量價企穩，香港樓市連跌三年後復甦？

Damon

經濟

摘要:

香港樓市如現曙光，連升數月，成交活躍。然昔日跌勢深重，富豪折戟，銀行壞帳隱憂未消。樓市復甦，道阻且長？

近期，香港房地產市場出現止跌回穩勢頭。

香港差餉物業估價署7月29日公佈樓價指數，2025年6月私人住宅售價指數報286.7點，連升3個月，累計升幅0.63%。租金指數則月比升0.3%，連升7個月，屬2019年9月後的新高。

在過去的3年多，香港房價已從2021年高峰下跌近30%。根據香港差餉物業估價署統計，香港私人住宅售價指數從2021年9月的398.1點，至2024年11月跌至290.9點，接近2016年8月的水平。

不過，港府去年2月全面“撤辣”，加上引進人才政策及利率下降等利好因素，均推動非本地買家積極入市，香港樓市氣氛逐步改善，隨著樓價指數連續3個月維持平穩，不少機構對樓市觸底持樂觀態度。這或意味著香港樓價自2021年以來下跌趨勢將會中斷。

業界紛紛看好

自5月以來，香港銀行同業拆息（HIBOR）大幅回落，持續維持相對低點。截至8月4日，與樓宇抵押貸款關聯密切的一個月拆息報1.73%，這大大降低了購屋成本，刺激了購屋需求釋放。

從成交量來看，根據港府8月4日公佈的數據，7月份，送交土地註冊處註冊的所有種類樓宇買賣合約共7212份，較去年同期增長37.1%。從住宅大樓買賣合約數目來看，7月共登記5,766份，較去年同期成長54.8%。

其中，一手市場成交至今已連續6個月維持單月成交超過千宗水準。 5月份錄約2300宗（套），6月份錄約1500宗，7月份錄約2025宗，這也是今年以來第3個成交量突破2000宗的月份。

從租賃市場來看，暑假傳統租賃旺季，加上專才租賃需求，7月僅中原地產促成租賃交投錄約2300宗，較上月1600宗錄約4成多升幅，租賃交投向升推動租金升值，亦有租客選擇轉租為買，帶動交氣氛向好。

租賃市場活躍的另一邊，是房租不斷上漲逼近歷史新高。聯準物業數據顯示，今年6月，香港私人住宅的實用面積租金約為38.3元/平方呎（港幣，下月），較上月上漲約0.52%，已接近2019年7月創下的歷史高點（38.33元/平方呎）。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，6月私人住宅售價指數主要反映5月中旬至6月上旬市況，當時銀行拆息下降，刺激入市意欲。他認為，香港樓價已觸底反彈，目前整體市場氣氛良好，預期7月及8月樓價維持穩中向好的發展趨勢。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，指數連升3個月，幅度雖然較微，但亦充分顯示香港樓價已尋底成功，進入緩步上升的階段。近期股票市場向好，恆指創逾3年半新高，財富效應下，有利物業市場交投，加上近期中美關係緩和，市場憧憬美聯儲下半年減息機會大，進一步帶動交投氣氛，事實上香港連月拆息及H按息已大幅回落，置業負擔有所減輕，加上供平放過租重臨，買家下跌，

長實營業部首席經理郭子威亦表達同樣觀點，他認為，上半年香港經濟強勁增長，為香港樓市提供支撐，加上就業市場穩定，增強市民入市信心，而利率仍處於低位，推動部分閒置資金流向樓市，近期股市暢旺，財富效應亦帶動置業需求。

郭子威也指，香港樓價已成功擺脫過去幾年下跌通道，進入穩步回升階段，隨著各項利好因素持續釋放，香港樓價企穩基礎更為牢固，全年香港樓價可望達到上升5%的預期。

除業內人士外，投行亦紛紛對後市發表樂觀看法。

高盛指出，HIBOR持續下調有助於減輕房貸成本，但短期內，供應過剩仍對樓價構成壓力。因此，高盛維持2025年樓價無升跌的預測不變。然而，該行調高2026至2027年的樓價升幅，分別由原來的3%及4%上調至5%及6%，相當於兩年樓價累計升幅由7.1%增至11.3%。

摩根士坦利7月28日發布研報亦維持對香港住宅樓市樂觀看法，報告稱，與美聯等樓市專家討論後認為，香港住宅市場將受到潛在供應量已見頂回落、HIBOR下降及內地買家佔比提升所支持，樓價或潛在見底，預期全年租金價格有望回升3%，全年租金水平可提升6%。

這個預測比之前的更樂觀，在6月的報告中，大摩認為，香港樓市可能已步入上升週期的初段，預測下半年樓價將止跌回升約2%。若利好因素持續，樓市或迎來4至5年的升浪。

不過該行亦表示，目前香港樓市尚有多項挑戰，包括已落成未銷售的新樓庫存大增、負資產抵押貸款宗數仍在增長、香港失業率上升，而且部分地產開發商的營運仍面對困難。

7月底，香港匯豐銀行以及恆生銀行發布的半年報都指出，因香港商業房地產問題而增加損失撥備，揭示了地產壞帳侵蝕銀行業的冰山一角。匯豐方面，第二季預期信貸損失11億美元，年增7億美元。恆生銀行的情況更為嚴峻，上半年撥備全年大增超過2.2倍至49億元，其中25.4億元是來自香港商業房地產。

在這一輪下跌危機中，不少縱橫市場多年的香港富豪投資人及上市地產商未能倖免。人稱「鋪王」的鄧成波家族、盛會商鋪基金、紀惠集團等知名玩家，紛紛以巨額虧損離場；新世界發展在最後關頭達成882億元的再融資協議，轉眼又有156億的再融資壓頂，不得不開啟數百億商業項目甩賣之路；此外，英皇國際、佳明億銀行已經發生過166元。

彭博社先前報道，香港銀行業正對至少1,730億元的中型地產商債務展開嚴格審查。

富二代成豪宅市場生力軍

有人離場，亦有不少人積極入市。樓價整體顯著回落大背景下，一些以往價格高企的豪宅物業價格更是大幅下調，近月傳統豪宅區豪宅更接連有富二代買家撈底掃貨，成為豪宅市場生力軍。

較矚目的個案，首推香港上海匯豐銀行主席王冬勝兒子王嘉駿以公司名義，在過去3個月連掃4個陽明山莊單位，最少斥資逾2.3億元。

除王冬勝兒子外，鷹君集團主席羅嘉瑞家族或相關人士近月亦多次入市，新近由兒子羅俊謙斥6500萬元購入淺水灣華景園單位，成交價較高峰期跌近30%。

據了解，羅嘉瑞家族近月接連出手，近期已累積斥逾2億元入市。

至於非一般富二代，曾為歌手周杰倫及容祖兒等擔任形象指導的馬天佑，在今年3月斥2800萬元向著名建築師嚴迅奇及相關人士，購入中半山帝景閣一個3房單位，近8年再度入市。

另資深電影製作人吳思遠女兒吳慧詩，7月以3705.1萬元購入資本策略旗下「高臨海天大宅」特色戶。

對於富二代或名人兒女購入豪宅是否在年內持續？陳海潮表示，富二代和老牌家族的置業意願反映樓價從高位回落，降低入市風險，吸引更多用家進場。老牌家族也利用此時機調整資產配置，進行套股換樓。傳統豪宅區如山頂及南區仍受到追捧，即使在關稅戰影響下，這些地區的新盤物業仍錄得可觀成交。

此外，人才計畫的推動也增加高收入者對住宅租賃和購買的需求。總體而言，至今年中，香港豪宅市場在經歷調整後，顯示復甦跡象。富二代及老牌家族在樓價下跌和政策利好的情況下，積極進行置業自用。

每4位買家就有1個內地人

在高才通計畫、港府全面「撤辣」等多重因素作用下，目前，內地購屋者已成為香港樓市的重要參與者。

根據中原地產統計，自2024年3月至2025年5月，全港錄得逾6.3萬宗私人住宅買賣登記，其中以普通話拼音登記的買家約1.55萬宗，包括一手7361宗及二手8188宗，佔比約25％，即是平均每4個買家就有1人是內地。

根據中原地產數據，自去年3月至今年5月，1.55萬宗交易涉及金額合共約1654億元，占同期總成交額5490億元的三成，折算人均購買力達1063萬元，突顯內地客資金充裕。

另根據美聯物業研究中心統計，6月份內地買家在香港一手、二手住宅市場的註冊量共1237宗，按月上升約21.9%；涉及金額約110億港元，按月升約14.4%，宗數與金額同步創下7個月來高位。

7月30日，香港財政司司長陳茂波發布新一份《香港營商環境報告：一國兩制獨特優勢》時，提及正與相關中央機構研究，在適當範圍內相對放寬限制，便利內地來港人才調配資金來港買樓，同時避免出現資本外流。

港府近年積極吸收外來人才，截至2025年6月底，所有人才入境計畫合共收到近50萬宗申請，當中近33萬宗獲批，近22萬人已經到港，帶來新增住屋需求，但大部分來港人才都是先選擇租住，導致租金至今累積升幅高達14.2%。

評論界普遍認為，若陳茂波這次提及的建議得以落實，配合政府目前積極實施的一系列「人才計畫」措施，更便利內地「人財」到港，將對香港樓市起進一步提振作用，帶動香港整體樓市穩中向好，樓價亦有望加速回穩。

來源：東方財經雜誌

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