2024年房地產情勢總結：銷售以價換量、投資持續探底

2024年，房地產市場量價齊跌、跌幅較大。預計2024年商品房銷售面積、銷售金額、房地產投資年分別為-12.7%、-17.2%、-10.5%，相較於2021年高點分別下跌43%、45%、33%。今年穩地產政策堅持“優化存量、嚴控增量”，從供需兩端共同發力，特別是926政治局會議以來，樓市出現多重積極信號。

銷售：房地產新政取得初步成效，新房銷售較去年同期跌幅收窄，核心城市成交升溫。一是新房市場成交明顯回溫。年內房地產銷售從低位修復，前三季新房銷售較去年同期下降明顯，而10月、11月，新建商品房網簽成交面積連續兩個月同比及環比雙增長，結束連續15個月下降，二是二手房交易活躍，核心城市房價預期邊際改善。在房地產稅收新政公佈後，一線城市二手房網簽量在紛紛創出新高，一線城市二手房價格指數環比連續兩個月正增長。三是全國商品房庫存去化加快。全國現房庫存由高點回落，11月底新建商品住宅待售面積3.77億平方米，庫存去化週期19.5個月，均較年高點明顯下降。

投資：房地產投資年比加速下降，這是前期銷售低迷的結果，但從長期看房地產供給減少有利於形成新的供需平衡。 1-11月全國房地產投資累計年比-10.3%，自2022年以來連續三年拖累經濟成長；投資持續下滑是產業主動去庫存的結果，從長期看供給減少有利於促進行業供需再平衡。

土地市場：土地出讓成交規模整體萎縮、區域結構更集中，一線城市土地成交佔比上升。從全國看，土地成交面積、土地出讓收入大幅下降。 1—11月全國300城住宅用地推出規劃面積、成交面積年比雙雙下降，300城住宅用地出讓價款年減31.8%；28個省土地出讓價款年比負成長，廣東、四川等經濟大省跌幅較大。從地方看，區域分化加大，一線城市土地市場升溫、土地出讓收入佔全國比重持續上升。 9月以來，一線城市成交土地均價、樓面價、溢價率等指標較上月回升，北京、上海等核心城市拍出高總價、高溢價地塊；1—11月一線城市住宅用地土地出讓價款佔300城的比重達22.0%，較2023年提升3.1個百分點。

房商風險：銷售業績大幅下降，房商「以銷定產」導致拿地減少，同時新增融資困難。從業績看，2024年前三季A股上市房企毛利率及淨利率均降至歷史低位，超半數房企業出現淨虧損。從拿地看，房企待開發土地庫存積壓，新增拿地更為謹慎。 1—11月，TOP100房企拿地金額較去年同期下降31.5%，拿地區域集中在第一線核心城市。從融資看，房企整體債務規模壓降，但新增融資困難，原因在於房企現金、業主權益佔總資產的比重下降，市場擔憂行業信用風險。 1—11月房地產開發企業自籌資金年減11.0%；房企非銀融資總額較上年同期下降26%。

穩地產政策力度空前、效果明顯，但穩樓市仍需解決五大難題

一是一線城市房價回穩但全國層面房價止跌回穩尚需時日，部分城市房價下跌產生的負向財富效應降低了居民消費意願，「價格下跌-銷售低迷-投資萎縮」的負回饋鏈條仍待破解，低能階城市問題特別突出。

二是房企業績效大幅下滑、發債困難，信用風險仍未有效化解，企業現金流緊張進一步加劇產業收縮。

第三是「房地產衝擊地方財政-地方財政支持收儲等力度不夠-地產難以企穩」的循環以及「政府大力收儲但居民就業和購買力仍未恢復」的單邊發力格局亟待打破。解決當前房地產問題不能侷限於房地產供需本身，需要全面提振企業和居民的預期、發揮地方政府積極性，才能徹底扭轉房地產市場低迷的局面。

四是存量房收儲用作保障房還面臨成本收益不匹配、激勵機制不健全等政策困難。部分城市的租金回報率偏低，租金可能無法涵蓋利息支出及營運維護成本。在多重約束性目標考核壓力下，地方政府推動房地產止跌回穩讓位給其他目標，推進的積極性不高。

五是房地產發展模式仍處於調整期，人口情勢變化、居民住房觀念轉向、房企經營模式變化疊加，解決市場結構性失衡尚待時日。

2025年房地產情勢展望：「止跌」漸進，「回穩」有望

展望2025年，中央經濟工作會議定調“穩住樓市”，預計在一系列政策作用下中國房地產會止住過快下跌的狀態，全年銷售和投資的同比降幅都將有所收窄；但是整體市場修復「回穩」尚需時日，修復程度取決於穩健經濟和去庫存的政策力度。房地產「止跌回穩」不是一蹴而就的，需要政策協同發力，持續用力，將制約房地產持續修復的堵點逐一突破。其一，穩健經濟才能穩產。 2025年，實施更積極有為的宏觀政策，透過經濟成長帶動收入成長，進而實現居民預期回暖消費能力修復。其二，去庫存政策持續用力才能加快房地產市場供需平衡。 2025年，專案債對存量房收儲及對存量土地消化支持政策落地，央行保障房再貸款工具及「白名單」專案貸款使用到位，新房市場量價可望於2026年全面回到正成長軌道。

未來市場穩定的鏈條，將從量的回升傳導到價的穩定，從銷售的穩定傳導到投資的修復。 2025年收儲存量房和城中村改造兩大政策力度加碼、購屋需求釋放都有助於新房銷售的進一步修復，但存量未開發土地庫存去化難度較大，拿地和投資修復相對滯後。

銷售：新房目前銷售的基數偏低，2025年新房銷售面積較去年預計回升至-6%，年內走勢前高後低。從量來看，當前商品房銷售面累積計下跌幅度已經“超調”，2024年新房銷量低於中長期潛在需求，具備止跌回穩的條件。 2025年貨幣化安置城中村改造、專案債用於收儲存量房等有利因素有助於新房銷售跌幅收窄。從價來看，部分核心城市的房租殖利率伴隨價格下行而上行，高於理財市場報酬率水平，意味著居民依靠租房獲取收益的預期初步改善。 2025年一線都市房地產銷售逐步回暖，可能帶動房價整體預期改善。預期2025年全年商品房銷售面積下降6%左右；全年商品房銷售金額較去年同期下跌8%。從節奏來看，一是“小陽春”可期，全年銷售面積同比增速前高後低，第一季銷售面積同比有望正增長；二是警惕“倒春寒”，由於新樓盤供應規模依然較弱、以及年中推出房地產新政的翹尾因素，第二季之後銷售成長率預計將逐月走低。

庫存：增量政策力道大、資金足，2025年存量房庫存去化可望加快。 2025年財政支持專案債務保障房收儲、貨幣化安置支援城中村改造等政策可望加速去庫存。選取目前可售住宅庫存過高的18個城市，初步計算收儲規模將達0.77億平方米，收儲金額規模達0.70兆元。

投資：土地購置費支出是房地產投資中的主要組成，土地購置費支出下行壓力加大，2025年投資改善幅度較小。鑑於房商土地購置費支出落後於拿地金額變化，其對投資的拖累將在2025年顯現，預計2025年土地購置費年增至-11.0%。但房企「白名單」項目、保障房屋項目帶動施工相關建安投資好轉，可望支持2025年房地產投資跌幅小幅收窄。預計2025年房地產開發投資年比-8.5%，較2024年回升2.0個百分點；而剔除土地購置費的房地產投資年比-7.0%，較2024年回升4.5個百分點。

中長期房地產需求受到城鎮化率提升、人均居住面積增加、城市更新改造推進的三大支撐，未來十年城鎮住房進入結構優化和品質提升的發展時期，房地產行業將處於新舊模式轉型的關鍵期，要透過土地、財稅、金融等政策協同發力，加大力度保供給、促進需求和穩房價。一是盡快解除非必要的限制性措施，讓商品房回歸市場化配置。二是統籌嚴控增量及優化存量，加大收儲存量房及房企存量土地等支持力道。第三是引導鼓勵高品質住宅產品開發，以優質供給滿足居民合理需求。四是推動存量商辦用房改建為保障房，穩定商業不動產市場。五是製定係統性的房屋企業風險化解方案，透過資產剝離、破產重組、市場化併購等手段妥善處置房屋企業信用風險。六是優化商品房相關基礎制度，深化土地制度改革。

風險提示：

居民收入成長與購屋意願偏弱；城中村改造與收儲政策落地不如預期。