Dừng thương vụ hoán đổi nợ của 2 'ông lớn' bất động sản

9 cổ phiếu Việt được thêm vào MSCI Frontier Markets Small Cap Index

Lần review tiếp theo sẽ diễn ra vào 05/11/2025 theo giờ CEST (múi giờ UTC +1, giờ châu Âu), tức rạng sáng ngày 06/11/2025 theo giờ Việt Nam.

MSCI công bố kết quả đợt review quý 2, với rổ chỉ số MSCI Frontier Markets Small Cap Index đã thêm vào 28 và loại đi 11 mã cổ phiếu. Việt Nam được bổ sung tới 9 mã cổ phiếu, và chỉ loại ra 2 mã.

9 mã cổ phiếu Việt được thêm mới là gồm EVG, HPX, HLD, IMP, PTB, SGR, TVB, ILB, và TTF. Chiều ngược lại, chỉ 2 mã bị loại là NBB và VDP.

Như vậy sau đợt review tháng 5, rổ Small Cap tăng thêm 17 mã cổ phiếu, tổng danh mục có 427 mã.

Tại ngày 31/07/2025, cổ phiếu Việt vẫn đang chiếm tỷ trọng cao nhất trong rổ Small Cap, với tỷ lệ 28.76%. Xếp sau là Bangladesh, với 16%. Tuy nhiên, Việt Nam không có đại diện nào trong top 10 mã chiếm tỷ trọng cao nhất.

Các thay đổi sẽ có hiệu lực sau giờ đóng cửa phiên ngày 26/08, chính thức được giao dịch từ 27/08/2025. Lần review tiếp theo sẽ diễn ra vào 05/11/2025 theo giờ CEST (múi giờ UTC +1, giờ châu Âu), tức rạng sáng ngày 06/11/2025 theo giờ Việt Nam.

Địa Ốc Hoàng Quân vừa chốt kế hoạch phát hành riêng lẻ 50 triệu cp để hoán đổi 500 tỷ đồng cho 4 chủ nợ, trong đó có Chủ tịch Trương Anh Tuấn và vợ nắm hơn phân nửa.

HĐQT CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân vừa thông qua việc triển khai phương án phát hành cổ phiếu riêng lẻ để hoán đổi nợ, theo phương án đã được thông qua tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2025 tổ chức hồi tháng 5 năm nay.

Cụ thể, HQC dự kiến phát hành 50 triệu cp riêng lẻ để hoán đổi 500 tỷ đồng nợ vay, tỷ lệ hoán đổi với 10,000 đồng nợ sẽ đổi thành 1 cp phát hành mới. Đối tượng phát hành là các chủ nợ, qua đó nâng vốn điều lệ lên khoảng 6,266 tỷ đồng. Cổ phiếu phát hành bị hạn chế chuyển nhượng tối thiểu 1 năm.

Theo danh sách công bố trước đó, có 4 chủ nợ được hoán đổi cổ phiếu HQC, gồm Công ty TNHH Tư vấn Thiết kế Xây dựng VDC hoán đổi 19 tỷ đồng nợ thành 1.9 triệu cp, nếu thành công, giá trị khoản nợ còn lại còn gần 1 tỷ đồng; ông Trương Anh Tuấn - Chủ tịch HĐQT HQC hoán đổi 236 tỷ đồng nợ thành 23.6 triệu cp, số nợ còn lại gần 11 triệu đồng; bà Nguyễn Thị Diệu Phương (vợ ông Tuấn) 33 tỷ đồng đổi thành 3.3 triệu cp, HQC còn nợ gần 11 tỷ đồng; cuối cùng là CTCP Đầu tư Hải Phát hoán đổi 212 tỷ đồng nợ thành 21.2 triệu cp, dự kiến chiếm 3.383% vốn điều lệ của HQC sau phát hành, còn nợ lại hơn 256 triệu đồng.

Danh sách chủ nợ dự kiến được phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ

Trường hợp chủ nợ từ chối hoán đổi một phần hoặc toàn bộ khoản nợ đã được ĐHĐCĐ phê duyệt thì HĐQT giảm số lượng cổ phiếu phát hành theo số lượng thực tế hoán đổi, căn cứ vào thỏa thuận hoán đổi với các chủ nợ.

Các khoản nợ sau khi được hoán đổi sẽ được xóa bỏ tương ứng với giá trị các khoản nợ được hoán đổi. Phần nợ còn lại không được hoán đổi sẽ được Công ty thanh toán theo thỏa thuận với các chủ nợ. Chủ nợ sẽ trở thành cổ đông sở hữu cổ phiếu của HQC và có đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của cổ đông kể từ ngày kết thúc đợt phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ.

Thời điểm 30/06/2025, HQC còn hơn 4,472 tỷ đồng nợ phải trả, giảm 5% so với đầu năm, với nợ vay tài chính hơn 1,729 tỷ đồng, tăng 5% và chiếm 39% tổng nợ.

Hồi tháng 3 năm ngoái, HQC hoàn tất phát hành 100 triệu cp riêng lẻ cho cổ đông chiến lược, với giá 10,000 đồng/cp, trong khi thị giá chỉ xoay quanh trên dưới 4,000-5,000 đồng/cp, hút 1,000 tỷ đồng, vốn điều lệ tăng lên 5,766 tỷ đồng như hiện nay. Tuy nhiên, danh sách và tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư mua cổ phần lại không được công bố. Đến nay số cổ phiếu này đã được phép chuyển nhượng tự do sau 1 năm hoàn tất phát hành.

Khép phiên ngày 08/08, giá cổ phiếu HQC tạm dừng mức 4,060 đồng/cp, tăng 30% do với đầu năm, thanh khoản bình quân hơn 6.8 triệu cp/ngày.

Diễn biến giá cổ phiếu HQC từ tháng 3/2024 đến nay

Thanh Tú

FILI - 08:14:56 11/08/2025

Bài cập nhật

Chủ tịch HQC Trương Anh Tuấn tiếp tục "điệp khúc" về những khó khăn khiến Công ty không thể hoàn thành kế hoạch suốt chục năm qua. Tình hình xử lý công nợ, triển khai các dự án nhà ở xã hội, đội ngũ kế thừa, bài toán làm dự án ESG… được thảo luận sôi nổi tại ĐHĐCĐ thường niên 2025 diễn ra sáng 10/05/2025.

Thảo luận

Giá HQC hơn 3,000 đồng/cp phản ánh đúng sức khỏe nội tại doanh nghiệp

Tại sao vốn điều lệ tăng nhanh nhưng giá cổ phiếu lại giảm?

Chủ tịch HĐQT Trương Anh Tuấn: Đúng là có nghịch lý giữa vốn và giá cổ phiếu, do tác động thị trường, giai đoạn đầu khi niêm yết, giá cổ phiếu toàn thị trường tăng mạnh. Sau đó, xu hướng chung là giảm, HQC cũng bị ảnh hưởng.

Về mảng nhà ở xã hội, dù bàn giao đúng tiến độ nhưng lợi nhuận không cao. Cùng với đó, việc dừng gói 30,000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, cùng ảnh hưởng của COVID-19 và khủng hoảng năm 2022 khiến thị trường trầm lắng. Giá cổ phiếu HQC hiện khoảng hơn 3,000 đồng/cp phản ánh đúng sức khỏe thực tế và nội tại doanh nghiệp tại thời điểm này.

Chật vật xử lý công nợ suốt nhiều năm

HQC có đang quản lý công ty liên kết, công nợ, minh bạch?

Chủ tịch HĐQT Trương Anh Tuấn: Đây là vấn đề lớn mà HĐQT thừa nhận và đang tập trung xử lý. Trong gần 6,000 tỷ đồng vốn, khoảng hơn 3,000 tỷ đồng đã đầu tư vào các công ty liên kết. Những khoản đầu tư này trước đây hiệu quả thấp vì chính sách nhà ở xã hội bị gián đoạn. Từ năm 2024, ngân hàng mới tài trợ trở lại và chính sách NƠXH mới được thúc đẩy mạnh qua Nghị quyết và Luật. Từ năm 2025, HQC sẽ thực hiện chiến lược thu hồi vốn đầu tư bằng cách đẩy mạnh hợp tác, phát triển dự án, thậm chí mua lại đất/dự án ở các địa phương như Đắk Lắk, Cần Thơ…

Hoàng Quân có chiến lược phát triển bất động sản khu công nghiệp như thế nào trong bối cảnh dòng vốn FDI đang gia tăng?

Chủ tịch Trương Anh Tuấn: Hiện Tập đoàn Hoàng Quân đầu tư vào hai KCN Bình Minh và Hàm Kiệm. Gần đây, Tập đoàn đã mua lại 100% một KCN mới rộng 150 ha tại Bình Thuận, đang cân nhắc đưa về HQC hoặc công ty con phù hợp. Tuy nhiên, việc phát triển KCN thời gian qua gặp khó do căng thẳng thương mại Mỹ - Trung và mức thuế 46% khiến dòng vốn FDI vào Việt Nam chậm lại.

Hiện Chính phủ đang trong quá trình đàm phán và HQC tin tưởng sẽ đạt được mức thuế chấp nhận được. Ngay cả trong bối cảnh thuế cao, Trung Quốc vẫn có thể tiếp tục là nhà đầu tư lớn vào KCN Việt Nam vì nhu cầu dịch chuyển sản xuất. HQC đang chờ kết quả đàm phán sắp tới để đưa ra quyết định chiến lược. Nếu KCN mới được triển khai hiệu quả dưới HQC, dự kiến có thể mang lại doanh thu 1,000 tỷ đồng và lợi nhuận khoảng 70 tỷ đồng trong kế hoạch năm nay.

Hoàng Quân có định hướng phát triển nhà thông minh như thế nào, đặc biệt với nhóm người trẻ - lực lượng chính mua nhà ở xã hội?

Chủ tịch Trương Anh Tuấn: Khoảng 70% khách hàng của HQC là người trẻ (20–35 tuổi) nhóm có nhu cầu cao về nhà ở tiện ích, xanh và thông minh. Đây cũng là đối tượng trọng tâm trong chiến lược phát triển nhà ở xã hội của Công ty. Trong hai năm qua, HQC đã thử nghiệm mô hình nhà ở thông minh và xanh, tuy nhiên chưa thể triển khai đại trà do nhiều yếu tố chưa phù hợp. Dù vậy, từ nhiệm kỳ này đến năm 2030, HQC sẽ tích hợp các tiêu chí “thông minh” và “xanh” theo chuẩn ESG vào sản phẩm NƠXH một cách toàn diện và có hệ thống.

Làm sao Hoàng Quân có thể phát triển bất động sản xanh, bền vững mà vẫn đảm bảo tính cạnh tranh trong bối cảnh chi phí cao?

Chủ tịch Trương Anh Tuấn: Phát triển bất động sản xanh và thông minh là xu hướng tất yếu nhưng đi kèm là thách thức về chi phí và tiến độ xây dựng. HQC đang thuê các đơn vị tư vấn quốc tế, để tối ưu thiết kế và đưa ra giải pháp phù hợp cho từng dự án. Quan trọng hơn, áp dụng công nghệ trong thiết kế, xây dựng và quản trị sẽ giúp giảm chi phí, rút ngắn tiến độ, đơn giản hóa thủ tục pháp lý. Nhờ đó, giá thành cuối cùng có thể cạnh tranh, thậm chí thấp hơn sản phẩm truyền thống. Mỗi dự án sẽ có một bộ giải pháp riêng, phù hợp với điều kiện và nhu cầu thị trường.

Hoàng Quân định hướng như thế nào trong mảng giáo dục và tài chính, đặc biệt là việc ứng dụng AI?

Chủ tịch Trương Anh Tuấn: HQC coi AI (trí tuệ nhân tạo) là công cụ quan trọng trong cả giáo dục và tài chính. Về giáo dục, HQC bắt đầu từ nội bộ, đào tạo nhân viên HQC về ESG, công nghệ thiết kế, quản trị và vận hành. Đây là đào tạo bắt buộc. Trước đây, HQC từng góp vốn vào 3 trường đại học, 1 viện và nhiều trường khác. Hiện nay HQC ưu tiên hợp tác quốc tế.

Về tài chính, HQC đã đầu tư khoảng 3,000 tỷ đồng vào các công ty thành viên và dự án hợp tác. Tuy nhiên, định hướng đầu tư tài chính một cách bài bản vẫn đang được xây dựng và sẽ trình bày rõ ràng tại đại hội năm 2026. Đặc biệt, với định hướng mở rộng quỹ đất, việc đầu tư tài chính sẽ đi kèm theo mô hình liên kết hoặc cấu trúc vốn phù hợp từng dự án.

HQC có kế hoạch gì để xử lý các công nợ?

Chủ tịch Trương Anh Tuấn: Công nợ chủ yếu là các khoản HQC đầu tư vào công ty thành viên để tích lũy quỹ đất. Trước đây chưa thu hồi được do thiếu pháp lý và vốn, nhưng từ 2025 đã có đủ điều kiện để thu hồi. HQC sẽ đẩy mạnh hợp tác hoặc nắm quyền chi phối (ví dụ: Thành phố Vàng Tây Ninh). Tất cả báo cáo tài chính đều minh bạch, tuân thủ chặt chẽ. Các khoản đầu tư mới sẽ được thực hiện nhanh hơn, hiệu quả hơn.

Ban Tổng giám đốc nhiều năm không hoàn thành kế hoạch. Liệu năm 2025 có thay đổi nhân sự để đảm bảo hiệu quả?

Chủ tịch Trương Anh Tuấn: Ban lãnh đạo hiện tại là “thế hệ vàng” gắn bó hơn 25 năm, đầy quyết tâm và kinh nghiệm. Tuy nhiên, một “thế hệ kim cương” trẻ trung, được đào tạo bài bản cũng đang sẵn sàng kế thừa. Chắc chắn trong năm 2025 sẽ có chuyển giao, Tổng Giám đốc Nguyễn Thanh Phong sẽ làm cố vấn để đảm bảo sự kết hợp giữa kinh nghiệm và đổi mới.

Tình hình triển khai dự án 198ha tại Bình Thuận hợp tác với Hải Phát (HPX) hiện nay như thế nào?

Chủ tịch Trương Anh Tuấn: Hiện cả Hoàng Quân và Hải Phát đã thống nhất tạm dừng triển khai dự án này. Tuy nhiên, hai bên vẫn giữ liên kết và sẽ tìm kiếm những cơ hội hợp tác mới trong thời gian tới.

Tại roadshow năm 2018 của Hải Phát (HPX), lãnh đạo công ty cho biết đã hợp tác với Hoàng Quân (HQC) để thực hiện dự án 198ha Hàm Tiến (Bình Thuận) với tổng mức đầu tư 9,831 tỷ đồng, thời gian hoàn thành từ 2018-2024 và bắt đầu ghi nhận doanh thu từ 2020 với 1,800 tỷ đồng. Khi này lãnh đạo HPX cho biết đây là bước đi đầu tiên trong việc liên doanh của Hải Phát và kỳ vọng thời gian tới có nhiều hợp tác hơn khi có đại diện của Hải Phát tham gia vào Ban Tổng giám đốc của Hoàng Quân.

Liên kết giữa HQC và Novaland trong chương trình nhà ở xã hội đến nay ra sao?

Chủ tịch Trương Anh Tuấn: HQC và Novaland đã ký thỏa thuận hợp tác từ năm 2024 để triển khai chương trình 200,000 căn nhà ở xã hội theo cam kết của Novaland với Chính phủ. Hiện hai bên đang tìm kiếm quỹ đất phù hợp. Đã có thí điểm 10ha tại Bình Thuận và báo cáo với Đoàn công tác Quốc hội, tỉnh Bình Thuận và Bộ Xây dựng.

Khoản đầu tư của HQC vào thị trường Mỹ cụ thể là gì? Có hiệu quả không?

Chủ tịch Trương Anh Tuấn: Dự án tại Mỹ là một khu nhà ở trị giá khoảng 50 triệu USD, gồm 198 căn và đã hoàn thành, hiện đang cho thuê. Tuy nhiên, đây là khoản đầu tư bằng vốn cá nhân, không liên quan đến HQC. Hoàng Quân đang được khuyến khích tiếp tục đầu tư tại Mỹ để hỗ trợ cân bằng thương mại giữa hai quốc gia, nhưng sẽ chỉ thực hiện nếu đảm bảo hiệu quả.

Đại hội kết thúc với tất cả tờ trình được thông qua. Ông Trương Anh Tuấn tiếp tục giữ Chức HĐQT nhiệm kỳ 2025-2030, bên cạnh 2 thành viên HĐQT là ông Trần Anh Tuấn và ông Lý Quang Minh.

"Điệp khúc" không đạt kế hoạch nhiều năm liền

Chia sẻ đầu đại hội, Chủ tịch HĐQT Trương Anh Tuấn nói về 5 khó khăn lớn mà Công ty đang đối mặt.

Thứ nhất về doanh thu và lợi nhuận thấp, HQC có nguồn vốn gần 6,000 tỷ đồng. Doanh thu và lợi nhuận 9 năm qua đều không đạt kế hoạch, lợi nhuận chỉ khoảng 100 tỷ đồng, rất nhỏ so với kỳ vọng (thường 500-600 tỷ đồng với vốn 6,000 tỷ). Doanh thu tối thiểu trong lĩnh vực bất động sản phải đạt 50% vốn điều lệ (3,000 tỷ đồng), nhưng con số hiện tại thấp hơn. Đây được xem là khó khăn rất lớn.

Thứ hai là giá cổ phiếu đang ở mức thấp. Hiện cổ phiếu HQC chỉ quanh 3,000 đồng/cp, thấp hơn nhiều so với các doanh nghiệp khác ở mức 20,000-30,000 đồng/cp. Mức giá này phản ánh sức khỏe nội tại của Công ty. Thách thức lớn là làm thế nào để đưa giá cổ phiếu ít nhất về mệnh giá 10,000 đồng/cp.

Khó khăn thứ ba là quỹ đất và mục tiêu nhà ở xã hội lớn, HQC cam kết với Chính phủ làm 50,000 căn nhà ở xã hội, đã thực hiện 10,000 căn, còn 40,000 căn. Mục tiêu đến 2030 phải hoàn thành số còn lại, tức là khoảng 7,000-8,000 căn mỗi năm, trong khi yêu cầu phát triển là "nhanh, nhiều, tốt, rẻ" và tích hợp hệ sinh thái. Để làm 40,000 căn, cần 200ha quỹ đất, nhưng hiện HQC chỉ có 50ha. Việc chuyển đổi đất thành thủ tục và giấy phép xây dựng cũng là một thách thức.

Thứ 4 là nguồn vốn đầu tư lớn, với 40,000 căn nhà ở xã hội tương ứng với khoảng 40,000 tỷ đồng vốn đầu tư. Cần tối thiểu 10,000 tỷ đồng vốn vay trung dài hạn từ ngân hàng. Trong khi ngân hàng chỉ giải ngân khi dự án khả thi và có khả năng hoàn vốn. Thách thức là phải chứng minh được tính khả thi của dự án (quỹ đất, cách làm, hiệu quả, dòng vốn) để tiếp cận nguồn vốn ngân hàng và hỗ trợ khách hàng vay vốn.

Thách thức cuối cùng về áp dụng công nghệ và tiêu chuẩn ESG vào dự án. Ông Tuấn cho rằng áp dụng công nghệ và các tiêu chuẩn quản trị, đặc biệt là ESG vào điều hành và các dự án là một thách thức lớn. Mặc dù có thể tăng giá thành, nhưng HQC bắt buộc phải áp dụng.

Thêm một năm tham vọng lợi nhuận cao, phát hành 50 triệu cp để hoán đổi nợ

Theo tài liệu trình ĐHĐCĐ thường niên 2025, HQC đưa kế hoạch kinh doanh với doanh thu 1,000 tỷ đồng - mức cao nhất trong vòng 8 năm. Trong đó, khoảng 80% dự kiến đến từ dự án nhà ở xã hội Golden City tại Tây Ninh, phần còn lại đến từ các dự án khu đô thị mới Trà Vinh và HQC Tân Hương ở Tiền Giang.

Mục tiêu lợi nhuận sau thuế năm 2025 là 70 tỷ đồng - cao nhất trong 1 thập kỷ qua và gấp hơn 2 lần năm trước. Năm nay, Công ty cũng đặt ra mục tiêu hoàn thành ít nhất 5 ngàn căn nhà ở xã hội.

Ngoài ra, Hoàng Quân đẩy mạnh đầu tư, hợp tác đầu tư, kinh doanh vào các loại hình bất động sản thương mại, bất động sản khu công nghiệp (KCN), bất động sản nghỉ dưỡng, Resort. Hiện nay, Công ty đang tập trung nguồn lực để triển khai dự án KCN Hàm Kiệm 1 (Bình Thuận), KCN Bình Minh (Vĩnh Long) và một số dự án tại tỉnh Đắk Lắk...

Ban lãnh đạo HQC xác định khả năng tiếp cận gói tín dụng 120,000 tỷ đồng là yếu tố then chốt để bổ sung vốn thi công, thúc đẩy tiến độ dự án nhà ở xã hội.

HQC cũng trình phương án phát hành 50 triệu cp riêng lẻ để hoán đổi 500 tỷ đồng nợ vay, tỷ lệ hoán đổi với 10,000 đồng nợ sẽ đổi thành 1 cp phát hành mới. Đối tượng phát hành là các chủ nợ, qua đó nâng vốn điều lệ lên khoảng 6,266 tỷ đồng. Cổ phiếu phát hành bị hạn chế chuyển nhượng tối thiểu 1 năm.

Thanh Tú

FILI - 11:35:00 10/05/2025