將走出疫情危機後的黑暗時期照亮前途。

但是，要讓全球經濟在2024年真正復甦，世界各國需要團結起來，盡快防止中東和歐洲發生嚴重武裝衝突帶來的“逆風”，確保供應鏈不間斷，為合作發展創造一個良好環境。