ราคาบ้านในสหราชอาณาจักรฟื้นตัว: อะไรจะเกิดขึ้นต่อไปในปี 2026?

ราคาบ้านในสหราชอาณาจักรฟื้นตัวในเดือนมกราคม โดยดีดตัวกลับจากภาวะตกต่ำอย่างไม่คาดคิดในช่วงปลายปีที่แล้ว และปูทางไปสู่การเติบโตที่อาจเกิดขึ้นในปี 2026 ตามรายงานของ Nationwide บริษัทผู้ให้สินเชื่อจำนองชั้นนำ

ราคาบ้านเฉลี่ยในสหราชอาณาจักรเพิ่มขึ้น 0.3% ในเดือนมกราคม ซึ่งเป็นการพลิกผันจากเดือนธันวาคมที่ราคาลดลง 0.4% เนื่องจากความไม่แน่นอนเกี่ยวกับงบประมาณในเดือนพฤศจิกายน ปัจจุบันราคาบ้านสูงกว่าเมื่อหนึ่งปีก่อน 1% โดยราคาบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 270,873 ปอนด์

การคาดการณ์ตลาดชี้ให้เห็นถึงการเติบโตในปี 2026

นักเศรษฐศาสตร์คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหราชอาณาจักรจะเติบโตขึ้นในปีนี้ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยจำนองลดลงและความไม่แน่นอนที่เกี่ยวข้องกับงบประมาณคลี่คลายลง บริษัท Nationwide คาดการณ์ว่าราคาจะเพิ่มขึ้นระหว่าง 2% ถึง 4% ในปีนี้ ขณะที่บริษัทที่ปรึกษา Capital Economics คาดการณ์ว่าจะเพิ่มขึ้น 3.5%

โรเบิร์ต การ์ดเนอร์ หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของเนชั่นไวด์ ชี้ว่าการชะลอตัวในช่วงปลายปี 2025 เป็นปฏิกิริยาชั่วคราวต่อสถานการณ์ทางการเมือง "กิจกรรมในตลาดที่อยู่อาศัยลดลงในช่วงปลายปี 2025 ซึ่งน่าจะสะท้อนถึงความไม่แน่นอนเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงภาษีทรัพย์สินที่อาจเกิดขึ้นก่อนการประกาศงบประมาณ" เขากล่าวอธิบาย

แม้จะมีการลดลงบ้าง แต่การ์ดเนอร์ตั้งข้อสังเกตว่าจำนวนสินเชื่อบ้านที่ได้รับการอนุมัติยังคงใกล้เคียงกับระดับก่อนเกิดโรคระบาด และเสริมว่ากิจกรรมดังกล่าว "มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวในไตรมาสต่อๆ ไป"

ตัวชี้วัดด้านความสามารถในการจ่ายแสดงให้เห็นภาพที่หลากหลาย

แม้ว่าแนวโน้มจะดีขึ้น แต่ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยยังคงเป็นปัจจัยสำคัญต่อสุขภาพของตลาด

จากข้อมูลของ Gardner ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกที่มีรายได้เฉลี่ยในสหราชอาณาจักรและวางเงินดาวน์ 20% จะต้องจ่ายค่าผ่อนบ้านรายเดือนประมาณ 32% ของรายได้สุทธิ ตัวเลขนี้สูงกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวที่ 30% เล็กน้อย แต่ถือเป็นการปรับปรุงที่ดีขึ้นอย่างมากจากระดับสูงสุดที่ 38% ในปี 2023 แนวโน้มความสามารถในการซื้อบ้านที่ดีขึ้นนี้ หากยังคงดำเนินต่อไป อาจช่วยสนับสนุนการฟื้นตัวของตลาดได้ต่อไป

อุปสรรคและความเสี่ยงต่างๆ ทำให้แนวโน้มไม่แน่นอน

ถึงแม้จะมีสัญญาณเชิงบวก แต่ก็ยังมีอุปสรรคหลายประการที่อาจส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้

อุปสงค์ที่เปราะบางและความไม่แน่นอนของอัตราดอกเบี้ย

ทอม บิลล์ จากบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ไนท์ แฟรงค์ เตือนว่าความต้องการยังคงเปราะบาง "การอนุมัติสินเชื่อจำนองในเดือนธันวาคมต่ำกว่าค่าเฉลี่ยห้าปีถึง 9% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความต้องการยังคงเปราะบาง" เขากล่าว

นอกจากนี้ ความคาดหวังเกี่ยวกับการลดอัตราดอกเบี้ยครั้งสำคัญก็ลดลงเช่นกัน บิลกล่าวเสริมว่า "โอกาสที่จะมีการลดอัตราดอกเบี้ยสองครั้งในปีนี้ลดลงในช่วงไม่กี่สัปดาห์ที่ผ่านมา ด้วยเหตุผลหลายประการ รวมถึงข้อมูลเศรษฐกิจของสหราชอาณาจักรที่แข็งแกร่งกว่าที่คาดไว้ ซึ่งเน้นย้ำว่าราคาและระดับการทำธุรกรรมจะยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดัน"

การปรับโครงสร้างหนี้จำนองสำหรับเจ้าของบ้าน 1.8 ล้านราย

อลิซ เฮน จากบริษัทหลักทรัพย์เบสตินเวสต์ กล่าวว่า ครัวเรือนก็มีแนวโน้มที่จะยังคงระมัดระวังอยู่เช่นกัน โดยชี้ให้เห็นถึงอัตราการว่างงานที่เพิ่มสูงขึ้นและต้นทุนการกู้ยืมที่แม้จะลดลง แต่ก็ยังห่างไกลจากระดับต่ำสุดก่อนเกิดการระบาดใหญ่

จุดกดดันสำคัญคือ สัญญาจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่จำนวน 1.8 ล้านรายการที่จะหมดอายุในปี 2026 เฮนน์กล่าวว่า ผู้กู้จำนวนมากเหล่านี้จะ "เปลี่ยนจากสัญญาอัตราดอกเบี้ยต่ำระยะเวลา 5 ปี ไปสู่สภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นมาก ซึ่งจะสร้างแรงกดดันต่อรายได้ที่ใช้จ่ายได้"

ท่าทีระมัดระวังของธนาคารแห่งอังกฤษ

นโยบายการเงินของธนาคารกลางอังกฤษจะเป็นปัจจัยสำคัญต่อตลาด ในเดือนธันวาคม ธนาคารกลางได้ลดอัตราดอกเบี้ยจาก 4% เหลือ 3.75% หลังจากอัตราเงินเฟ้อลดลงเหลือ 3.2% ต่อปีในเดือนพฤศจิกายน อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยนี้ยังคงสูงกว่าเป้าหมาย 2% ของธนาคารกลางมาก

เมแกน กรีน สมาชิกคณะกรรมการนโยบายการเงิน (MPC) ของธนาคารกลางอังกฤษ เตือนเมื่อเดือนที่แล้วว่า ธนาคารกลางอาจไม่สามารถลดอัตราดอกเบี้ยได้มากเท่าที่คาดการณ์ไว้ โดยระบุว่าการเติบโตของค่าจ้างในสหราชอาณาจักรที่แข็งแกร่ง และการคาดการณ์ว่าสหรัฐฯ จะลดอัตราดอกเบี้ย เป็นข้อจำกัดที่อาจเกิดขึ้น

เพื่อให้สอดคล้องกับแนวทางที่ระมัดระวังนี้ จึงเป็นที่คาดการณ์กันอย่างกว้างขวางว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน (MPC) จะคงอัตราดอกเบี้ยหลักไว้ที่ 3.75% ในการประชุมวันพฤหัสบดีนี้