Chủ tịch Phát Đạt: Công ty sẽ có quỹ đất TP.HCM lớn sau sáp nhập

MỚI

PDR hoàn tất phát hành hơn 34 triệu cp hoán đổi nợ cho đối tác nước ngoài

Ngày 16/04/2025, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) đã thực hiện phát hành gần 34.1 triệu cp với giá 20,000 đồng cho nhà đầu tư nước ngoài để hoán đổi nợ. Toàn bộ số cổ phần này sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 1 năm kể từ ngày phát hành.

Đợt phát hành cổ phần để hoán đổi nợ kể trên là một trong các phương án tài chính đã được ĐHĐCĐ thường niên năm 2024 thông qua nhằm tái cấu trúc tài chính trong thời gian tới.

Theo phương án thông qua tại Đại hội, bên nhận cổ phiếu được hoán đổi là ACA Vietnam Real Estate III LP nhằm hoán đổi cho khoản vay 30 triệu USD từ năm 2022. Đây là khoản vay 3 năm với lãi suất cố định 8%/năm trên dư nợ vay. Mục đích vay là để tài trợ dự án khu thương mại - dịch vụ, căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng và khách sạn cao cấp tại thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ sau khi PDR trúng đấu giá dự án này vào năm 2019.

Cũng trong ngày 16/04, PDR thông báo tính đến ngày 15/04/2025, Công ty đã hoàn thành gần 100% khối lượng thi công tường vây và cọc đại trà tại ba tháp thuộc dự án khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 & 2.

Cụ thể, tại tháp A1, công tác thi công tường vây và cọc đại trà đã được hoàn thiện. Hiện nay, phần kết cấu ngầm và thân tháp đang được đẩy mạnh thi công, trong đó một số khu vực tầng 3 đã hoàn thành phần bê tông cốt thép, các khu vực còn lại đang triển khai thi công cốt thép và khu vực podium tầng 1.

Tháp A2 và A3 cũng đã hoàn tất phần tường vây và đang triển khai thi công cọc đại trà theo kế hoạch.

MỚI

Sau "bom nợ" 30 triệu USD được gỡ bỏ, Phát Đạt chuẩn bị cho cuộc lột xác

Phát Đạt đã hoàn tất phát hành 34 triệu cổ phiếu để hoán đổi khoản nợ 30 triệu USD, giúp giảm đáng kể áp lực nợ vay. Mặc dù vậy, công ty ghi nhận sự sụt giảm lớn trong doanh thu và lợi nhuận sau thuế năm 2024, chủ yếu do điều chỉnh lại doanh thu từ dự án Bắc Hà Thanh.

Sự thành công trong việc phát hành 34 triệu cổ phiếu hoán đổi nợ, hoàn tất trước hạn 23/4, đã giúp Phát Đạt giải tỏa áp lực nợ vay một cách đáng kể, mở ra cơ hội mới cho sự tái cơ cấu mạnh mẽ và hướng đến sự phục hồi bền vững.

Chiều 16/4, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) đã thông báo về việc hoàn tất phát hành hơn 34 triệu cổ phiếu để hoán đổi nợ, sau khi hồ sơ của doanh nghiệp được UBCKNN thông qua vào ngày 15/4.

Cụ thể, Phát Đạt phát hành cổ phiếu với giá hoán đổi 20.000 đồng/cp theo tỷ lệ 1:20.000, tương đương với việc hoán đổi khoản nợ 30 triệu USD, tương đương 340,95 tỷ đồng. Số cổ phần này sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng một năm kể từ ngày phát hành. Bên cho vay nhận cổ phần hoán đổi là ACA Vietnam Real Estate III LP, một quỹ đầu tư bất động sản có trụ sở tại quần đảo Cayman, được hỗ trợ bởi các tập đoàn lớn từ Nhật Bản.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán năm 2024 của Phát Đạt, tại thời điểm 31/12/2024, công ty còn nợ ACA Vietnam Real Estate III LP số tiền 30 triệu USD, một khoản vay tín chấp có lãi suất 10%/năm, phục vụ cho các dự án của công ty con. Khoản vay này đi kèm quyền chuyển đổi thành 34 triệu cổ phiếu, tương đương 3,7% vốn điều lệ của Phát Đạt sau phát hành.

Theo cam kết, khoản vay phải được hoán đổi trước ngày 15/11/2024, với khả năng gia hạn đến ngày 23/4/2025. Nếu việc hoán đổi không hoàn tất vào thời hạn này, Phát Đạt sẽ phải thanh toán khoản vay trước ngày 23/9/2025.

Thành công trong việc phát hành cổ phiếu hoán đổi nợ đã giúp Phát Đạt giảm đáng kể áp lực nợ vay, đặc biệt trong bối cảnh cổ phiếu PDR đối mặt với sự biến động mạnh từ thuế quan quốc tế và đợt bán giải chấp ồ ạt, bao gồm cổ phần của Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt cùng công ty liên quan. So với mức giá cổ phiếu PDR tại phiên giao dịch ngày 16/4/2025 (16.500 đồng), giá hoán đổi đạt mức cao hơn 21%.

Tuy nhiên, Phát Đạt cũng đối mặt với sự sụt giảm nghiêm trọng trong kết quả kinh doanh năm 2024. Doanh thu thuần giảm 59%, chỉ còn khoảng 822 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận sau thuế giảm 70%, đạt hơn 155 tỷ đồng. Công ty lý giải sự điều chỉnh lớn này là do giảm doanh thu từ dự án Bắc Hà Thanh, giảm từ 1.837 tỷ đồng xuống còn 639 tỷ đồng (giảm 65,23%), theo quyết định của HĐQT về việc điều chỉnh doanh thu và lợi nhuận năm 2024 một cách thận trọng.

MỚI

Phát Đạt xoá nợ 30 triệu USD

Tổng nợ của Phát Đạt giảm 30 triệu USD khi doanh nghiệp này phát hành 34 triệu cổ phiếu hoán đổi cao hơn thị giá 25% cho một quỹ đầu tư nước ngoài.

Bên cho vay được hoán đổi thành cổ phần là ACA Vietnam Real Estate III LP. Đây là quỹ đầu tư bất động sản có trụ sở tại quần đảo Cayman nhưng chủ yếu có gốc từ các doanh nghiệp lớn của Nhật Bản.

Giá phát hành hoán đổi là 20.000 đồng, cao hơn 25% so với thị giá hiện tại của PDR trên sàn chứng khoán (16.000 đồng). Theo thoả thuận, quỹ đầu tư này không được chuyển nhượng cổ phiếu của Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) trong vòng một năm.

Đại diện Phát Đạt nói rằng việc chuyển đổi nợ thành cổ phần giúp họ cơ cấu lại tài chính, giảm áp lực nợ vay và tăng hợp tác chiến lược với nhà đầu tư nước ngoài. "Nhà đầu tư nước ngoài chấp nhận giá hoán đổi cao hơn giá thị trường cho thấy niềm tin vào tiềm năng tăng trưởng của công ty", đại diện Phát Đạt nói.

Trước đó, Phát Đạt vay 30 triệu USD (tương đương 766 tỷ đồng) từ ACA Vietnam Real Estate III LP. Theo báo cáo tài chính, đây là khoản vay tín chấp với lãi suất 10% một năm để tài trợ cho các dự án bất động sản.

Khoản vay có kèm quyền cho phép quỹ đầu tư chuyển đổi thành 34 triệu cổ phần, tương đương 3,7% vốn của Phát Đạt sau phát hành với giá chuyển đổi xác định từ trước.

Báo cáo tài chính kiểm toán năm 2024 của Phát Đạt ghi nhận tổng nợ hơn 12.927 tỷ đồng, còn tổng tài sản xấp xỉ 24.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp này có doanh thu 822 tỷ đồng và lãi sau thuế 155 tỷ đồng.

Số liệu này thấp hơn mức doanh thu 2.423 tỷ đồng và lợi nhuận 522 tỷ đồng công bố ban đầu, do ban lãnh đạo chưa ghi nhận chuyển nhượng dự án Quy Nhơn Iconic tại Bình Định "trên nguyên tắc và tinh thần cẩn trọng". Công ty cho biết giao dịch sẽ được ghi nhận lại trong năm nay.

Tại phiên họp nhà đầu tư cuối tháng 2, ông Nguyễn Văn Đạt - Chủ tịch Hội đồng quản trị Phát Đạt - nói rằng dự án tại Bình Định dự kiến đóng góp doanh thu nhiều nhất trong năm nay. Ngoài ra, công ty còn mở bán nhiều dự án khác với tổng doanh thu dự kiến khoảng 40.000-50.000 tỷ đồng và ghi nhận dần trong các năm tới.

Những phiên “sập” của thị trường chứng khoán tháng 4/2025 đã kích hoạt hàng loạt vụ bán giải chấp (margin call), nổi bật nhất là lãnh đạo của các doanh nghiệp bất động sản như PDR, DIG. Tuy nhiên, xu hướng phá kỷ lục của dư nợ ngành chứng khoán khó có thể dừng lại, với động lực từ cho vay deal.

Không chỉ nhà đầu tư cá nhân, margin call ảnh hưởng cả lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản

Trong những phiên giảm lịch sử vừa qua, không ít các đợt bán giải chấp đã xuất hiện tại các công ty chứng khoán khiến nhiều nhà đầu tư cá nhân chịu thiệt hại lớn ngay trước khi thị trường hồi phục.

Tuy nhiên, đáng chú ý hơn, giải chấp cũng ảnh hưởng tới các ông chủ doanh nghiệp Bất động sản.

Đó là trường hợp của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) khi ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT cùng công ty có liên quan bị bán ra tổng cộng gần 2.5 triệu cổ phiếu trong ngày 10/4.

Trong khi đó, ông Nguyễn Hùng Cường, Chủ tịch HĐQT DIC Corp (DIG) và gia đình đã bị giải chấp gần 22.5 triệu cổ phiếu, tương đương 3.7% cổ phần DIG trong các ngày 10-11/4.

Với trạng thái thị trường tạm thoát khỏi điều chỉnh (VN-Index còn cách đỉnh của năm gần 9% sau phiên 11/4), áp lực bán giải chấp cũng tạm thời được xoa dịu. Tuy nhiên, nếu thị trường còn xuất hiện các nhịp test đáy, hoạt động giải chấp rõ ràng vẫn chưa thể được loại bỏ.

Ngoài ra, các cú sốc từ thị trường cũng phản ánh sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản cũng như các ông chủ chưa tốt dù giai đoạn khó khăn nhất đã đi qua.

Khi có hiện tượng Thiên nga đen (Black swan), những nhà đầu tư đặc biệt là các cổ đông lớn đang phải dựa vào đòn bẩy sẽ là những đối tượng đầu tiên phải chịu hậu quả từ thị trường chứng khoán.

Margin thị trường vẫn sẽ hướng đến những kỷ lục mới

Dù ngành bất động sản đang cần vượt khó, bức tranh tổng thể của thị trường chứng khoán lại ghi nhận xu hướng dư nợ cho vay margin không ngừng gia tăng.

Sau khi chạm đáy vào quý 1/2023, dư nợ margin đã liên tục lập kỷ lục mới trong cả 4 quý của năm 2024.

Theo ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Khối Nghiên cứu và Phát triển khách hàng cá nhân của Chứng khoán Yuanta Việt Nam, các công ty chứng khoán (CTCK) hiện nay đang có sự chuyển dịch rõ rệt trong chiến lược cho vay. Thay vì dành nhiều tỷ trọng cho nhóm bất động sản, các CTCK đã chuyển hướng mạnh mẽ sang các nhóm ngành có sức hút lớn hơn như ngân hàng và chứng khoán.

Ông Minh phân tích: “Tỷ trọng cho vay margin vào bất động sản hiện không đáng kể, chỉ chiếm một phần nhỏ trong danh mục đầu tư của các CTCK. Điều này xuất phát từ việc chính sách quản trị rủi ro đã được nâng cấp đáng kể trong những năm gần đây.”

Cùng với đó, mô hình quản trị rủi ro tại nhiều CTCK không chỉ tập trung vào một nhà đầu tư hay tổ chức riêng lẻ. Cụ thể, hạn mức dư nợ được tính toán dựa trên một nhóm khách hàng, bao gồm cả người liên quan hoặc doanh nghiệp có liên quan, để quản trị rủi ro hiệu quả hơn. Chính điều này đã dẫn đến các đợt giải chấp đồng loạt ở nhóm khách hàng lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản vừa qua.

Dù vậy, ông Minh cũng cho biết, dư nợ của CTCK vẫn trong xu hướng mở rộng với động lực lớn từ cho vay deal - tập trung vào các nhà đầu tư lớn hoặc các giao dịch chiến lược. Các CTCK có mô hình và chính sách quản trị rủi ro tốt đang tận dụng cơ hội để đẩy mạnh cho vay, trong bối cảnh lãi suất từ cho vay margin không quá chênh lệch so với lãi suất tín dụng, và thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa thực sự phục hồi.

Thực tế, theo ông Minh, hoạt động cho vay theo “kho” mới tiềm ẩn nhiều rủi ro. Quy trình giải chấp tại CTCK thường cần nhiều bước như thông báo, yêu cầu nộp tiền hoặc tài sản để khắc phục rồi mới thực hiện bán.

“Trong khi đó, các kho có thể cắt hạn mức và bán ra ngay khi nhận thấy rủi ro từ thị trường. Từ đó, dễ tạo ra sức ép bán ra mạnh mẽ và gây ra những cú sốc. Đây là một điểm cần được kiểm soát chặt chẽ hơn để tránh những biến động ngoài ý muốn”, ông Minh khuyến cáo.

Quân Mai

FILI - 09:46:30 14/04/2025