《分析》中國私募REIT為房企提供融資新途徑

作者 宿泱韞

中國樓市止跌回穩路漫漫，A股上市房企三季報多數仍是慘字當頭，銷售同比繼續下探，疊加開發毛利率磨底，諸多房企難以實現盈利增長、甚至虧損幅度進一步加深。

行業仍在繼續化解風險，部分槓桿指標有好轉跡象，分析人士預計除少數優質企業外，房企整體業績今年料仍偏弱，但這也許是房地產邁向“高質量發展”黎明前的黑暗。

路透統計的A股主要房企財報顯示，前三季銷售額普遍雙位數下滑，僅有招商蛇口 和綠地控股 跌幅在個位，金地集團 、新城控股 和萬科 均腰斬或接近腰斬。

據中國指數研究院最新數據，前10月百強房企銷售額均有下降，其中前十房企銷售額均值同比降15%，11-30位的房企均值降幅為17.8%。

“目前房地產板塊報表仍在走弱，這是對房地產舊發展模式的告別，”申萬宏源分析師袁豪在報告中稱，預計“好房子”等新發展模式也將賦予優質企業孕育著新發展機遇。

其並稱，展望後續，儘管2022-2024年行業業績大幅下降形成低基數，但綜合考慮房企竣工結算仍將走弱，毛利率繼續磨底，三項費用率走高，存貨仍有減值壓力等因素，預計今年板塊業績仍偏弱，但少數優質企業將有改善。

房企三季度營收表現分化，保利發展 、招商蛇口和濱江集團 均錄得雙位數同比增長，其他幾家則雙位數下跌。

然而，銷售規模收縮以及開發業務毛利率持續下滑，令房企盈利能力普遍承壓。除深耕浙江本地的濱江集團外，其他統計的上市房企三季度盈利能力均進一步減弱，保利、綠地同比由盈轉虧，萬科、金地虧損擴大，招商蛇口和新城控股淨利亦下滑。

統計的房企除保利和綠地，9月末整體銷售毛利率同比均有所上升，部分得益於商業地產等多元化業務，開發業務仍是盈利的拖累項。萬科、綠地、新城、金地均在財報中提及開發業務毛利率下降/處於低位，或房地產交付毛利減少；只有濱江逆流而上，稱交付樓盤體量及項目整體毛利水平增加推高了淨利。

**控風險**

在控風險方面，行業整體有一定進展，但尚未擺脫困境，凈負債率繼續攀升；一些優質房企修復資產負債表已初見成效，開始持續布局土地市場。

三道紅線之一的“剔除預售款後資產負債率”，統計的各房企表現不一，部分資產負債表趨於良性健康發展，比率控制在70%以下，而另一些，如萬科和綠城仍在債務泥潭中掙扎。

萬科財報稱，公司銷售持續下滑，整體經營形勢依然十分嚴峻，資金緊張局面進一步加劇，債務償還面臨較大壓力。大股東深鐵集團年內已10次輸血，迄今已累計提供291.3億元的股東借款。

申萬宏源的袁豪統計，三季度末A股房地產板塊剔除預收款後的資產負債率為70%，相比去年末下降0.1個百分點，但衡量槓桿水平和償債能力的另一道紅線--凈負債率升至89.4%，較去年末上升5.8個百分點。

他稱，這源於業績持續虧損推動的淨資產下降，但預計後續隨著供給側端防風險政策持續推出，預計房企後續將管控槓桿水平、從而有望逐步趨於穩定。

部分房企收縮戰線，另一部分資產負債表已修復的房企則積極擴張。中指院數據顯示，百強房企前10月拿地總額7,838億元，同比增長26.4%，增幅較前九月收窄。拿地企業仍以央國企為主，拿地金額前十企業中八家為央國企，部分民企亦有一定投資強度，比如浙江、四川的多家民企拿地較為積極。

中指研究院研究主管陶淑茹周一表示，多地10月在供給端針對“好房子”建設落地優化政策，短期來看，隨著年末房企進入業績衝刺階段，重點城市供應或有所改善，對市場形成一定支撐。

“當前形勢下，漸進式政策放鬆難以打破當前房地產市場負向循環，需要中央多措並舉、系統發力，推動市場止跌回穩。”（完）

（路透上海張金棟對本文亦有貢獻。）

中國樓市艱難築底之際，主要房企上半年銷售仍在雙位數下挫、盈利能力亦鮮有改善，而6月以來市場轉弱更為其復甦之路蒙陰，出險房企在化債過程中面臨重重考驗。

在行業整體規模縮減的同時，財務穩健的房企則“強者恆強”，上半年華潤置地 、招商蛇口 等央企的部分運營指標已現改善跡象，並開始積極拿地擴大投資版圖。

“止跌回穩進行中，投資強度亮眼，”國金證券房地產分析師池天惠等就中報點評稱，隨著北京五環外以及上海外環外限購套數取消等政策落地，預計進入四季度地產成交量有望迎來反彈，助推基本面進一步止跌回穩。

路透統計的10家主要房企年報顯示，上半年銷售額同比均雙位數下跌，跌幅從10%至56%不等。銷售額過千億元的三家房企均為央企，而昔日龍頭萬科 幾近腰斬。

形勢依然嚴峻，克而瑞最新統計數據顯示，中國百強房企8月實現銷售操盤金額2,070億元人民幣，環比降低1.9%，同比下降17.6%，單月業績規模繼續保持在歷史較低水平。預判9月新房成交絕對量或將低位回升，城市間、項目間分化還將持續加劇。

房產中介巨頭—貝殼 首席財務官徐濤此前在業績會上表示，後期市場慣性下行的壓力很大，市場走勢仍取決於政策力度與供需關係改善的節奏。在現有政策持續落地的基礎上，更大力度的增量政策有出台空間，聚焦激活需求和優化供給持續發力，以對沖市場下行趨勢。

較之去年的全數下跌，房企上半年營收表現開始分化，同比降幅最大為融創中國 的超四成，增幅最高為龍湖集團 的25%。

隨著銷售規模收縮以及持續計提減值，房企的盈利能力普遍繼續滑落，萬科上半年虧損幅度再度擴大至百億元，盈利的房企中僅有招商蛇口和華潤置地兩家錄得增長。國金證券指出，從盈利能力來看，房企仍然被前期項目拖累。

房企毛利率仍普遍處於低水位，開發業務毛利率成為諸多出險房企的拖累項，萬科和金地 均已降至個位數，高毛利的商業地產則支撐華潤置地、新城控股 整體毛利率超越其他房企，保持在20%以上。

**分化加劇**

上半年，碧桂園 、融創中國等出險房企仍奔波應對債務重組，萬科依賴于大股東持續資金支持，而財務健康的部分房地產央國企投資意願已回升，開始布局土地市場了。

從衡量債務風險和財務穩健性的核心指標—凈負債率來看，對比去年末，萬科、金地、招商蛇口等有較明顯的上升，中國海外發展 、保利發展 、龍湖等變化不大。

“行業已經從過去的規模競速進入到品質制勝的新階段，雖然規模都在下降，但頭部企業的市場份額還在提升。”中國指數研究院華東大區常務副總高院生周一表示，這也是源於行業發生的根本性變化，房地產市場進入到好房子建設的時代。

萬科大股東深鐵集團今年以來持續“輸血”，已累計提供238.8億元的股東借款，助力萬科完成243.9億元公開債務償還，然而短期還債壓力仍重，半年報披露萬科一年內到期的有息負債達1,554億元。

融創中國則開啟第二輪境外債務重組，力爭年底前完成境外債務重組相關的所有法庭程序。

穩健派民企代表—龍湖集團 聚焦債務壓降與正向現金流積累，上半年新增收購土地儲備總建築面積為24.9萬平方米，公司高管在業績會表示，“在保證財務安全的前提下，我們會擇機獲取一些新的土地。”

中指院數據顯示，百強房企前八月拿地總額6,056億元，同比增長28%，增幅較前七月縮窄6.3個百分點。拿地企業仍以央國企為主，拿地金額前十企業中八家為央國企，包括中海地產、保利發展、招商蛇口和華潤置地。（完）