越南再爆「數兆」地產大雷，股市重挫5%，創六個月來最大單日跌幅

觸發本輪拋售的直接原因是越南政府監察總署於週五發布的調查報告。根據當地媒體報道，該報告涵蓋了2015年1月至2023年6月期間的債券發行情況，詳細披露了包括銀行和房地產公司在內的發債主體存在的“多項違規行為”，問題涵蓋資金挪用、信披違規、本息逾期支付等。

作為越南第二大上市地產商，Novaland被指控透過發行1.5兆越南盾企業債等方式，將資金透過複雜流程最終輸送給關聯公司Nova Homes使用，且部分註冊資本被查出並不存在。檢查發現，Novaland集團及其三家子公司在發行債券中存在違規行為。

與Novaland相關的20家發債主體中，截至2023年中仍有近16.9兆越南盾債券未償還，多家公司如GreenWich、BNP Global等已出現本息逾期，償付能力堪憂。此外，對五家主要商業銀行的審查發現，軍事銀行、亞洲商業銀行等三家銀行將數萬億越南盾的債券募集資金用於短期貸款，而非計劃中的中長期信貸或投資，違反了資金使用和信息披露規定.

VNI指數大跌拖累下，Vingroup、Vinhomes和越南外貿銀行成為跌幅最大的個股。投資情緒在檢查結果公佈後惡化，疊加Novaland集團宣布無法履行可轉債支付義務，引發市場恐慌性拋售。

Novaland成調查焦點，兩案件移交公安部

在此次調查中，地產開發商Novaland及其關聯公司成為了監管關注的中心。監察總署在報告中指出，已將兩起涉及Novaland及其子公司的企業債違規案件移交公安部展開進一步調查。

Novaland是越南第二大上市房地產公司，在胡志明市證券交易所（HOSE）上市，屬於VN30指數成分股（越南市值最大的30家上市公司）。截至2025年，其市佔率約為8%，在越南房地產行業中排名第三，僅次於Vingroup和Dat Xanh Group。根據2025年上半年數據，越南前五房企控盤60% 的市場份額，Novaland作為頭部企業之一，在高端住宅和大型綜合項目領域具有顯著競爭力。

調查發現，Novaland Group曾透過發行1.5兆越南盾的企業債，以增加其子公司Khai Hung房地產公司的資本。 Khai Hung隨後用這筆資金收購了Vo Thi Kim Khoa擁有的The Ky Hoang Kim房地產公司99.9%的股權，價值1.843萬億越南盾。

然而，在審查多家銀行的現金流後，檢查人員發現Khoa在The Ky Hoang Kim房地產公司的資本實際上並不存在，因為大部分資金在她收到的當天就被轉出。此外，在Novaland集團將1.5萬億越南盾債券募集資金轉給Khai Hung後，這筆錢"透過多家中介公司"流轉，最終流向Nova Homes貿易股份公司使用。

政府檢查人員認定，Novaland集團及其三家成員公司——Unity、Aqua和Lucky House——在發行公司債時違反了規定。在收到債券發行收入後，個人將約7.084兆越南盾轉移給Nova Homes貿易股份公司使用。檢查人員稱，儘管無法核實每筆中介交易，但Novaland集團及其三家子公司使用了類似方法利用債券募集資金，這些實體似乎與個人和法人實體協調出資註冊資本，並利用債券收入收購股權，將資金輸送給Nova Homes貿易股份公司使用。

Turicum Investment Management的合夥人Marco Martinelli表示，檢查結果公佈後，投資人情緒迅速「惡化」。他指出，Novaland Investment Group宣布無法履行其可轉換債券的支付義務，進一步加劇了市場壓力：

「市場的脆弱性在於，近幾個月的強勁反彈鼓勵了散戶投資者增加槓桿，一旦出現負面消息，市場極易受到強制平倉的衝擊，最終導致了跨行業的普遍恐慌」。

關聯公司深陷債務泥潭，償付能力堪憂

除了Novaland本身，檢查報告還點名了多家與其相關的公司有嚴重違規和債務問題。在與Novaland集團相關的20家發債主體中，截至2023年6月30日，仍有總額近16.9兆越南盾的債券尚未償還，其中，四家發行人逾期本息，另外兩家發行人逾期利息，總債務達4.555萬億越南盾。

具體來看，四家關聯公司被指控有違規行為：

• GreenWich：在發行債券並使用2萬億越南盾收益後，截至2023年6月底，公司已逾期未支付的本金超過1.57萬億越南盾，利息超過2410億越南盾。監察人員認為，該公司存在無法償還本息的可能性。

• BNP Global：在發行2.1兆越南盾債券後出現違約，儘管已償還部分款項，但截至2024年4月12日，仍有1.216萬億越南盾的逾期本金尚未支付。

• Cat Lien Hoa Real Estate Development：同樣被發現在發行9,860億越南盾債券後，延遲支付本金和利息。

• Residence Investment and Development：透過發行3萬億越南盾債券，向Nova Homes Trading Joint Stock Company支付購買度假別墅的“定金”，監察人員指出，這種“定金協議”實際上是讓Nova Homes長期佔用債券資金的一種方式。

三家銀行挪用債券資金數萬億越南盾

此次檢查不僅暴露了房地產企業的問題，也揭示了銀行體系在債券發行和資金管理上的監管漏洞。

報告審查了五家主要商業銀行，包括軍事銀行（MB）、亞洲商業銀行（ACB）、VPBank、越南國際銀行（VIB）和東方商業銀行（OCB），這些銀行在檢查期間共發行超過255萬億越南盾(合97億美元)的私募公司債券。截至2023年中，仍有173只債券代碼、總價值近98兆越南盾尚未到期。

檢查人員認定，五家銀行中有三家將債券募款用於錯誤用途。 ACB在2018年透過兩次債券發行籌集3.7兆越南盾，但隨後將其中近2.4兆越南盾用於短期貸款，違背了其公開宣布的資金將用於中長期信貸需求的計畫。

軍事銀行在2022年發行的11只債券代碼價值1.92兆越南盾的資金也轉向貸款業務，而非計畫中的投資活動。報告指出，這些銀行未能妥善追蹤和管理募集資金，所有債券收入均併入一般業務資本，然後發放給借款人。

監察總署也發現，包括VIB和MB在內的幾家銀行未能遵守資訊揭露要求。它們在發行前的資訊發布未明確說明資金使用時間表，而ACB和MB則違反了部分債券相關資訊的發布期限。部分銀行在2016年至2019年期間未編制債券發行年度資本計劃，其數據系統無法準確區分債券資金與其他貸款來源。

來源: 華爾街見聞