KDH: Phân tích kỹ thuật đa khung thời gian - Góc nhìn từ VSA

MỚI

KDH - Dự báo KQKD Q4/2025 tăng trưởng mạnh mẽ

- Quý 4 thường là giai đoạn book lợi nhuận của nhóm Bất động sản, KDH cũng không nằm ngoài xu hướng đó.

- Vietcap kỳ vọng KDH sẽ tiếp tục bàn giao Dự án Gladia giai đoạn 1 (đã bán thành công 100 căn vào đợt mở bán T10/2025) giúp KQKD Q4/2025 đạt:

+ Doanh thu: 2.097 tỷ, +1.6% yoy

+ LNST sau CĐTS: 484 tỷ, +21.7% yoy

- Từ đó giúp cả năm 2025 ghi nhận Doanh thu đạt 4.954 tỷ (+51% yoy) và LNST sau CĐTS đạt 1.041 tỷ (+29% yoy), hoàn thành kế hoạch năm.

MỚI

Thị trường đặt Novaland, Khang Điền "lên bàn cân"

Trong chu kỳ phục hồi mới, thị trường bất động sản không còn “dễ thở” khi chi phí đất đai, vốn vay và giá bán đồng loạt neo cao. Áp lực chi phí đang trở thành phép thử năng lực triển khai, quản trị dòng tiền và xử lý pháp lý của từng doanh nghiệp, từ chủ đầu tư đến khối môi giới.

Dưới áp lực chi phí leo thang, Novaland, Khang Điền cùng nhiều doanh nghiệp bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cân não: vừa phải duy trì tiến độ triển khai dự án, vừa buộc siết chặt kỷ luật chi phí để bảo toàn biên lợi nhuận.

Sau chuỗi trầm lắng kéo dài giai đoạn 2022–2024, thị trường bất động sản đang dần tìm lại nhịp phục hồi và được kỳ vọng bước vào pha mở rộng trong các năm 2026–2027. Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng mới không mở ra trong điều kiện “dễ thở”. Trái lại, doanh nghiệp địa ốc phải vận hành trong một mặt bằng chi phí cao hơn rõ rệt, nơi tiền sử dụng đất, chi phí vốn và rủi ro hấp thụ đều đồng loạt gia tăng, nhất là khi giá bán đã neo ở vùng cao. Trong bối cảnh đó, chi phí đầu vào không còn là biến số nền, mà trở thành thước đo trực diện phản ánh mức độ chuẩn bị, năng lực tài chính và khả năng triển khai thực chất của từng doanh nghiệp.

Dù cùng chịu tác động từ mặt bằng chi phí mới của thị trường, mỗi doanh nghiệp bất động sản lại đối diện với những bài toán khác nhau. 

Theo báo cáo Triển vọng 2026 – Ngành bất động sản dân cư của MBS Research, giai đoạn 2026–2027 được đánh giá là chu kỳ mở rộng mới nhờ động lực từ đầu tư hạ tầng, các nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ và kênh vốn từng bước khơi thông. Tuy nhiên, đi kèm triển vọng là những rủi ro chi phí đáng lưu ý: tiền sử dụng đất tăng theo bảng giá mới, lãi suất cho vay nhích lên so với giai đoạn đáy, trong khi khả năng hấp thụ có thể chịu sức ép khi mặt bằng giá bán tăng nhanh hơn thu nhập.

Trong cấu trúc chi phí dự án, tiền sử dụng đất tiếp tục là biến số lớn nhất. Việc các địa phương điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024, hướng tới tiệm cận giá thị trường, đã thiết lập một “nền chi phí” mới cho các dự án triển khai từ năm 2026 trở đi. Dữ liệu MBS cho thấy tại nhiều tuyến đường trung tâm ở Hà Nội và TP.HCM, bảng giá đất giai đoạn 2024–2025 tăng mạnh so với chu kỳ trước, qua đó đẩy chi phí đầu vào lên mặt bằng cao hơn và thu hẹp dư địa biên lợi nhuận.

Song song, chi phí vốn cũng bắt đầu phát tín hiệu đảo chiều. Từ cuối năm 2025, một số ngân hàng thương mại đã điều chỉnh lãi suất cho vay tăng khoảng 0,5% với các khoản vay mới, trong khi thời gian hưởng lãi suất cố định có xu hướng rút ngắn. MBS dự báo lãi suất năm 2026 có thể cao hơn 2025 nhưng mức tăng không lớn. Dù vậy, với đặc thù triển khai dự án kéo dài, chỉ cần biến động nhỏ của lãi suất cũng đủ tạo thêm áp lực chi phí tài chính, đặc biệt trong trường hợp tiến độ pháp lý hoặc giải ngân bị chậm.

Ở phía cầu, giá bán sơ cấp – nhất là phân khúc căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM – đã tăng mạnh trong năm 2025, lần lượt khoảng 33% và 36% so với cùng kỳ, trong khi tổng lượng giao dịch chỉ cải thiện nhẹ. Mặt bằng giá cao khiến lực cầu trở nên chọn lọc hơn, đặc biệt với nhóm người mua ở thực có thu nhập trung bình. Trong bối cảnh đó, chi phí không còn là yếu tố “nằm sau báo cáo”, mà trực tiếp chi phối cách doanh nghiệp tổ chức triển khai dự án, quản trị dòng tiền và lựa chọn thời điểm tung sản phẩm ra thị trường.

Áp lực chung, bài toán riêng

So sánh bảng giá đất một số khu vực theo giai đoạn: Tiền sử dụng đất tăng cao từ lần điều chỉnh gần nhất (2024-2025), dự kiến 2026 không nhiều thay đổi

Dù cùng chịu tác động từ mặt bằng chi phí mới, mỗi doanh nghiệp bất động sản lại đối diện những bài toán khác nhau, tùy theo mô hình kinh doanh, trạng thái pháp lý dự án và cách thức triển khai. Dữ liệu của MBS cho thấy áp lực chi phí không phân bổ đồng đều, mà bộc lộ rõ ở từng “điểm nghẽn” riêng.

Với Khang Điền (KDH), sức ép tập trung vào đất đai và tiến độ pháp lý. Doanh nghiệp đang chuyển từ chiến lược triển khai tuần tự sang triển khai đồng thời nhiều dự án, nhằm mở rộng quy mô mở bán khi thị trường hồi phục. Tuy nhiên, cách tiếp cận này khiến chi phí đất và chi phí tài chính trở thành biến số nhạy cảm hơn. Trong bối cảnh bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026, các dự án chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính hoặc còn vướng giải phóng mặt bằng sẽ phải đối diện mặt bằng chi phí cao hơn. Với KDH, bài toán chi phí gắn chặt với khả năng xử lý pháp lý và đưa dự án vào đúng nhịp trước khi chi phí đất tiếp tục “đội trần”.

Với Phát Đạt (PDR), áp lực chi phí gắn với quá trình tái cơ cấu danh mục dự án. Trong giai đoạn thị trường khó khăn, doanh nghiệp lựa chọn chuyển nhượng và hợp tác đầu tư để thu hồi dòng tiền, giảm áp lực vốn, thay vì mở rộng quỹ đất mới. Tuy nhiên, khi bảng giá đất mới phản ánh sát thị trường hơn, việc chậm hoàn tất thủ tục pháp lý và nghĩa vụ tài chính tại các dự án còn lại có thể khiến chi phí đầu vào gia tăng, đòi hỏi kỷ luật tiến độ và quản trị chi phí chặt chẽ hơn.

Trong khi đó, với doanh nghiệp môi giới như Đất Xanh Services (DXS), áp lực không nằm ở đất đai hay đầu tư dự án, mà tập trung vào chi phí vận hành và bán hàng. MBS nhận định giai đoạn 2026–2027 có thể chứng kiến nguồn cung lớn được đưa ra thị trường, mở ra cơ hội tăng doanh thu cho khối môi giới. Tuy nhiên, khi giá bán ở mức cao và lực cầu tăng chậm, doanh nghiệp buộc phải chi nhiều hơn cho marketing, bán hàng và duy trì hệ thống phân phối để đạt cùng một mức doanh thu. Bài toán của DXS vì vậy nằm ở khả năng kiểm soát chi phí vận hành và bảo vệ biên lợi nhuận trong môi trường cạnh tranh khốc liệt hơn.

Với Novaland (NVL), áp lực chi phí thể hiện rõ ở mối quan hệ giữa tiến độ pháp lý và khả năng kiểm soát chi phí đầu vào. Dù sở hữu quỹ đất lớn, nhiều dự án của doanh nghiệp vẫn bị ảnh hưởng bởi các vướng mắc pháp lý, khiến thời gian triển khai kéo dài hơn kế hoạch. Trong bối cảnh bảng giá đất mới có hiệu lực từ năm 2026 và chi phí vốn không còn rẻ, mỗi năm trì hoãn đồng nghĩa với chi phí đất đai và chi phí tài chính tiếp tục tích lũy.

Ở góc nhìn rộng hơn, với các doanh nghiệp có danh mục dự án quy mô lớn, việc tái sắp xếp danh mục thông qua chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư được xem là giải pháp để tập trung nguồn lực vào các dự án có khả năng triển khai sớm, qua đó hạn chế áp lực chi phí tích lũy theo thời gian. Trường hợp của Novaland cho thấy, trong bối cảnh chi phí đầu vào gia tăng, bài toán kiểm soát chi phí không chỉ nằm ở giá đất hay lãi suất, mà cốt lõi nằm ở tiến độ tháo gỡ pháp lý và khả năng đưa dự án vào đúng nhịp vận hành.

MỚI

NLG “lội ngược dòng” ngoạn mục: Lợi nhuận đảo chiều mạnh mẽ, chu kỳ mới đã thật sự bắt đầu?

Từ một doanh nghiệp lỗ ròng trong cùng kỳ năm trước, Nam Long (NLG) bất ngờ tạo cú bứt phá khiến thị trường phải nhìn lại: doanh thu quý 3/2025 tăng hơn 400%, lợi nhuận đảo chiều mạnh và biên lợi nhuận vọt lên mức cao hiếm thấy. Điều gì đang xảy ra bên trong NLG – và liệu đây chỉ là sự phục hồi ngắn hạn hay là dấu hiệu xác nhận một chu kỳ tăng trưởng mới của cổ phiếu bất động sản này?

Trong video phân tích chi tiết, chúng ta sẽ cùng bóc tách những con số “biết nói” phía sau cú hồi phục của NLG: vì sao hoạt động bàn giao tại Southgate, Central Lake và Izumi City lại đóng vai trò then chốt, đâu là động lực thực sự giúp biên lợi nhuận gộp lên tới 44%, và liệu đà tăng trưởng này có đủ bền vững khi doanh số ký bán bắt đầu chậm lại theo quý. Không chỉ dừng ở kết quả kinh doanh, video còn đi sâu vào bức tranh dòng tiền – cấu trúc tài chính sau đợt phát hành 2.500 tỷ đồng, để trả lời câu hỏi mà nhà đầu tư quan tâm nhất: NLG đang ở đâu trong chu kỳ bất động sản mới, và cơ hội nào cho giai đoạn 2026–2027?

👉 Toàn bộ phân tích chuyên sâu, góc nhìn chu kỳ và đánh giá rủi ro – cơ hội của cổ phiếu NLG sẽ có trong video bên dưới.

Nếu bạn không muốn bỏ lỡ một trong những câu chuyện hồi phục đáng chú ý nhất của nhóm bất động sản miền Nam, đây là video bạn nên xem đến phút cuối cùng.

MỚI

Dòng tiền nhóm BĐS có sự tương quan như nào với nhóm ngân hàng?

Ở đây ta sẽ cùng xem sự di chuyển của dòng tiền giữa các nhóm ngành trong khoản thời gian là 5 năm trở lại đây. Biểu đồ thể hiện rất rõ ràng về diễn biến dòng tiền ngành, nhóm ngành có dòng tiền lớn nhất là bất động sản, sau đó là bất động sản thương mại và cuối cùng là chứng khoán, cũng có thời điểm dòng tiền nhóm bất động sản ở mức tiệm cận gần ngang bằng với nhóm ngân hàng.

Liệu thời điểm này có giống với thời điểm nửa cuối 2021 khi nhóm ngân hàng đã tăng trưởng mạnh sau đó là sự gia tăng mạnh mẽ của nhóm bất động sản?

MỚI

Nhóm ngành bất động sản - phân tích kỹ thuật với góc nhìn của VSA

Nhìn vào biểu đồ có thể thấy nhóm bất động sản đang tiếp cận vùng hỗ trợ vốn là vùng kháng cự cũ trong quá khứ. Khi giá tiến về vùng này, khối lượng liên tục suy giảm, cho thấy dòng tiền đang yếu dần và cả cung lẫn cầu đều không còn mạnh.

Trước khi có nhịp điều chỉnh hiện tại, nhóm này vừa trải qua một nhịp tăng (swing tăng), trong đó khối lượng có xu hướng tăng dần theo đà tăng giá. Đây là điều thường thấy ở một nhịp tăng khỏe khi lực cầu chủ động tham gia.

Tuy nhiên nếu phân tích từng cây nến (bar by bar), ta sẽ thấy nến số 3 của swing này có khối lượng cao hơn khối lượng trung bình 20 phiên cũng như khối lượng cao hơn hai cây trước đó nhưng kết quả tăng điểm đã thu hẹp lại, thể hiện qua spread và thân nến nhỏ hơn so với hai nến trước đó.

Đây là cây nến thể hiện điểm yếu (SOW bar) vì nỗ lực (khối lượng) lớn hơn kết quả (giá) và nó đánh dấu đà tăng đang bị chững lại vì nó bao hàm nguồn cung trong đó. Nhưng không phải vì thế mà giá đảo chiều ngay, ta sẽ không bao giờ biết diễn biến giá sẽ tăng tiếp, đi ngang hay quay đầu giảm ngay, cây nến đó chỉ cho ta tín hiệu để quan sát thêm và đợi sự xác nhận.

Sau khi giá quay đầu giảm về vùng hỗ trợ với khối lượng giảm dần, chứng tỏ dòng tiền suy yếu, cả cung và cầu đều yếu, nên nếu lực cầu tham gia vào vùng này thì sẽ đỡ giá và chặn lại đà giảm. Mặt khác, nếu lực cầu không vào đỡ giá, thì vùng hỗ trợ này khả năng cao sẽ bị thủng và tiếp cận về những vùng hỗ trợ khác thấp hơn, nơi có giá thấp hơn.

Nhìn chung sự suy giảm này cũng đến phần lớn từ sự đóng góp của nhóm cổ phiếu nhà Vin, khi các mã có vốn hóa lớn như VIC, VHM đều đã suy giảm, đặc biệt là khi VIC xuất hiện khối lượng lượng cực lớn bao hàm nguồn cung bên trong.

MỚI

KDH: Giá sẽ bật lại hay đâm thủng khi ở vùng key level? - Phân tích đa khung thời gian

Khung W1

KDH hiện tại vẫn cho thấy sự dao động đi ngang trong một biên độ nhất định của mình. Ta cùng nhìn vào cấu trúc 3 cây nến tăng liên tiếp được đánh số hoặc ta cũng có thể xem nó như một nhịp tăng (swing tăng).

Đầu tiên nến số 1 là nến tăng điểm, spread nến và thân nến dài thể hiện momentum tăng giá mạnh, sau đó nến số 2 cũng là nến tăng nhưng có spread nến và thân nến nhỏ hơn rất nhiều so với nến số 1. Tuy nhiên điều để chú ý ở đây đó là khối lượng của nến số 2 lại lớn hơn khối lượng nến số 1, thể hiện sự bất thường giữa giá và khối lượng, cũng như thể hiện cây nến số 2 là cây nến thể hiện điểm yếu (SOW bar).

Sau khi đà tăng bị chững lại đáng kể ở nến số 2, nến số 3 cho thấy thân nến rất hẹp, supply tail dài cũng như nến đóng cửa ở mức nửa dưới của thân nến đi kèm với khối lượng giao dịch lớn hơn hai nến vừa rồi nhưng không làm nến tăng giá mạnh. Chứng tỏ ở vùng này có sự hiện diện của lực cung bán ra gây ra áp lực đến phe mua và ngăn không để giá tăng lên tiếp. Sau sự xuất hiện của 2 cây nến thể hiện điểm yếu (SOW bar) ở nến số 2 và số 3, giá hiện đã quay đầu giảm và tiệm cận về vùng hỗ trợ với khối lượng thấp dần.

Khung D1

Hiện tại KDH đang cho thấy giá đang tiệm cận về vùng hỗ trợ cứng khi vùng này đã phản ứng với giá nhiều lần trong quá khứ. Trong xu hướng giảm này, khối lượng giao dịch cũng thấp dần thể hiện cả cung và cầu đều yếu.

Khi ta nhìn vào nhịp giảm điểm từ phiên 5/12 đến nay, ta sẽ thấy khi giá càng gần về vùng hỗ trợ, càng xảy ra tín hiệu bất thường giữa giá và khối lượng rõ ràng hơn. Phiên ngày 9/12 cho thấy khối lượng tăng cao hơn khối lượng trước đó nhưng không làm giá giảm điểm mạnh, mà thể hiện sự rút chân chứng tỏ lực cầu đã vào đỡ giá ở giai đoạn này, nến thể hiện nỗ lực (khối lượng) lớn hơn kết quả (giá). Từ cây nến phiên 9/12 đến hiện tại, giá dao động trong vùng giá tắc nghẽn với khối lượng thấp.

Nhận định và dự báo

KDH đang ở ngưỡng hỗ trợ quan trọng, do đó ta cần thận trọng quan sát xem sự chuyển động của giá, không gì đảm bảo giá sẽ bật lên ngay khi chạm vùng hỗ trợ này, do đó ta cần đợi các tín hiệu xác nhận rõ ràng khi chuyển biến giá có sự thay đổi để có các quyết định hành động tối ưu và hiệu quả hơn.