商業不動產貸款損失嚴重，紐約社區銀行暴雷，美國銀行業風波重現？

當地時間週三，美國紐約社區銀行（New York Community Bancorp）業績暴雷，股票價格大跌37.67%，因其第四季度虧損2.52億美元，即每股虧損36美分（去年同期每股盈利30美分）。為了補充資本，銀行把分紅降至每股分紅5美分（去年為17美分）。公司給出的原因是貸款損失激增，這應是2022年底收購旗星（Flagstar）和收購簽名銀行（Signature Bank）所留下的後遺症。紐約社區銀行的經營狀況與黑石(Blackstone)的遭遇極為相似。

就在人們以為2023年美國銀行業震盪已經過去、銀行業整體穩健的時候，隨著聯準會激進減息後利率維持在較高水平，美國眾多銀行持有的房地產貸款違約開始增加，而債券資產浮虧又嚴重，這兩項資產減損成為了業界的「定時炸彈」。以債券資產為例，2023年，聯準會虧損1,143億美元，而2022年全年獲利588億美元。聯準會持有的債券資產等級較高，其虧損尚且如此，何況一般的商業銀行機構。

疫情後商業不動產貸款貶值

根據Trepp統計數據，2023年，美國以辦公大樓、飯店、公寓和其他類商業地產為抵押的到期債務總額達到5,410億美元，為歷年來最高；2004-2007年商業地產債務到期額將達到2.2兆美元。通常情況下，債務展期是常規操作，然而2024年1月25日，30年房地產抵押貸款利率為6.69%（2023年10月26日為7.79%），利率高企，加上商業地產租賃市場低迷，業主不知如何應對，違約是無奈的選擇，銀行不得不接受商業貸款損失增大這一殘酷現實。

疫情之後，經濟雖在復甦，但人們的工作和生活方式發生了巨大變化。在貨幣政策和財政政策雙重刺激下，美國經濟恢復快於預期，然而許多上班族不願意回到辦公室上班，而是選擇居家辦公，導致商業房地產空置率上升。 2018年第4季度，美國租賃市場上新租業務為4,540億平方英尺，續租業務為1,940億平方英尺，而2023年第4季度，兩項指標雙降，新租業務下降至2,580億平方英尺，續租業務降至1910億平方英尺。

圖1：2019-2023年美國房地產租賃市場活動變化

根據穆迪分析（Moody's Analytics），2023年第四季度，美國全國辦公大樓空置率達到創紀錄的19.6%，而疫情前平均為16.8%左右。紐約州的情況也相當糟糕。 2023年第三季度，紐約市的辦公大樓投資下降了60%，空置率維持在13.4%，為20年來的高點。辦公大樓宇高空置率對業主和開發商來說不是好消息，對週邊的餐廳、零售商和其他小型企業來說也不是好消息，因為辦公大樓裡的上班族是他們的衣食父母。

商業房產租賃不景氣直接影響紐約社區銀行的財務狀況。 2021年末，紐約社區銀行的商業房地產貸款（包括土地開發、建築、房地產收購等）總額為109.44億美元，當時銀行總資產為595.27億美元；收購旗星銀行之後，2022年末，商業房地產貸款升至227.67億美元，同時銀行規模擴大到901.44億美元；收購簽名銀行後，2023年末，商業地產貸款升至386.36億美元，總資產達1163.22億美元，達到了重要銀行的監管標準。

商業不動產貸款已經讓紐約社區銀行疲於奔命，何況還有住宅貸款？據報道，紐約、香港和舊金山等大型城市的高檔住宅價值下降；房地產服務提供者Savillis追蹤了全球十多個大型城市住房市場，發現高檔住宅市場成長緩慢。在過去三年裡，紐約社區銀行持有的房屋貸款規模變化較小，2023年末為381.3億美元，但高利率持續肯定會造成這部分貸款品質下降。

債券投資浮虧埋下隱雷

目前，聯準會激進升息週期的效果開始顯現出來，商業銀行已全面感受到高利率的煎熬。所幸的是，紐約社區銀行持有的債券資產較小，債券投資浮虧應不會太大。 2021年，該銀行持有的債券資產為57.96億美元，2022年末為90.74億美元，2023年末為91.59億美元。如果以2023年10年期公債減損約14%計算，對於地區銀行而言，數億美元的損失還是具有較大的殺傷力。根據聯邦存款保險公司，2023年第三季末，參加存款保險的銀行企業的債券投資的浮動虧損為6839億美元，這無疑是埋在美國金融體系的定時炸彈，威脅著整個系統的安全與穩定。

如果紐約社區銀行問題只是個案，那麼整個銀行業就會相安無事。但如果這只是冰山一角，銀行體系將再度受到嚴重考驗，聯準會的壓力也會陡增。目前，聯準會擔心兩件事：如果減息太早，通貨膨脹出現反彈，屆時聯準會再升息，這樣聯準會會徹底失去公眾信任；如果減息太遲，在高利率重壓之下美國經濟陷入衰退，失業率上升，聯準會同樣會受到民眾指責。今年是大選年，兩黨之爭會更加激烈。川普甚至公開指責聯準會在為拜登助選，因為聯準會很早就放出減息訊號。

當地時間1月31日，聯準會主席鮑威爾在今年首次議息會議後的記者會上表示，開啟降息通道是事關重大的決策，聯準會希望能穩穩處理。儘管在反通膨方面取得了重大進展，但聯準會仍希望確保抗通膨工作有始有終。同時，鮑威爾否定了3月減息的可能性，這充分證明芝加哥商品交易所的利率期貨投資人對減息時間表過度樂觀，缺乏可信度，甚至說有點想當然，但也正是這種樂觀情緒推高了美國股票市場，抑制了美國公債殖利率上漲動能。

從目前情形來看，減息時間在3月20日會議後才可能會有較為明確的訊號，其間通膨報告尤其重要。以油價走勢來看，由於中東局勢混亂，俄烏衝突膠著，聯準會決策所偏好的核心個人消費成本指數（PCE）不會發生實質變化。疫情之後，美國經濟現象令人費解：許多大企業開始裁員了，但失業率仍維持在歷史超低水準；高通膨之下，家庭消費和企業投資頗受影響，但經濟成長勢頭良好。資本市場上，2023年美國股票融資遠未正常化，債券融資出現下跌，美國經濟持續成長的源頭在哪裡？最近高科技七巨頭業績開始亮相了，與市場預期似乎有不小差距。目前，投資人能做的就是像聯準會一樣走一步看一步。

文章來源：21世紀經濟報道