Bayaran Bulanan MBS Bukan Semuanya Untung: Semak Pemulangan Pokok, Faedah dan Pulangan

Kemasukan tunai 8,400 dolar AS tidak semestinya menandakan keuntungan sebanyak 8,400 dolar. Bagi MBS, sebahagian besar wang itu mungkin modal pelabur sendiri yang dipulangkan. Jika nilai nominal asal ialah 100,000 dolar dan faktor baki pokok turun daripada 0.80 kepada 0.72, sebanyak 8,000 dolar ialah bayaran balik pokok. Dengan kupon sekuriti 6% setahun, faedah bagi bayaran tersebut hanya 400 dolar.

Selepas itu, pokok yang masih menjana faedah tinggal 72,000 dolar. Maka, angka tunai bulanan perlu dibaca bersama baki sekuriti dan jumlah sebenar yang dibelanjakan untuk membelinya. Nilai nominal asal ialah asas pengiraan, bukannya nilai pasaran semasa. Menerima pembayaran pokok seperti dalam kontrak juga tidak bererti setiap dolar kos belian di pasaran sekunder akan diperoleh semula.

Pastikan jenis hak pembayaran sebelum membuat kiraan

Contoh ini menggunakan sekuriti MBS pindah lalu biasa, satu kelas, yang menyalurkan pokok serta faedah. Mekanisme UMBS/MBS Freddie Mac menjadi rujukan. Ia bukan model bagi kelas CMO dengan keutamaan pembayaran berlainan, sekuriti faedah sahaja, sekuriti pokok sahaja atau struktur yang menambah faedah belum dibayar kepada pokok. Pinjaman asas yang sama boleh menghasilkan hak aliran tunai yang berlainan apabila disusun semula.

Kadar yang digunakan mestilah kupon sekuriti, bukan terus mengambil kadar pinjaman perumahan peminjam. Pengaturan perkhidmatan dan jaminan boleh menyebabkan kedua-dua kadar berbeza. Angka 6% di bawah ialah andaian kupon tahunan sekuriti; ia bukan purata wajaran kadar gadai janji bagi suatu kumpulan pinjaman sebenar. Kesilapan memilih kadar boleh menyebabkan faedah tidak sepadan dengan penyata walaupun baki pokok dikira dengan betul.

Kenal pasti juga bulan laporan, tarikh faktor diterbitkan, tempoh akruan faedah dan tarikh pembayaran. Semua itu merujuk perkara yang berlainan. Faktor baharu tidak membuktikan wang telah masuk ke akaun. Membeli dalam sesuatu bulan pula tidak semestinya memberi pembeli semua pembayaran yang berkaitan dengan bulan itu. Hak menerima wang mesti dipadankan dengan identiti sekuriti dan terma penyelesaian transaksi.

Bina semula tiga bayaran daripada nilai nominal asal

Ambil N sebagai nilai nominal asal yang dipegang, dengan F₀ dan F₁ sebagai faktor yang berkaitan sebelum serta selepas pembayaran. Pokok yang dikembalikan ialah N×(F₀−F₁), manakala baki selepas bayaran ialah N×F₁. Untuk struktur ini, faedah bulanan dikira menggunakan pokok sejurus sebelum pembayaran, didarab kupon tahunan yang berkenaan, kemudian dibahagi 12.

Penurunan 0.80 kepada 0.72 bersamaan lapan mata peratusan daripada nilai nominal asal. Namun, berbanding baki 80,000 dolar sebelum pembayaran, sebanyak 10% dipulangkan. Kedua-duanya bukan kadar pulangan pelaburan. Jangan gunakan faktor yang sama sekali lagi pada baki yang sudah dilaraskan dengan faktor; modal akan dikurangkan dua kali secara tidak sengaja.

Andaikan nilai nominal asal 100,000 dolar, baki permulaan 80,000 dolar dan kupon 6% setahun. Jumlah perbelanjaan pembelian ialah 82,000 dolar, termasuk faedah terakru dan pelarasan penyelesaian. Pembeli diandaikan berhak menerima ketiga-tiga bayaran berikut. Ini menetapkan hak pembayaran dengan jelas, bukan mengandaikan tarikh pembelian sentiasa jatuh pada awal tempoh akruan. Laluan ini ialah contoh rekaan, bukan ramalan bagi sekuriti sebenar.

Jumlah pemulangan pokok ialah 80,000 dolar, tepat sama dengan baki awal. Faedah 400, 360 dan 350 dolar berjumlah 1,110 dolar. Selepas bayaran ketiga, faktor menjadi sifar dan tiada lagi pokok yang tinggal untuk dijual atau dilunaskan. Jika 100,000 dolar nilai nominal asal ditambah sekali lagi sebagai bayaran matang, modal yang sudah dikembalikan akan dikira dua kali.

Mengapa penerimaan 81,110 dolar masih menghasilkan kerugian

Jumlah tunai 81,110 dolar tidak mencukupi untuk menutup perbelanjaan awal 82,000 dolar. Tanpa penerimaan lain, kos tambahan atau cukai, laluan lengkap ini memberikan kerugian nominal 890 dolar, kira-kira 1.0854% daripada jumlah dibelanjakan. Ia ialah hasil sepanjang tempoh pegangan dalam contoh, bukannya pulangan tahunan atau pulangan satu bulan tertentu.

Daripada semua penerimaan, 80,000 dolar ialah modal yang kembali dan 1,110 dolar ialah tunai faedah. Perbezaan 2,000 dolar antara perbelanjaan pembelian dengan baki pokok perlu dipulihkan melalui faedah atau hasil lain sebelum pelabur pulang modal. Walau bagaimanapun, keseluruhan 2,000 dolar tidak boleh terus dilabel sebagai premium harga bersih atau premium bagi tujuan cukai. Perbelanjaan tadi turut memasukkan faedah terakru dan pelarasan penyelesaian yang perlu diasingkan.

Bayaran pertama 8,400 dibahagi 80,000 menghasilkan 10.5%; didarab 12, hasilnya 126%. Itu cuma nisbah tunai yang diagihkan terhadap pokok, bukan pulangan yang diperoleh melalui pelaburan. Walaupun hanya faedah digunakan, 400/80,000×12＝6% sekadar mengembalikan pengiraan kupon andaian. Ia belum mengukur hasil akhir bagi 82,000 dolar yang benar-benar dibayar.

Perbandingan dengan pelaburan yang mempunyai tempoh lain memerlukan tarikh penyelesaian dan penerimaan sebenar, semua perbelanjaan, serta kaedah mengendalikan pelaburan semula. Kadar pulangan dalaman aliran tunai bon dan pulangan yang direalisasikan perlu dibezakan. Tiada tarikh sebenar ditetapkan di sini, jadi angka tahunan tidak boleh diwujudkan hanya untuk menjadikan keputusan kelihatan lebih lengkap.

Modal pulang lebih cepat, tetapi tempoh menerima faedah lebih pendek

Pertimbangkan laluan alternatif dengan perbelanjaan sama, 82,000 dolar. Keseluruhan pokok 80,000 dolar dipulangkan pada bayaran pertama, bersama faedah 400 dolar atas baki sebelum pembayaran. Jumlah diterima ialah 80,400 dolar, menjadikan kerugian 1,600 dolar atau kira-kira 1.9512%. Ini ialah senario yang berasingan daripada laluan tiga bayaran, bukan kejadian tambahan selepasnya.

Berbanding pelunasan pada bayaran ketiga, tunai berkurang sebanyak 710 dolar. Jumlah itu sama dengan faedah kedua dan ketiga, 360 ditambah 350 dolar, yang tidak lagi diterima. Kepantasan modal dikembalikan dan kadar pulangan tinggi bukan perkara yang sama. Apabila kos belian menyeluruh melebihi pokok, tempoh menerima faedah yang lebih singkat boleh menyebabkan perbezaan tersebut belum sempat dipulihkan.

Namun, bayaran awal tidak semestinya sentiasa merugikan. Jika andaian kos belian diubah kepada 78,000 dolar, tiga penerimaan sama yang berjumlah 81,110 dolar menghasilkan untung 3,110 dolar, kira-kira 3.9872%. Harga pembelian, masa pemulangan dan peluang melabur semula wang semuanya mempengaruhi penilaian. Ketiga-tiga kombinasi bukan ramalan dengan kebarangkalian tertentu, dan pembelian di bawah baki pokok bukan jaminan keuntungan.

Faktor baki tidak membuktikan punca pembayaran atau harga jualan

Pembiayaan semula rumah boleh mempercepat bayaran balik, tetapi penjualan rumah, bayaran tambahan dan pembelian semula pinjaman menurut terma juga boleh memberi kesan. Penjelasan yang kukuh perlu merujuk pokok berjadual, pokok di luar jadual, pinjaman yang dikeluarkan atau dibeli semula dan pelarasan berkaitan. Penurunan faktor bulanan semata-mata tidak membuktikan kadar faedah telah turun atau mutu kredit peminjam telah bertambah baik.

Faktor 0.70 didarab nilai nominal asal 100,000 dolar memberikan baki pokok 70,000 dolar. Ia tidak menjanjikan pegangan itu boleh dijual pada harga 70,000 dolar. Sekuriti yang masih ada mempunyai harga pasaran, faedah terakru dan hak penerimaan yang belum dibayar. Pemulangan pokok boleh terus berlaku ketika nilai pasaran baki pegangan jatuh; kedua-duanya mengukur perkara berbeza.

Tarikh matang akhir pula bukan tempoh setiap dolar kekal dilaburkan. Tempoh purata berwajaran untuk menerima semula pokok berubah mengikut laluan pembayaran. Menganggarkan semua faedah dengan mendarab nilai nominal asal, kupon dan bilangan tahun hingga matang akan mengabaikan baki pokok yang semakin berkurang. Jadual pemulangan pokok perlu menjadi sebahagian daripada anggaran, bukan sekadar satu tarikh matang.

Selagi belum dilunaskan, ambil kira aset yang masih dipegang

Setelah semua pokok dilunaskan, jumlah penerimaan boleh dibandingkan terus dengan perbelanjaan awal. Sebelum itu, hanya menjumlahkan bayaran yang masuk akan mengetepikan aset yang masih dipegang. Menolak keseluruhan harga beli daripada jumlah tersebut boleh membesarkan kerugian secara salah. Sebaliknya, menganggap pokok diterima sebagai untung sambil mengekalkan nilai aset sebelum pembayaran menyebabkan modal sama dikira dua kali.

Asas penyelarasan ialah nilai baki pegangan yang boleh direalisasikan, ditambah tunai diterima yang belum dimasukkan pada tempat lain, kemudian ditolak semua perbelanjaan awal. Jika nilai pegangan menggunakan harga bersih, faedah terakru dan amaun belum terima yang menjadi hak pemegang perlu diuruskan berasingan. Jika nilai sudah merangkuminya, jangan tambah lagi. Kos urus niaga, pembiayaan, cukai dan aliran pelaburan semula wajar mempunyai catatan sendiri supaya sumber perbezaan dapat dikenal pasti.

Jaminan pembayaran tidak menggantikan pengiraan ini. Jaminan Freddie Mac yang menjadi rujukan bukan hutang langsung Perbendaharaan AS, dan tidak menjamin harga belian pelabur, harga jualan semula atau pulangannya. Model pindah lalu biasa juga tidak boleh digunakan tanpa perubahan untuk kelas berstruktur dengan susunan pembayaran yang berbeza.

Lima semakan untuk bayaran MBS seterusnya

1. Kenal pasti kod dan struktur sekuriti: pindah lalu pokok serta faedah biasa atau hak pembayaran dengan keutamaan khusus.
2. Padankan nilai nominal asal pegangan dengan kedua-dua faktor yang berkenaan. Jangan laraskan baki yang sama dua kali.
3. Kira semula pokok daripada perubahan faktor dan faedah daripada baki sebelum bayaran serta kupon sekuriti; semak setiap komponen dengan penyata.
4. Pastikan hak menerima bayaran, tempoh laporan dan tarikh tunai masuk. Asingkan bayaran berjadual, bayaran awal dan pelarasan jika data membenarkannya.
5. Satukan semua kos belian, tunai tanpa kiraan berganda dan nilai aset tersisa. Buat perbandingan tahunan hanya apabila tarikh dan aliran tunai lengkap.

Yang penting bukan sekadar berapa banyak wang diterima bulan ini. Tentukan bahagian yang merupakan modal dipulangkan, aset yang masih tinggal, dan sama ada keseluruhan aliran tunai menutup kos sebenar. Faktor baki pokok membantu membina rekod itu, tetapi bukan kadar pulangan yang boleh berdiri sendiri.