ประวัติอัตราดอกเบี้ยเงินกู้คงที่ 15 ปี และการเปรียบเทียบกับแบบ 30 ปี

การเลือกอายุสัญญาเงินกู้ที่เหมาะสมไม่ได้อาศัยเพียงแค่การทำความเข้าใจงบประมาณในครัวเรือนเท่านั้น แต่ยังต้องเข้าใจถึงความผันผวนของต้นทุนการกู้ยืมตามกาลเวลาด้วย เป็นเวลานานหลายทศวรรษที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านแบบคงที่ 15 ปี (15-year fixed mortgage) เป็นทางเลือกสำหรับผู้ซื้อบ้านที่ต้องการสร้างกรรมสิทธิ์ในตัวบ้าน (Equity) อย่างรวดเร็วและประหยัดค่าดอกเบี้ยมหาศาล แม้จะต้องแลกมาด้วยยอดผ่อนชำระต่อเดือนที่สูงขึ้นก็ตาม

จากการศึกษาแนวโน้มทางประวัติศาสตร์ของอัตราดอกเบี้ยเหล่านี้ ตั้งแต่จุดสูงสุดในทศวรรษ 1990 ผ่านจุดต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ในช่วงการระบาดของโควิด-19 จนถึงตลาดที่เริ่มปรับตัวเข้าสู่ภาวะปกติในปัจจุบัน จะช่วยให้ผู้กู้สามารถประเมินได้ดีขึ้นว่าการล็อกสัญญาในระยะเวลาที่สั้นลงนั้นคุ้มค่าทางการเงินหรือไม่ บทความนี้จะสำรวจปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคที่ขับเคลื่อนวงจรดอกเบี้ย และเปรียบเทียบสินเชื่อ 15 ปีกับทางเลือกมาตรฐาน 30 ปี

ย้อนรอยประวัติอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 15 ปี ตั้งแต่ทศวรรษ 1990 จนถึงปัจจุบัน

ข้อมูลจาก Freddie Mac ระบุว่า อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบคงที่ 15 ปี มีวงจรการเปลี่ยนแปลงตั้งแต่เกือบ 9% ในช่วงต้นทศวรรษ 1990 ลงไปแตะระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 2.10% ในปี 2021 ก่อนจะทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 5.85% ในช่วงกลางปี 2026 ทั้งนี้ การติดตามข้อมูลสำหรับระยะเวลา 15 ปีอย่างเป็นทางการเริ่มต้นขึ้นในเดือนสิงหาคม 1991 ผ่านผลสำรวจตลาดสินเชื่อเบื้องต้น (PMMS)

ตามสถิติแล้ว สินเชื่อระยะสั้นนี้มักมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าแบบ 30 ปี โดยทั่วไปจะมีส่วนต่าง (Spread) อยู่ที่ 50 ถึง 100 จุดพื้นฐาน (bps) สาเหตุที่ผู้ให้กู้มอบส่วนลดนี้ให้ เนื่องจากตารางการผ่อนชำระแบบ 15 ปีช่วยให้ผู้ให้กู้ได้รับเงินต้นคืนเร็วขึ้นเป็นเท่าตัว ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงจากการผิดนัดชำระหนี้ระยะยาวและความเสี่ยงจากเงินเฟ้อได้อย่างมีนัยสำคัญ

หากพิจารณาแผนภูมิประวัติอัตราดอกเบี้ยเงินกู้คงที่ 15 ปี จะพบว่ามีสามช่วงเวลาสำคัญที่พฤติกรรมการกำหนดราคามีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน โดยได้รับแรงหนุนจากนโยบายการเงินของธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) และวิกฤตเศรษฐกิจมหภาค

เหตุการณ์สำคัญในประวัติอัตราดอกเบี้ยเงินกู้คงที่ 15 ปี

แนวโน้มดอกเบี้ยตั้งแต่ต้นทศวรรษ 1990 ถึงวิกฤตการเงินปี 2008

ระหว่างปี 1991 ถึง 2008 อัตราดอกเบี้ยคงที่ 15 ปี เคลื่อนไหวอยู่ในช่วง 5% ถึง 8.5% ซึ่งนักวิเคราะห์ถือว่าเป็นสภาวะดอกเบี้ยปกติ เมื่อเริ่มมีการติดตามข้อมูลในปี 1991 อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 8.77% ต่อมาการคุมเข้มนโยบายการเงินของ Fed ในปี 1994 ส่งผลให้ดอกเบี้ย 15 ปีพุ่งขึ้นสู่จุดสูงสุดที่ 8.89% ในเดือนธันวาคมปีนั้น และตลอดช่วงปลายทศวรรษ 1990 ดอกเบี้ยมีเสถียรภาพอยู่ที่ระดับ 6.5% ถึง 7.5%

หลังการล่มสลายของฟองสบู่ดอทคอมในปี 2001 Fed ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 15 ปีลดลงต่ำกว่า 5% เป็นครั้งแรกในปี 2003 อย่างไรก็ตาม การลดลงนี้เป็นเพียงชั่วคราว เมื่อเกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ระหว่างปี 2004 ถึง 2006 ดอกเบี้ยก็ค่อยๆ ไต่ระดับกลับไปสูงกว่า 6% อีกครั้ง

ในช่วงก่อนวิกฤตนี้ ผู้กู้ที่เปรียบเทียบสินเชื่อ 15 ปี กับ 30 ปี มักพบกับเงื่อนไขที่ตัดสินใจยาก เนื่องจากส่วนลดดอกเบี้ยเพียง 0.5% ของสินเชื่อ 15 ปี แทบจะไม่ช่วยลดภาระยอดผ่อนต่อเดือนที่สูงขึ้นมากจากการเร่งตัดเงินต้น ด้วยเหตุนี้ สินเชื่อ 15 ปีจึงยังคงเป็นผลิตภัณฑ์เฉพาะกลุ่มสำหรับผู้ที่มีรายได้สูงหรือผู้ที่ต้องการสร้างกรรมสิทธิ์ในบ้านอย่างรวดเร็วเท่านั้น

การลดลงหลังวิกฤตและเส้นทางสู่จุดต่ำสุดในปี 2020–2021

วิกฤตการเงินปี 2008 ได้เปลี่ยนโครงสร้างการกำหนดราคาสินเชื่อบ้านไปอย่างสิ้นเชิง โดยเข้าสู่ทิศทางขาลงยาวนาน 12 ปี จนกระทั่งแตะระดับ 2.10% ในเดือนกรกฎาคม 2021 เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ Fed ได้ดำเนินมาตรการผ่อนคลายเชิงปริมาณ (QE) หลายรอบ โดยเข้าซื้อตราสารหนี้ที่มีสัญญาจำนองค้ำประกัน (MBS) มูลค่ามหาศาล ความต้องการซื้อที่ถูกสร้างขึ้นนี้ฉุดให้อัตราผลตอบแทน MBS ต่ำลง ส่งผลให้ดอกเบี้ยสินเชื่อรายย่อยลดลงตามไปด้วย จนในเดือนพฤษภาคม 2013 ดอกเบี้ย 15 ปีลดลงเหลือเพียง 2.56%

สำหรับผู้ที่สงสัยว่าอัตราดอกเบี้ย 15 ปีที่ต่ำที่สุดในประวัติศาสตร์คือเท่าใด คำตอบคือช่วงการระบาดของโควิด-19 โดยในวันที่ 29 กรกฎาคม 2021 Freddie Mac บันทึกค่าเฉลี่ยรายสัปดาห์ที่ 2.10% ซึ่งเป็นระดับต่ำที่สุดเท่าที่เคยมีมา

การล็อกดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า 2.5% ช่วยให้เจ้าของบ้านสะสมกรรมสิทธิ์ได้อย่างรวดเร็วโดยเสียดอกเบี้ยน้อยมาก อย่างไรก็ตาม จุดต่ำสุดนี้ได้สร้าง "ปรากฏการณ์ล็อกอยู่กับที่" (Lock-in Effect) ที่รุนแรง เนื่องจากเจ้าของบ้านที่ได้ดอกเบี้ยระดับนี้ไปแล้วไม่เต็มใจที่จะขายบ้านและต้องไปขอกู้ใหม่ในอัตราดอกเบี้ยตลาดที่สูงกว่า ซึ่งส่งผลให้ปริมาณบ้านในตลาดขาดแคลนในช่วงกลางทศวรรษ 2020

สถานะของดอกเบี้ย 15 ปีในปี 2026 หลังจบรอบการขึ้นดอกเบี้ย

ณ เดือนพฤษภาคม 2026 อัตราดอกเบี้ยคงที่ 15 ปีเฉลี่ยอยู่ที่ 5.85% สะท้อนถึงตลาดที่มีเสถียรภาพมากขึ้นหลังจาก Fed ปรับขึ้นดอกเบี้ยอย่างรุนแรงในปี 2022–2023 เพื่อสู้เงินเฟ้อ การเปลี่ยนผ่านจากจุดต่ำสุดในช่วงโรคระบาดนั้นค่อนข้างรุนแรงสำหรับผู้ซื้อ โดยในเดือนตุลาคม 2023 ดอกเบี้ย 15 ปีเคยดีดตัวขึ้นไปแตะระดับ 7% ชั่วคราว เมื่อเงินเฟ้อเริ่มเย็นลงในปี 2024 และ 2025 ดอกเบี้ยจึงค่อยๆ ถอยกลับมาอยู่ที่ช่วง 5% ปลายๆ ในปัจจุบัน

ในปัจจุบัน สินเชื่อบ้านคงที่ 15 ปี มีส่วนต่างดอกเบี้ยต่ำกว่าแบบ 30 ปี (ซึ่งเฉลี่ยอยู่ที่ 6.51%) ประมาณ 66 จุดพื้นฐาน

หากผู้กู้ทำสัญญากู้เงิน 300,000 ดอลลาร์ที่อัตราดอกเบี้ย 5.85% ยอดผ่อนชำระเงินต้นและดอกเบี้ยต่อเดือนจะอยู่ที่ประมาณ 2,501 ดอลลาร์ แม้จะต้องใช้กระแสเงินสดต่อเดือนมากกว่าแบบ 30 ปี แต่ดอกเบี้ยรวมตลอดอายุสัญญาจะลดลงอย่างมหาศาล หากพิจารณาข้อมูลย้อนหลังจะเห็นว่า แม้ 5.85% จะดูสูงเมื่อเทียบกับปี 2021 แต่ก็ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 7% ถึง 8.5% ที่เคยเกิดขึ้นในช่วงทศวรรษ 1990

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้คงที่ 15 ปีที่ต่ำที่สุดที่เคยบันทึกไว้คือเท่าใด?

แม้ดอกเบี้ยในปัจจุบันจะดูคล้ายกับเมื่อหลายทศวรรษก่อน แต่ระหว่างทางเคยเกิดการลดลงอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน จุดต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 2.10% ในเดือนกรกฎาคม 2021 ถือเป็นระดับที่ต่ำที่สุดในประวัติศาสตร์สินเชื่อสมัยใหม่ของสหรัฐฯ ก่อนทศวรรษ 2020 อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า 3% ถูกมองว่าเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นได้ยากมาก และจะเกิดขึ้นเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจเผชิญกับวิกฤตที่รุนแรงเท่านั้น หากดูภาพรวมประวัติศาสตร์ ส่วนใหญ่ดอกเบี้ยจะเคลื่อนไหวอยู่ที่ 5% ถึง 8% เป็นหลัก

ปัจจัยที่ขับเคลื่อนดอกเบี้ยให้ลงไปสู่จุดต่ำสุดเป็นประวัติการณ์

ดอกเบี้ยแตะระดับ 2.10% ในช่วงปลายเดือนกรกฎาคม 2021 จากการแทรกแซงนโยบายการเงินอย่างรุนแรงของ Fed ในช่วงโควิด-19 โดยใช้กลไก 3 ประการหลัก:

• นโยบายอัตราดอกเบี้ยใกล้ศูนย์ (ZIRP): Fed ปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลงเหลือ 0.00% ถึง 0.25% แม้ดอกเบี้ยระยะสั้นนี้จะไม่กำหนดราคาเงินกู้บ้านโดยตรง แต่ก็เป็นตัวถ่วงน้ำหนักให้อัตราดอกเบี้ยระยะปานกลางลดลงตามไปด้วย
• มาตรการ QE ผ่านการซื้อ MBS: Fed ให้คำมั่นที่จะซื้อ MBS มูลค่า 4 หมื่นล้านดอลลาร์ต่อเดือน ความต้องการซื้อมหาศาลนี้ทำให้ราคา MBS สูงขึ้น และบีบให้อัตราผลตอบแทนที่ผู้กู้ต้องจ่ายลดลงโดยอัตโนมัติ
• การเคลื่อนย้ายเงินทุนสู่สินทรัพย์ปลอดภัย: นักลงทุนสถาบันทิ้งสินทรัพย์เสี่ยงเพื่อไปถือพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ แรงซื้อที่ล้นหลามฉุดให้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรอายุ 10 ปี (ซึ่งเป็นตัวอ้างอิงหลักของดอกเบี้ยเงินกู้บ้าน) ลดลงต่ำกว่า 0.60% ในจุดต่ำสุด

เปรียบเทียบจุดต่ำสุดในปี 2021 กับวิกฤตอื่นๆ ในอดีต

ระดับ 2.10% ในปี 2021 ต่ำกว่าระดับต่ำสุดในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจครั้งก่อนๆ ประมาณ 45 ถึง 60 จุดพื้นฐาน สะท้อนให้เห็นว่าแม้ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจจะกระตุ้นให้เกิดการผ่อนคลายนโยบายเสมอ แต่การตอบสนองต่อโรคระบาดนั้นสร้างปรากฏการณ์ดอกเบี้ยต่ำที่ทุบสถิติเดิมอย่างขาดลอย

ข้อสังเกตสำคัญคือ ในช่วงปี 2021 ส่วนต่างระหว่างดอกเบี้ย 15 ปีและ 30 ปีแคบลงเหลือเพียง 55 bps (30 ปีอยู่ที่ 2.65%) ซึ่งน้อยกว่าส่วนต่างปกติที่ 75 ถึง 100 bps สิ่งนี้ทำให้ผู้กู้ต้องตัดสินใจอย่างหนักระหว่างการเลือกจ่ายดอกเบี้ยต่ำสุดเพื่อเร่งสร้างกรรมสิทธิ์ แต่ต้องแลกกับการสูญเสียกระแสเงินสดรายเดือนที่อาจนำไปลงทุนในตลาดหุ้นที่กำลังเติบโตสูงในช่วงปี 2021–2024 ได้

การเปรียบเทียบดอกเบี้ย 15 ปี กับ 30 ปี ในเชิงโครงสร้าง

เหตุผลที่สินเชื่อ 15 ปีมีดอกเบี้ยต่ำกว่าเสมอ เพราะผู้ให้กู้และนักลงทุนเผชิญกับความเสี่ยงด้านระยะเวลา (Duration Risk) เพียงครึ่งเดียวเมื่อเทียบกับแบบ 30 ปี การคืนเงินต้นที่เร็วกว่าช่วยลดโอกาสที่เงินเฟ้อจะกัดกร่อนผลตอบแทนที่แท้จริงของผู้ให้กู้

แม้ทั้งสองผลิตภัณฑ์จะเปลี่ยนไปตามปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค แต่มีการอ้างอิงพันธบัตรที่ต่างกัน โดย MBS ของสินเชื่อ 15 ปี มักอ้างอิงกับพันธบัตรอายุ 5 และ 7 ปี ในขณะที่สินเชื่อ 30 ปีจะอ้างอิงกับพันธบัตรอายุ 10 ปีเกือบทั้งหมด

ส่วนต่างระหว่างดอกเบี้ยทั้งสองประเภทมักจะขยับขึ้นลงตามรูปร่างของเส้นอัตราผลตอบแทน (Yield Curve) เมื่อเส้นอัตราผลตอบแทนมีความชันสูง (ดอกเบี้ยระยะยาวสูงกว่าระยะสั้นมาก) ส่วนลดของสินเชื่อ 15 ปีจะกว้างขึ้น แต่ถ้าเส้นอัตราผลตอบแทนแบนราบหรือติดลบ (Inverted Yield Curve) ส่วนต่างนี้จะแคบลง

ปัจจัยที่ขับเคลื่อนดอกเบี้ย 15 ปีขึ้นหรือลงในประวัติศาสตร์

ต้นทุนพื้นฐานของสินเชื่อเหล่านี้ถูกกำหนดโดยปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคขนาดใหญ่ โดยเฉพาะความต้องการของนักลงทุนในตลาด MBS ซึ่งยึดโยงกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรอายุ 10 ปี จุดสูงสุดและต่ำสุดในประวัติศาสตร์สะท้อนถึงความคาดการณ์เรื่องเงินเฟ้อ วงจรการเติบโตของเศรษฐกิจ และการแทรกแซงของ Fed

นโยบายของ Fed ส่งผลอย่างไร?

Fed ไม่ได้กำหนดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านโดยตรง แต่การตัดสินใจนโยบายมีผลต่อตลาดพันธบัตรอย่างมหาศาล เมื่อ Fed ปรับดอกเบี้ยนโยบายระยะสั้น ตลาดมักจะรับรู้และปรับราคาดอกเบี้ยเงินกู้บ้านล่วงหน้าไปแล้วหลายสัปดาห์หรือหลายเดือนตามความคาดการณ์ในอนาคต

นอกจากนี้ การซื้อหรือขาย MBS ของ Fed (QE/QT) ยังส่งผลโดยตรงต่อราคา หาก Fed หยุดซื้อ ความต้องการในตลาดจะลดลง ส่งผลให้ดอกเบี้ยต้องเพิ่มขึ้นเพื่อดึงดูดนักลงทุนรายอื่น

บทบาทของเงินเฟ้อและภาวะเศรษฐกิจถดถอย

เงินเฟ้อคือศัตรูตัวฉกาจของผลตอบแทนคงที่ ผู้ให้กู้จึงต้องเรียกเก็บดอกเบี้ยที่สูงกว่าเงินเฟ้อเพื่อรักษากำลังซื้อ เมื่อดัชนีราคาผู้บริโภค (CPI) พุ่งสูงขึ้น อัตราผลตอบแทนพันธบัตรและดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านจะพุ่งตามทันที

ในทางกลับกัน ภาวะเศรษฐกิจถดถอยมักเป็นช่วงที่ดอกเบี้ย 15 ปีต่ำที่สุด เนื่องจากความกังวลเรื่องเงินฝืดทำให้นักลงทุนแห่ซื้อพันธบัตร ซึ่งช่วยฉุดดอกเบี้ยอ้างอิงของ MBS ให้ลดลง

ดอกเบี้ยในปัจจุบันถือว่าสูงหรือต่ำเมื่อเทียบกับอดีต?

การเข้าใจปัจจัยเหล่านี้ช่วยให้เรามองดอกเบี้ยในปัจจุบันได้ชัดเจนขึ้น อัตราดอกเบี้ย 15 ปีที่ระดับ 5.80% - 6.00% ในช่วงกลางปี 2026 ถือว่าสูงกว่าค่ามัธยฐานในรอบ 35 ปีเพียงเล็กน้อย และเป็นระดับที่ "ปกติ" สำหรับเศรษฐกิจที่มีสุขภาพดี ผู้ที่รอคอยดอกเบี้ยระดับ 2% เหมือนปี 2021 อาจกำลังเปรียบเทียบกับความผิดปกติทางเศรษฐกิจมากกว่าระดับมาตรฐาน

หากตัดช่วงเวลาที่มีมาตรการ QE (2010–2021) ออกไป ระดับ 6.00% คือค่าฐานทางประวัติศาสตร์ เมื่อพิจารณาจากตารางสรุปยุคสมัยด้านล่าง:

• ต้นทศวรรษ 1990: 8.00% – 8.80% (ยุคเงินเฟ้อค้างคา)
• ก่อนวิกฤต 2008: 5.50% – 6.50% (ยุคเศรษฐกิจขยายตัวปกติ)
• หลังวิกฤต 2008: 2.70% – 4.50% (ยุค QE ต่อเนื่อง 10 ปี)
• ช่วงโรคระบาด: 2.10% – 2.50% (มาตรการฉุกเฉิน)
• ตลาดปัจจุบัน (2023-2026): 5.50% – 7.00% (ยุคปรับสมดุลเงินเฟ้อ)

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับประวัติอัตราดอกเบี้ยเงินกู้คงที่ 15 ปี

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้คงที่ 15 ปีที่ต่ำที่สุดคือเท่าใด?

ระดับต่ำสุดอยู่ที่ 2.10% บันทึกเมื่อวันที่ 29 กรกฎาคม 2021 โดย Freddie Mac ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจขั้นรุนแรงในช่วงการระบาดของโควิด-19

ค่าเฉลี่ยย้อนหลังของดอกเบี้ย 15 ปีคือเท่าใด?

นับตั้งแต่เริ่มเก็บข้อมูลในปี 1991 ค่าเฉลี่ยย้อนหลังอยู่ที่ประมาณ 5.19% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขนี้มีความผันผวนสูงในแต่ละทศวรรษ

เราจะมีโอกาสได้เห็นดอกเบี้ย 3% อีกหรือไม่?

ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่มองว่าเป็นไปได้ยากมากในอนาคตอันใกล้ เนื่องจากระดับ 3% เกิดจากสถานการณ์ฉุกเฉินระดับโลกที่ไม่ปกติ หากเศรษฐกิจอยู่ในภาวะสมดุล ดอกเบี้ยมักจะกลับไปสู่ค่าเฉลี่ยทางประวัติศาสตร์มากกว่า

บทสรุป

จากการศึกษาประวัติอัตราดอกเบี้ยเงินกู้คงที่ 15 ปี จะเห็นว่าต้นทุนการกู้ยืมในปัจจุบันคือการกลับเข้าสู่ภาวะปกติของวงจรเศรษฐกิจ แม้ดอกเบี้ยในปี 2021 จะดูน่าดึงดูดใจ แต่นั่นคือข้อยกเว้นไม่ใช่บรรทัดฐาน การตัดสินใจเลือกกู้แบบ 15 ปีในปัจจุบันควรขึ้นอยู่กับส่วนต่างดอกเบี้ยเมื่อเทียบกับแบบ 30 ปี และความสามารถในการรองรับยอดผ่อนชำระที่สูงขึ้น การมุ่งเน้นที่การประหยัดดอกเบี้ยระยะยาวมากกว่าความผันผวนระยะสั้นจะช่วยให้เจ้าของบ้านสร้างความมั่งคั่งได้อย่างยั่งยืนที่สุด