VPH có Tổng Giám đốc mới

Dù có nhiều doanh nghiệp đột biến về lợi nhuận, kết quả kinh doanh của nhóm bất động sản nhà ở trên sàn chứng khoán trong quý 3/2025 vẫn đi lùi so với cùng kỳ.

Theo đánh giá của Viện Kinh tế xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, trong quý 3/2025, đất nền tại một số địa phương tiếp tục tăng giá khi có nhiều dự án quy mô lớn được quy hoạch, triển khai thực hiện như tại Đà Nẵng, Tây Ninh (khu vực tỉnh Long An cũ) và do yếu tố sáp nhập các địa phương như tại Hưng Yên, Khánh Hòa.

Giá bán căn hộ chung cư bình quân trên cả nước cũng tăng so với quý trước.

Đối với nhà ở riêng lẻ và đất nền phát triển theo dự án, giá bán bình quân tăng nhẹ hoặc cơ bản ổn định tại các địa phương. Một số địa phương có giá cơ bản ổn định gồm nhà ở riêng lẻ tại Hải Phòng, Quảng Ninh và đất nền tại TPHCM.

Bất động sản cho thuê cũng không ngoại lệ khi giá thuê trong quý 3 có xu hướng tăng nhẹ so với quý trước đó.

Biến động giá một số loại bất động sản trên thị trường thứ cấp tại một số địa phương trong quý 3/2025Nguồn: Viện Kinh tế xây dựng tổng hợp

Dữ liệu giao dịch cả nước nhìn chung tích cực nhưng theo dữ liệu từ VietstockFinance, tổng doanh thu thuần và lãi ròng của 76 doanh nghiệp bất động sản dân dụng trên sàn (HOSE, HNX và UPCoM) trong quý 3/2025 lần lượt giảm 4% và 32% so với cùng kỳ, còn 44 ngàn tỷ đồng và 8.9 ngàn tỷ đồng.

Trong đó, có 43 doanh nghiệp tăng lãi, 16 doanh nghiệp giảm lãi, 11 doanh nghiệp thua lỗ và 6 doanh nghiệp chuyển từ lỗ thành lãi.

Vinhomes dẫn đầu lợi nhuận

Dù suy giảm, lợi nhuận quý 3 của Vinhomes vẫn dẫn đầu khi gần 4.2 ngàn tỷ đồng.

9 tháng đầu năm, doanh số bán hàng của VHM đạt đến 162.6 ngàn tỷ đồng, tăng 96%, cho thấy nhu cầu thị trường mạnh mẽ và hiệu quả của chiến lược bán hàng. Doanh số chưa ghi nhận đến cuối tháng 9 đạt mức cao kỷ lục 223.9 ngàn tỷ đồng, tăng 93% so với thời điểm cuối quý 3/2024.

Trái ngược với “người anh em” VHM, lãi ròng của Vincom Retail tăng 52% trong quý 3 với gần 1.4 ngàn tỷ đồng. Kết quả này có được là nhờ vào tỷ lệ lấp đầy duy trì đà phục hồi tích cực trên toàn hệ thống trung tâm thương mại (TTTM) và sự đóng góp ổn định từ các TTTM mới khai trương trong nửa cuối năm 2024 và năm 2025. Theo đó, số lượt khách tới hệ thống TTTM Vincom trong quý 3 tăng 18% so với cùng kỳ.

Tập đoàn Sunshine là doanh nghiệp còn lại có lãi ròng đạt mốc ngàn tỷ trong quý vừa qua. Song kết quả này không đến từ hoạt động cốt lõi là kinh doanh bất động sản mà đến từ việc hợp nhất kết quả kinh doanh CTCP Đầu tư DIA và CTCP Sunshine Homes sau khi đưa hai doanh nghiệp này vào danh sách công ty con trong quý 3.

Top 20 doanh nghiệp BĐS có lợi nhuận ròng lớn nhất trong quý 3/2025. Đvt: Tỷ đồngNguồn: VietstockFinance

Nhiều doanh nghiệp lãi đột biến nhờ doanh thu tài chính

Kết quả toàn ngành đi lùi nhưng quý 3 lại chứng kiến nhiều doanh nghiệp đạt lãi ròng tăng đột biến, có doanh nghiệp gấp đến vài chục lần so với cùng kỳ.

Nổi bật nhất là Hồng Hà Việt Nam khi lợi nhuận ròng quý 3 gần 72 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ vỏn vẹn 22 triệu đồng. Phần lớn lợi nhuận đến từ việc chuyển nhượng gần 8.2 triệu cp tại công ty liên kết CTCP Tứ Hiệp Hồng Hà Dầu khí. Thương vụ có giá trị 134.6 tỷ đồng, tương đương 16,500 đồng/cp, bên nhận chuyển nhượng là ông Lê Đình Tiến.

Cũng lãi đột biến từ doanh thu tài chính là 2 doanh nghiệp Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, HOSE: HDC) và Nhà Đà Nẵng . Trong khi HDC mang về hơn 696 tỷ đồng từ thương vụ bán cổ phần CTCP Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu thì doanh thu tài chính của NDN lại tăng chủ yếu nhờ lãi đầu tư chứng khoán. Hoạt động kinh doanh chứng khoán có lãi còn giúp NDN hoàn nhập hơn 53 tỷ đồng dự phòng giảm giá chứng khoán kinh doanh.

Bên cạnh các doanh nghiệp lãi lớn nhờ hoạt động tài chính, vẫn có doanh nghiệp lấy động lực tăng trưởng từ hoạt động kinh doanh bất động sản. Điển hình là Tổng CTCP Đầu tư Xây dựng và Thương mại Việt Nam khi khoản lãi ròng 216 tỷ đồng (gấp 97 lần cùng kỳ) có được là nhờ ghi nhận gần 5.9 ngàn tỷ đồng doanh thu bất động sản phát sinh trong quý 3.

Công ty cho biết, khoản doanh thu này có được sau khi thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp công trình trung tâm thương mại, căn hộ và văn phòng tại lô đất A1-2 (Dự án A1). Đối tác nhận chuyển nhượng là CTCP Xây dựng Đầu tư Bất động sản Việt Minh Hoàng.

Đáng chú ý, trước khi được chuyển nhượng, chi phí xây dựng cơ bản dở dang của dự án tăng đột biến trong 6 tháng. từ hơn 464 tỷ đồng hồi đầu năm lên gần 5.4 ngàn tỷ đồng vào cuối tháng 6/2025.

Top 20 doanh nghiệp BĐS có lợi nhuận ròng tăng trong quý 3/2025. Đvt: Tỷ đồngNguồn: VietstockFinance

Novaland vẫn đứng đầu nhóm doanh nghiệp báo lỗ

Trái ngược với nhóm tăng là nhóm doanh nghiệp có lợi nhuận ròng giảm hoặc thậm chí thua lỗ. Hai doanh nghiệp giảm lãi nhiều nhất là Tập đoàn Đầu tư Thăng Long và SJ Group với tỷ lệ trên dưới 94%.

Trong đó, lợi nhuận ròng của TIG chỉ còn gần 4 tỷ đồng, do quý 3 là giai đoạn Công ty tập trung tăng đầu tư vốn, mua vào và thực hiện đầu tư xây dựng, một số dự án bất động sản nên chưa triển khai bán hàng, dẫn đến doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ giảm. Mặt khác, doanh thu hoạt động tài chính giảm nhưng chi phí lại tăng cũng ảnh hưởng đến lợi nhuận quý 3 giảm.

Còn SJS khép lại quý 3 với lợi nhuận ròng chỉ gần 3 tỷ đồng, mức thấp nhất trong 12 quý (từ quý 4/2022). Nguyên nhân chính là do “trắng” doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản, trong khi cùng kỳ mang về hơn 108 tỷ đồng, qua đó doanh thu thuần giảm 79%, còn gần 27 tỷ đồng.

“Tân binh” nhà Đất Xanh là Regal Group R cũng có kết quả không mấy khả quan trong quý 3 với doanh thu thuần và lãi ròng lần lượt giảm 20% và 37%, còn 88 tỷ đồng và 3 tỷ đồng. Trên BCTC, RGG ghi nhận hơn 85 tỷ đồng doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản, tăng 24% so với cùng kỳ, nhưng lại “trắng” doanh thu từ hoạt động môi giới, trong khi quý 3/2024 mảng này mang về gần 38 tỷ đồng.

Công ty cho biết, do từ cuối năm 2024 đã thực hiện tái cấu trúc nên không còn ghi nhận kết quả kinh doanh từ một số công ty con trong quý 3/2025.

16 doanh nghiệp BĐS có lợi nhuận ròng giảm trong nửa đầu năm 2025. Đvt: Tỷ đồngNguồn: VietstockFinance

Tuy giảm nhưng các doanh nghiệp trên vẫn còn lợi nhuận để giữ lại, vẫn khả quan hơn 11 doanh nghiệp đã báo lỗ.

Doanh nghiệp bất động sản lỗ nhiều nhất vẫn là Novaland với 878 tỷ đồng trong quý 3 (cùng kỳ lãi hơn 3.1 ngàn tỷ đồng). Nguyên nhân báo lỗ đến từ việc cả doanh thu thuần và doanh thu tài chính đều lần lượt giảm 16% và 88%, trong khi đó chi phí tài chính tăng đột biến, gấp 4.5 lần, lên hơn 1.4 ngàn tỷ đồng do lỗ chênh lệch tỷ giá tăng 712 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước.

Điểm tích cực trong quý 3 của NVL là phân khu Golf Villas và Florida 3.7 thuộc đại dự án NovaWorld Phan Thiet đã được bàn giao và đi vào vận hành. Tính chung đến nay đã có 1,500 sản phẩm bất động sản tại dự án này được bàn giao, trong đó 750 căn đã hoàn thiện nội thất và đưa vào cho thuê. Còn tại Aqua City, hơn 1,000 sản phẩm đã được bàn giao.

Ở chiều ngược lại, Vạn Phát Hưng dù có doanh thu thuần gấp đôi cùng kỳ, đạt 39 tỷ đồng, nhưng vẫn lỗ ròng 10 tỷ đồng. Đây là kết quả của việc giá vốn tăng cao hơn khi gấp đến 3.3 lần. Đồng thời, doanh thu tài chính sụt giảm nghiêm trọng 99%, chỉ còn hơn 5 tỷ đồng, cùng kỳ năm trước cao đột biến do có gần 350 tỷ đồng đến từ lãi chuyển nhượng cổ phần công ty con.

Giải thích về sự chênh lệch mức tăng giữa doanh thu thuần và giá vốn, VPH cho biết trong kỳ Công ty không ghi nhận hoạt động kinh doanh bất động sản mà doanh thu chủ yếu đến từ hoạt động xây dựng. Tuy nhiên, mảng xây dựng lại không mang đến lợi nhuận do phần xây dựng được chỉ định thực hiện bởi bên thứ ba.

12 doanh nghiệp BĐS thua lỗ trong quý 3/2025. Đvt: Tỷ đồngNguồn: VietstockFinance

19 doanh nghiệp vượt kế hoạch năm

Với việc lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp có mức tăng đột biến trong quý 3, dữ liệu từ VietstockFinance cho thấy, có 19 doanh nghiệp bất động sản trên sàn đã vượt mục tiêu lợi nhuận cả năm chỉ sau 9 tháng.

Mức thực hiện kế hoạch 2025 của một số doanh nghiệp BĐSNguồn: VietstockFinance

Hà Lễ

FILI - 07:58:04 18/11/2025

Doanh thu quý 3/2025 của Vạn Phát Hưng tăng mạnh 110% nhờ các hợp đồng xây dựng, song phần lớn được chỉ định thực hiện bởi bên thứ ba, khiến Doanh nghiệp lỗ ròng hơn 10 tỷ đồng, đánh dấu quý lỗ thứ 4 liên tiếp.

Khép lại quý 3, CTCP Vạn Phát Hưng ghi nhận doanh thu thuần gần 39 tỷ đồng, hơn gấp đôi cùng kỳ. Tuy nhiên giá vốn tăng cao hơn, nên lãi gộp chỉ còn gần 400 triệu đồng, giảm 94%. Biên lãi gộp co hẹp từ 36% về còn 1%.

Doanh thu tài chính cũng giảm sâu 99%, chỉ còn hơn 5 tỷ đồng, cùng kỳ năm trước cao đột biến do có gần 350 tỷ đồng đến từ lãi chuyển nhượng cổ phần công ty con.

Dù các chi phí tài chính, bán hàng và quản lý doanh nghiệp giảm tới 88%, chỉ còn 17 tỷ đồng, cũng không thể giúp VPH tránh khỏi quý thua lỗ thứ 4 liên tiếp, với khoản lỗ hơn 10 tỷ đồng, cùng kỳ lãi hơn 183 tỷ đồng.

VPH tiếp tục lỗ quý thứ 4 liên tiếp

Vạn Phát Hưng cho biết, trong kỳ Công ty không ghi nhận hoạt động kinh doanh bất động sản, trong khi đó, doanh thu hoạt động xây dựng không mang lại lợi nhuận do phần xây dựng được chỉ định thực hiện bởi bên thứ ba.

Sau 9 tháng, doanh thu thuần gần 82 tỷ đồng, gấp 2.4 lần cùng kỳ; nhưng lỗ ròng gần 20 tỷ đồng. Ngoài việc tiếp tục thua lỗ, VPH còn ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm hơn 480 tỷ đồng, phần lớn do tăng thêm hơn 415 tỷ đồng các khoản phải thu.

Dù từng ghi nhận thu nhập đột biến hơn 300 tỷ đồng từ thương vụ chuyển nhượng dự án khu dân cư Nhơn Đức Nhà Bè (dự án Nhà Bè), CTCP Vạn Phát Hưng vẫn quyết định hoãn chi trả cổ tức năm 2024, thời hạn thanh toán chậm nhất đến ngày 17/07/2026.

Theo nghị quyết vừa được HĐQT VPH thông qua, việc lùi kế hoạch chi trả được lý giải nhằm đảm bảo cân đối dòng tiền và duy trì hoạt động ổn định trong giai đoạn cơ cấu lại tài chính. Doanh nghiệp cho biết sẽ thông báo kế hoạch cụ thể trước ít nhất 30 ngày khi đến hạn mới.

Trước đó, cổ đông VPH đã phê duyệt phương án phân phối lợi nhuận với tổng giá trị hơn 47 tỷ đồng, tương ứng tỷ lệ cổ tức 5% bằng tiền mặt. Phần lợi nhuận này đã được ghi giảm trên báo cáo soát xét bán niên 2025, cho thấy Công ty vẫn giữ cam kết chia cổ tức nhưng phải hoãn thời điểm thực hiện, khi cổ tức phải trả được chuyển sang mục "phải trả ngắn hạn khác".

VPH ghi giảm tương ứng số tiền trả cổ tức ở mục lợi nhuận sau thuế chưa phân phối cuối tháng 6/2025. Nguồn: BCTC soát xét bán niên 2025 của VPH

Đồng thời xuất hiện khoản phải trả cổ tức. Nguồn: BCTC soát xét bán niên 2025 của VPH

VPH lãi đột biến nhờ hoạt động tài chính năm 2024

Đợt chia cổ tức năm 2024 của VPH được quyết định sau khi Doanh nghiệp hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm trước và vượt xa kỳ vọng, chủ yếu nhờ khoản thu nhập tài chính hơn 348 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng cổ phần tại CTCP Bất động sản Nhà Bè - chủ đầu tư dự án khu dân cư Nhơn Đức Nhà Bè.

Khoản lãi đột biến từng thắp lên kỳ vọng về việc Công ty sớm nối lại chính sách cổ tức sau 1 năm gián đoạn. Tuy nhiên, tình hình dòng tiền hiện tại lại cho thấy bức tranh kém sáng sủa hơn. Đến cuối tháng 6/2025, VPH chỉ còn khoảng 45 tỷ đồng tiền mặt và tiền gửi ngân hàng, giảm mạnh so với mức 183 tỷ đồng đầu năm. Ngược lại, khoản phải thu dài hạn tăng gấp đôi lên 288 tỷ đồng, trong đó hơn 155 tỷ đồng là số tiền hợp tác đầu tư kinh doanh bất động sản với CTCP Tấn Lực - doanh nghiệp có liên quan đến VPH.

Theo hợp đồng ký tháng 3/2025 giữa VPH và Tấn Lực, tổng vốn hợp tác tối đa 200 tỷ đồng, VPH góp 95% và Tấn Lực 5% với lợi nhuận chia theo tỷ lệ 70-30, và Tấn Lực phải chịu toàn bộ rủi ro nếu dự án thua lỗ. VPH khẳng định toàn bộ hồ sơ pháp lý liên quan đến các bất động sản hợp tác đều được lưu giữ đầy đủ, không có dấu hiệu suy giảm giá trị.

CTCP Tấn Lực thành lập năm 2009, hiện đặt trụ sở tại tòa nhà Tulip (quận 7 cũ, TPHCM), cũng là nơi VPH đặt văn phòng. Báo cáo quản trị năm 2024 cho thấy ông Võ Nguyễn Như Nguyện - Chủ tịch HĐQT VPH, đang giữ vai trò Chủ tịch HĐQT công ty này.

Ngoài khoản hợp tác với Tấn Lực, VPH còn “giam” hơn 691 tỷ đồng trong các khoản phải thu khác, chủ yếu là tiền tạm ứng cho nhân viên mua quyền sử dụng đất.

Việc hoãn chi trả cổ tức lần này cũng ảnh hưởng trực tiếp đến nhóm cổ đông lớn nhất là gia đình ông Nguyện - những người đang nắm hơn 42% vốn điều lệ của VPH. Riêng ông Nguyện sở hữu 8.2%, còn cha mẹ và 2 người em của ông lần lượt nắm từ 6.94% đến hơn 11%.

Gia đình và người thân Chủ tịch Võ Nguyễn Như Nguyện nắm hơn 42% vốn VPH. Nguồn: BCTC soát xét bán niên 2025 của VPH

Động thái hoãn cổ tức diễn ra trong bối cảnh kết quả kinh doanh của VPH chưa có nhiều cải thiện. Nửa đầu 2025, doanh thu đạt 43 tỷ đồng, gần gấp 3 lần so với cùng kỳ nhưng Công ty vẫn lỗ ròng 9.4 tỷ đồng do chi phí lãi vay và quản lý cao. Dù khoản lỗ đã thu hẹp đáng kể so với năm trước, kết quả này vẫn cách xa mục tiêu lợi nhuận 23 tỷ đồng, khiến cổ phiếu VPH rơi vào danh sách hạn chế giao dịch ký quỹ trên HOSE.

Khoản lãi lớn từ thương vụ chuyển nhượng Bất động sản Nhà Bè từng giúp cổ phiếu VPH có giai đoạn vọt lên hơn 9,000 đồng/cp giữa năm 2024, tức tăng hơn 50% chỉ trong vài tháng. Tuy nhiên, đà hưng phấn không kéo dài, giá sau đó liên tục giảm và hiện chỉ còn quanh 5,100 đồng/cp, tương đương mất gần 1 nửa giá trị.

VPH tiếp tục có nửa đầu năm thua lỗ

Giá cổ phiếu VPH hiện giảm mạnh so với đầu năm 2025

Tử Kính

FILI - 14:29:18 14/10/2025