貧富差距擴大，百萬美元豪宅成美國房市流通最快的板塊

在美國死氣沉沉的房地產市場中，最亮眼的板塊當屬高價豪宅。

美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的數據顯示，儘管8月整體房屋銷售表現平平—— 環比7月下降0.2%，同比僅微增1.8%—— 但售價100萬美元及以上的房屋銷量同比上漲了8.4%。

高價豪宅的流通速度通常較快：8月，售價不低於100萬美元的房屋在市場上的平均掛牌時間為27天，僅比25萬至50萬美元價位的房屋多3天—— 而25萬至50萬美元正是美國房屋交易的主流價格區間。

高端房產市場的火熱，再次反映出美國日益擴大的貧富差距。經濟不確定性與高抵押貸款利率讓許多購屋者（尤其是首次購屋者）望而卻步。但預算充足的購屋者往往對自身工作穩定性更有信心，且更有可能持有股票投資—— 在近期的多頭市場中，這些投資已實現增值。此外，還有一部分“升級置換型購房者”，他們在當前住房中擁有較高淨值，因此可以通過現金支付或大額首付的方式，減輕高利率帶來的壓力。

“高端市場表現良好，” 全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯・雲（Lawrence Yun）上月表示，“這得益於股市財富的增長，以及升級置換型購房者所擁有的房產淨值。”

地區差異

美國各地房地產市場差異顯著。儘管購買一套100萬美元的房屋需要可觀的收入支撐—— 按常規負擔能力指標及當前抵押貸款利率計算，年收入至少需達到25萬美元—— 但這價格在部分地區並非絕對高端。在舊金山灣區的聖荷西等生活成本極高的地區，100萬美元的房屋甚至可能低於當地中位數房價。房地產平台Realtor.com將2025年的「入門級豪宅」定義為售價130萬美元及以上的房屋，這一價位屬於全美房價排名前10% 的區間。

不過，除洛杉磯、聖地牙哥、舊金山、紐約、波士頓等少數高房價都會區外，100萬美元以上的房源相對稀少。全國房地產經紀人協會數據顯示，8月美國房屋銷售中位數為42.26萬美元，100萬美元以上的交易僅佔總交易量的8.4%。

34歲的克里斯西・廷普森（Crissy Timpson）與丈夫即將在新澤西州穆爾斯敦（Moorestown）完成一套約100萬美元房屋的交易。為了給10隻救助動物和計畫中的寶寶騰出更多空間，同時縮短丈夫（美國空軍徵兵人員）的通勤時間，他們最初計劃購買低價房屋。但後來發現，預算過低往往意味著要買需要翻修的房屋，於是就提高了預算。

“所有東西都貴得離譜，” 廷普森說，“一套甚至沒翻新過的房子就要賣到50多萬美元，在我看來這不是一筆好投資。”

廷普森經營著一家成功的政府合約承包公司，這份收入讓他們有底氣購買一套「拎包入住」 的房屋；此外，他們還符合美國退伍軍人事務部（VA）貸款的申請條件，可享受優惠條款。他們在首套房屋中累積的淨值也起到了緩衝作用：四年前景花費20萬美元購買的這套房子，如今市值已升至約36萬美元。

花100萬美元，他們能買到一套五臥室、面積4000平方英尺（約372平方米）的新建房屋，佔地近兩英畝（約0.8公頃），帶有圍欄庭院和高端家電—— 廷普森認為，這樣的配置值得前期多投入一些資金。

“這套房子真的太漂亮了，” 廷普森說，“對於新建房屋來說，定在這個較高價位是合理的。”

在遠離高房價東海岸的拉斯維加斯，專注高端房產的房地產經紀人、萊博集團（Lebo Group）創始人布萊恩・萊博（Bryan Lebo）表示，當地豪宅流通速度一直很快。截至8月，拉斯維加斯地區100萬美元以上的房屋銷售量已接近1,300套，預計將超過2024年的紀錄－ 當年該價位房屋銷售量為1,776套。

萊博在拉斯維加斯生活了30多年，他認為全國性的財富分配趨勢是推動當地高端房市成長的原因之一。從本地因素來看，拉斯維加斯的快速發展（包括賭城大道以外區域日益繁榮的藝術與餐飲場景，以及新增的職業運動球隊）正吸引更多高淨值購屋者。此外，拉斯維加斯的「避稅天堂」 身份也起到了助推作用：萊博經常為移居當地的客戶服務，其中許多人來自加利福尼亞州，要么擁有自己的企業，要么從事可遠程辦公的工作。

「過去五年，拉斯維加斯發生了太多變化，使其成為更受富人青睞的居住地，」 萊博說。

在其職業生涯的大部分時間裡，由於潛在買家群體有限，萊博通常會告知300萬美元房產的賣家，交易可能需要耗時一整年。但如今情況已改變。

「現在，300萬美元的房子算不上什麼稀罕物了—— 這個價位已經相當普通，」 萊博說。

庫存變化

今年以來，美國各價位房屋的庫存均大幅增加。這為購屋者提供了更多選擇，在某些情況下，也讓他們在與賣家談判時擁有更大空間。

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儘管庫存激增，高端市場的房價仍強勁。科德韋爾銀行家全球豪宅部（Coldwell Banker Global Luxury）的報告顯示，截至2025年中期，豪華獨棟住宅價格年增1.8%，銷量較去年同期成長1.7%。

在亞利桑那州斯科茨代爾（Scottsdale），豪華住宅的起售價通常在200萬美元左右。羅斯・里昂蘇富比國際房地產公司（Russ Lyon Sotheby's International Realty）的豪華房產顧問丹尼爾・隆巴德（Daniel Lombard）表示，儘管今年這些豪宅的流通速度不如去年快，但在該價位區間，大多數買家能以現金支付且無資金顧慮，因此市場主導權仍在賣家手中。

“我認為，在很大程度上，目前高端市場仍然是賣方市場，” 隆巴德說，“我覺得在當前價位，這些買家暫時對（經濟不確定性）更具'免疫力'。”

科德韋爾銀行家附屬公司（Coldwell Banker Affiliates）總裁賈森・沃（Jason Waugh）認為，今年下半年乃至2026年，高端房市都沒有放緩的跡象。

「我們相信，高端房市將保持非常強勁的表現，」 沃說。

在他看來，經過數年銷量持平或下滑後，美國整體房市預計將再次回升。而在這樣的趨勢下，高價房屋通常會先受益。

「豪宅市場永遠是領漲者，」 他說。

來源: 新浪財經