誰是日本房地產發展最大的貢獻者

經濟

摘要:

如果從100年的角度來看，日本的房地產產業存在兩條清晰的主線。如果從過去60年的角度來看，日本的房地產產業存在5條主線。

本文回答一個重要的問題：回望過去100年，誰才是日本房地產產業發展的最大的貢獻者？當然，這個問題的答案會因人而異。筆者認為：如果從100年的角度來看，過去100年日本的房地產產業存在兩條清晰的主線。如果從過去60年的角度來看，日本的房地產產業存在5條主線。本系列今後會從不同的角度，去介紹在日本房地產行業中發揮重要作用的5條主線，也就是5大類的地產公司，讓中國讀者更全面地了解日本房地產行業的發展特點。

過去100年日本房地產產業發展的兩條主線

筆者認為，過去100年日本的房地產產業，有兩條非常清楚的發展主線。

第一條主線就是日本大型財閥的房地產業務。 1945年之前，日本存在十多個具有影響力的財閥，最大的三個財閥為三井，三菱，住友。現在三井財閥的房地產公司為三井不動產，三菱財閥的房地產公司為三菱地所，住友財閥的房地產公司為住友不動產和住友林業。目前，三井不動產，三菱地所和住友不動產是日本最大的三家不動產開發商。現在日本市值最高的10家房地產公司中，起源於財閥的房地產開發公司就有5家。除了最大三家之外，還有起源於野村財閥的野村不動產和起源於安田財閥的東京建物。

在財閥類的房地產公司中，三井不動產和三菱地所屬於極為特殊的存在。關於這些企業發展歷史和貢獻，將在本系列的其他文章中詳細闡述。

另外一條主線是日本的鐵路公司，特別是所謂的民營鐵路公司。日本的鐵路公司在日本城市化發展和觀光地的開發中扮演了極為重要的角色。關於這一點，本篇會做比較詳細的介紹。

過去50年日本房地產產業發展的5條主線

1945年之後，日本的政治和經濟環境發生了很大的變化。泡沫經濟破滅前後，日本的房地產市場也有巨大的變化。但回望過去60年，依然可以看到支撐日本房地產產業發展的5條非常清晰的主線。

1.日本的財閥系的房地產開發公司。（以三菱地所和三井不動產為代表）

2.日本的鐵路公司（主要包括十多家日本大型民營鐵路公司和後來的JR）

3.日本的住宅開發公司。日本存在多家約60年前設立，主要從事一戶建住宅開發的房地產開發商。其代表性公司為大和房屋、積水房屋、松下房屋、旭化成房屋等。

4.日本的獨立型房地產開發商。這個領域的公司以森地產公司為代表，也就是上海環球金融中心的開發商。目前，日本最高的辦公大樓是麻布台綜合大樓的麻布台JP大廈，該計畫就是森地產開發的計畫。

5.日本的國有住宅開發機構。 1955年日本政府主導成立了日本住宅公團，開始在日本主要大城市週邊建造所謂的團地，為日本國民提供住宅。 1981年該公團轉變為住宅•都市整備公團，2004年轉變為都市再生機構。

除了上述5類房地產開發機構之外，日本還有各種不同的房地產公司。上面5大類地產公司在過去60年當中，是日本房地產舞台中的主角，可以說其他類型的房地產公司都是配角或幕後的工作人員。

迪士尼樂園和東京天空樹的共同特徵是什麼？

筆者想用一個比較有趣的方式來為讀者介紹日本鐵路公司在房地產市場中的特殊和重要的角色。作者在這裡列出幾個在日本家喻戶曉的名詞：迪士尼樂園，東京天空樹，甲子園，寶塚歌舞團，大阪第一高樓安倍野晴空塔。東京迪士尼樂園是日本最有人氣的遊樂園。東京天空樹是日本最高的人工建築物。甲子園是日本每年夏天舉行全日本高中棒球比賽的體育場館，是受日本全國矚目的地方。寶塚歌舞團是日本演藝團體中極為具有存在感的團體，走出了許多家喻戶曉的女明星。安倍野晴空塔是關西地區第一高樓，目前也是日本第二高樓。

很多人不知道的是，這幾個機構背後的第一大股東都是日本的民營鐵路公司。迪士尼樂園的大股東為京成電鐵，東京天空樹的大股東為東武鐵路，甲子園的大股東為阪神電鐵，寶塚歌舞團的大股東為阪急（阪神和阪急後來合併為一家公司），安倍野晴空塔的第一大股東為近畿鐵路。至於為什麼會是這個樣子，讀者耐心讀完本文大約就會明白。

日本沒有你說的TOD

最近15年，中國的高鐵和城市鐵道交通快速發展。在這個過程中，相關雜誌也發表了許多外國的TOD相關的案例。所謂的TOD，就是Transit Oriented Development的縮寫。即以大眾運輸為導向的開發模式。很多讀者有這樣的認識：鐵道公司就是提供鐵道運輸服務的。但是對於日本的民營鐵路公司來講，鐵路運輸往往佔到公司業務收入的一半左右。日本的民營鐵路公司的商業模式可以用WaaS（Wellbeing as a Service）來描述，也就「提供美好生活服務」。我們也可以說日本的鐵路公司是提供生活綜合服務的企業。

目前日本民營鐵路所採取的經營模式，都是模仿阪急電鐵的經營模式形成的。阪急電鐵設立於1907年（明治40年）。該公司的創立人小林一三在當時困難的局面下，實施了多項創新，最終形成了後來日本的民營鐵路公司都模仿的經營模式。

1940年之前，日本民營鐵路已經形成如下的，非常清楚的經營模式：

1.主要路線從大城市中心發車，連接了周邊小城市和郊外的觀光地。所謂的郊外的觀光地包括有名的溫泉地，有名的神社，有名的佛教寺院，有名的海灘。如果沒有這些名勝，鐵路公司就打造遊樂園，體育館或是動物園等設施。例如，位於東京的小田急鐵路連接了新宿和日本全國知名的溫泉地箱根。京王鐵路連接了新宿和東京近郊的高尾山。東武鐵路連接了淺草和日光，知名的世界遺產東照宮就在日光。南海鐵路連接了大阪的難波和位於和歌山的佛教聖地高野山。位於東京的東急鐵路連接了東京的澀谷和橫濱。阪神和阪急鐵路連接了大阪和神戶。

2、對鐵路沿線進行大規模的開發。這些開發主要包括兩種。一種是沿線的住宅地的開發與出讓，日文稱之為「分讓」。也就是鐵路公司提前收購大量的農業用地，進行整備（也就是通水，通電和通路等）後出售。在城市工作的勞工階級購入土地後自行建造1層或2層樓高的自住住宅。二戰後日本大部分家庭的生活就是早上先生坐輕軌去上班，太太在家當家事帶小孩。晚上丈夫坐輕軌回家。週末了夫妻帶孩子坐輕軌到動物園或遊樂園去玩。

另外一種沿線開發模式是，讓原本在城市裡的大學搬遷到郊外鐵路線旁。大學的教職員和學生是鐵路線最穩定的顧客。

目前日本的主要鐵路公司都持有專門的房地產開發公司或飯店營運公司。例如東急控股持有東急不動產公司。阪急阪神控股集團持有阪急阪神不動產。阪急阪神不動產開發的住宅具有很高的品牌價值。

3.在始發站和沿線設立大量商業零售機構。大部分的私有鐵路公司都持有自己的百貨公司。例如，小田急公司在始發站新宿持有小田急百貨；阪急鐵路在始發站梅田持有阪急百貨。京王鐵路在始發站新宿持有京王百貨公司，沿線的主要車站都有京王超市。西武鐵路在池袋車站有西武百貨。

4.鐵路公司在郊外的風景名勝地進行長期的經營與維護。例如，小田急鐵路公司長期經營日本的知名溫泉地箱根。東武鐵路公司長期經營日本知名觀光地日光。

5.鐵路公司從事職業運動賽事。過去日本有多個鐵路公司持有職業棒球隊。日本鐵路公司持有棒球隊的邏輯非常簡單：那就是：人為地創造乘客需求。比賽的場館往往就是鐵路的沿線，比賽的時候有大量的觀眾乘坐輕軌去觀看比賽。

6、對鐵路沿線的機構和居民提供總的服務。例如，很多鐵路公司都持有公車計程車公司，讓乘客從輕軌下車後就可以非常方便搭乘巴士或計程車。很多鐵路公司都持有飯店，提供住宿服務。一些鐵路公司甚至持有陵園服務公司。東急公司甚至開始介入到機場的經營和管理當中。日本很多鐵路公司都持有旅遊公司。

如上所述，其實目前日本的鐵路公司不是簡單的交通運輸機構，可以理解為綜合生活服務機構。

日本的大手私鐵16家公司

日本全國各地從明治時代開始，誕生了眾多的民營鐵路公司，就是所謂的「私鐵」。經過100多年的發展（其中一些鐵路公司經歷了反覆的合併），形成了16家規模比較大的私鐵集團。日文的「大手」就是大型的意思。這16家大型私鐵的基本情況如下：

平成時代30年是JR各公司拼命發展房地產的30年

到日本旅遊的人都會看到JR的標誌。 JR的前身是日本的國有鐵路，簡稱「國鐵」。日本48個都道府縣中，除了沖繩之外都有國鐵的線路。 1987年民營化之前，國鐵類似中國的鐵道部，但是經營方面很多地方還不如中國的鐵道部。例如，每年都有罷工的行為，影響顧客行程和貨物的運輸。但是日本的國有鐵路在二戰後面臨了兩個巨大的競爭對手，一個是日本全國各地的民營鐵路。另外一方面是在客運和貨運兩個方面，國有鐵路都面臨了公路運輸的強大競爭。在這個巨大的時代背景下，日本的國鐵累積了龐大的債務。

1987年4月，日本的國鐵實施了分割民營化。過去的國鐵被分割成為7家公司，也就是JR東日本，JR西日本，JR東海，JR九州，JR北海道，JR四國，JR貨物。之後的20多年JjR東日本，JR西日本，JR東海，JR九州陸續實現了完全的民營化。

國鐵改革之後，JR各個公司做了什麼工作？答案非常簡單，就是向日本的私鐵學習，導入私鐵的經營模式。首先是提高服務的意識，其次是以車站為中心，大規模進軍商業設施和飯店。國鐵時代，國有鐵路只能從事鐵路的客貨運輸和少部分的大巴車運輸服務。民營化之後的JR各公司，進了最大努力去開展了以鐵路車站為中心的多元化服務。例如JR九州竟然開始開始經營九州到韓國的高速渡輪，開始經營料理店等。

例如JR東日本是日本全國最大鐵路公司。 2023會計年度（2023年4月到2024年3月末）的總收入為27,301億日圓。其中運輸收入為18,536億日圓。流通和服務部門的收入為3796億日元（主要是車站內的各種店舖的銷售收入），房地產和酒店部門的收入為4058億日元，其他部門的收入為910億日元（IC卡信用卡等部門的收入）。

事實上，JR東日本承載了日本最大的都會圈，也就是東京城市圈的運輸，所以運輸收入比比較高。日本一般大型民營鐵路公司的運輸收入佔比往往較高。

來源：FT中文網

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