降息在即，美國房價會再漲一波嗎？

近期，川普政府為降低住房成本打出了一套“組合拳”，不僅下令房利美和房地美加碼購買2000億美元的抵押貸款債券，還簽署行政令限制大型機構投資者搶購獨棟住宅，並持續向美聯儲施壓，要求降低利率。

然而，這些措施能真正扭轉美國樓市的根本矛盾嗎？美國聯邦住房金融局（FHFA）最新數據顯示，經季節性調整後，2025年11月全美房價季增0.6%，年比則上漲1.9%。市場的複雜性遠超過政策本身。

「短期刺激」難解供給之渴

對於川普政府的系列舉措，美國房地產經紀人協會高級經濟學家傑克·克里梅爾（Jake Krimmel）認為，這更像是「短期」措施，而非解決市場深層結構性問題的長期方案，因此不太可能為美國住房市場帶來持久的緩解。

「我希望看到更多著眼於長期的供給面解決方案，而不僅僅是刺激需求的措施。」克里梅爾解釋說，如果建築業沒有大幅增長，住房的可負擔性問題將始終存在。

美國金鷹房產投資公司執行合夥人陳躍武也指出了問題的核心：庫存嚴重不足。他分析稱：“目前美國的房產庫存僅夠銷售4個月，遠低於6個月的平衡點，並且比疫情前的2019年還低20%。美國住房短缺400萬套的狀況依然沒有改變。”

在他看來，美國房產市場的長期格局就是供不應求，這也是支撐房價持續上漲的根本原因。

利率是「解藥」還是「新麻煩」？

儘管美國的借貸成本已從2023年的高峰迴落，但利率環境仍充滿挑戰。根據房地美的最新數據，目前30年期固定抵押貸款的平均利率為6.09%。

高利率不僅直接削弱了購屋需求，也加劇了市場對房屋可負擔性的擔憂。標普道瓊斯指數公司分析師尼古拉斯·戈德克（Nicholas Godec）指出，從2024年6月到2025年6月，消費者物價指數（CPI）上漲了2.7%，超過了全國房價1.9%的漲幅，這意味著經通膨調整後，房價相對於收入水平仍然很高。

在加州一家數據公司工作的孫女士表示，雖然近一年來一般人購買力因通膨下降，但熱門地區的房價仍在上漲。 “目前美國經濟分化明顯，K型經濟下10%的人貢獻了大部分消費。對於沒什麼儲蓄傳統的普通美國人來說，買房這種大筆消費受利率影響非常大。”

經濟學家認為，如果抵押貸款利率能降至5.5%，可能會對市場產生顯著影響。

克里梅爾表示：“如果利率下降，肯定會促使一些首次購房者進入市場。”更低的借貸成本還能緩解“鎖定效應”，鼓勵那些持有高利率抵押貸款的房主出售房產，從而增加市場上的房源。

然而，這枚硬幣還有另一面：更低的融資成本也可能重新推高房價，削弱在住房可負擔性方面取得的任何進展。

聯準會轉向與2026年房價預測

市場的目光正緊盯聯準會。陳躍武分析稱，市場普遍預期聯準會在2026年將持續降息0.5至0.75個百分點。

他進一步解釋，聯準會已於2025年12月1日正式結束量化緊縮（QT）計畫。自2022年6月以來，該計劃已使其資產負債表規模縮減了約2.4兆美元。他認為，為滿足川普大幅降息的要求，聯準會很可能會大規模重啟量化寬鬆（QE）。

「從2020至2022年，聯準會在上一輪QE中大量購買房貸，使得房貸利率降到極低水平。如果重啟QE，很可能使房貸利率進一步大幅下降。」陳躍武預測，「2026年美國房貸利率可能降到5%至5.5%左右，甚至5%以下。」

基於利率下降的預期，多家機構對2026年的房價走勢做出了預測：

• 陳躍武個人預測：房價漲幅在2%至5%。

• Realtor.com：漲幅2.2%。

• Zillow：漲幅2.1%。

• Redfin：漲幅1.0%。

• 房利美：漲幅1.3%。

市場分化：冰火兩重天的區域模式

需要注意的是，美國房屋市場並非鐵板一塊，其碎片化特徵十分明顯。克里梅爾強調：「住房市場並非全國性市場。」不同地區的供需動態和可負擔性存在巨大差異。

例如，東北部和中西部面臨庫存緊張和建築活動受限的問題，而南部和西部地區雖然建築活動較活躍，卻同樣面臨可負擔性的壓力。

從標普凱斯-席勒指數來看，去年10月，全美房價年增幅最高的城市集中在東北部和中西部，如芝加哥（5.8%）、紐約（5.0%）和克里夫蘭（4.1%）。陳躍武解釋，這些地區在疫情期間漲幅落後，現在正在「補漲」。

同時，一些在疫情期間暴漲的城市則出現了負成長，如鳳凰城（-1.5%）、達拉斯（-1.5%）和坦帕（-4.2%）。他認為這些市場正在進行調整。

儘管達拉斯房價短期回調，陳躍武看好長期潛力，認為它可以成為2026年的房地產投資熱點。達拉斯是美國第二大金融中心，德州股票交易所（TXSE）將於2026年建成，過去7年吸引了100家公司總部遷入，其北部更是全美人口成長最快的地區之一。

不過，孫女士也提醒，德州雖然有「總部經濟」效應，但投資人在做決策時，仍需具體分析其高稅收和政策不確定性等因素。