商业地产贷款损失严重，纽约社区银行暴雷，美国银行业风波再现？

当地时间周三，美国纽约社区银行（New York Community Bancorp）业绩暴雷，股票价格大跌37.67%，因其第四季度亏损2.52亿美元，即每股亏36美分（去年同期每股盈利30美分）。为了补充资本，银行把分红降至每股分红5美分（去年为17美分）。公司给出的原因是贷款损失激增，这应是2022年末收购旗星（Flagstar）和收购签名银行（Signature Bank）所留下的后遗症。纽约社区银行的经营状况与黑石(Blackstone)的遭遇极其相似。

就在人们以为2023年美国银行业震荡已经过去、银行业整体稳健的时候，随着美联储激进减息后利率维持在较高水平，美国众多银行持有的房地产贷款违约开始增加，而债券资产浮亏又严重，这两项资产减值成为了业界的“定时炸弹”。以债券资产为例，2023年，美联储亏损1143亿美元，而2022年全年盈利588亿美元。美联储持有的债券资产等级较高，其亏损尚且如此，何况一般的商业银行机构。

疫情后商业地产贷款贬值

据Trepp统计数据，2023年，美国以办公楼、酒店、公寓和其他类商业地产为抵押的到期债务总额达到5410亿美元，为历年来最高；2004-2007年商业地产债务到期额将达到2.2万亿美元。通常情况下，债务展期是常规操作，然而2024年1月25日，30年房地产抵押贷款利率为6.69%（2023年10月26日为7.79%），利率高企，加上商业地产租赁市场低迷，业主不知如何应对，违约则是无奈的选择，银行不得不接受商业贷款损失增大这一残酷现实。

疫情之后，经济虽在复苏，但人们的工作和生活方式发生了巨大变化。在货币政策和财政政策双重刺激下，美国经济恢复快于预期，然而许多上班族不愿意回到办公室上班，而是选择居家办公，导致商业地产空置率上升。2018年第4季度，美国租赁市场上新租业务为4540亿平方英尺，续租业务为1940亿平方英尺，而2023年第4季度，两项指标双降，新租业务下降至2580亿平方英尺，续租业务降至1910亿平方英尺。

图1：2019-2023年美国房地产租赁市场活动变化

根据穆迪分析（Moody’s Analytics），2023年第四季度，美国全国办公楼空置率达到创纪录的19.6%，而疫情前平均水平为16.8%左右。纽约州的情况也相当糟糕。2023年第三季度，纽约市的办公楼宇投资下降了60%，空置率维持在13.4%，为20年来的高位水平。办公楼宇高空置率对业主和开发商来说不是好消息，对周边的餐厅、零售商和其他小企业来说也不是好消息，因为办公楼里的上班族是他们的衣食父母。

商业房产租赁不景气直接影响到纽约社区银行的财务状况。2021年末，纽约社区银行的商业地产贷款（包括土地开发、建筑、地产收购等）总额为109.44亿美元，当时银行总资产为595.27亿美元；收购旗星银行之后，2022年末，商业地产贷款升至227.67亿美元，同时银行规模扩大到901.44亿美元；收购签名银行后，2023年末，商业地产贷款升至386.36亿美元，总资产达1163.22亿美元，达到了重要银行的监管标准。

商业地产贷款已经让纽约社区银行疲于奔命，何况还有住宅贷款？据报道，纽约、香港和旧金山等大型城市的高档住宅价值下降；房地产服务提供商Savillis跟踪了全球十多个大型城市住房市场，发现高档住宅市场增长缓慢。在过去三年里，纽约社区银行持有的住房贷款规模变化较小，2023年末为381.3亿美元，但高利率持续肯定会引起这部分贷款质量下降。

债券投资浮亏埋下隐雷

目前，美联储激进加息周期的效果开始显现出来，商业银行已全面感受到高利率的煎熬。所幸的是，纽约社区银行持有的债券资产较小，债券投资浮亏应不会太大。2021年，该银行持有的债券资产为57.96亿美元，2022年末为90.74亿美元，2023年末为91.59亿美元。如果按照2023年10年期国债减值约14%计算，对于地区银行而言，几个亿美元的损失还是具有较大的杀伤力。据联邦存款保险公司，2023年第三季度末，参加存款保险的银行企业的债券投资的浮动亏损为6839亿美元，这无疑是埋在美国金融体系的定时炸弹，威胁着整个系统的安全与稳定。

若纽约社区银行问题只是个案，那么整个银行业会相安无事。但如果这只是冰山一角，银行系统将再度受到严重考验，美联储的压力也就会陡增。目前，美联储就担心两件事：如果减息太早，通货膨胀出现反弹，届时美联储再加息，这样美联储会彻底失去公众信任；如果减息太迟，在高利率重压之下美国经济陷入衰退，失业率上升，美联储同样会受到公众指责。今年是大选年，两党之争会更加激烈。特朗普甚至公开指责美联储在为拜登助选，因为美联储很早就放出减息信号。

当地时间1月31日，美联储主席鲍威尔在今年首次议息会议后的记者会上表示，开启降息通道是事关重大的决策，美联储希望能稳妥处理。尽管在反通胀方面取得了很大进展，美联储仍希望确保抗通胀工作有始有终。同时，鲍威尔否定了3月减息的可能性，这充分表明芝加哥商品交易所的利率期货投资者对减息时间表过度乐观，缺乏可信度，甚至说有点想当然，但也正是这种乐观情绪推高了美国股票市场，抑制了美国国债收益率上涨势头。

从目前情形看，减息时间在3月20日会议后才可能会有较为明确的信号，其间通货膨胀报告尤其重要。按油价走势看，由于中东局势混乱，俄乌冲突胶着，美联储决策所偏爱的核心个人消费成本指数（PCE）不会发生实质性变化。疫情之后，美国经济现象令人费解：许多大企业开始裁员了，但失业率仍然维持在历史超低水平；高通胀之下，家庭消费和企业投资颇受影响，但经济增长势头良好。资本市场上，2023年美国股票融资远未正常化，债券融资出现下跌，美国经济持续增长的源头在哪里？最近高科技七巨头业绩开始亮相了，与市场预期似乎有不小差距。目前，投资者能做的就是像美联储一样走一步看一步。

文章来源：21世纪经济报道