「世界上沒有什麼事情是值得擔憂的，唯一值得擔憂的事是擔憂本身。」這是美國著名歷史學家威廉·曼徹斯特作品《光榮與夢想》中的經典語句。

《光榮與夢想》是萬科董事會主席鬱亮最愛讀的書之一，這本書大氣磅礴，從1932年富蘭克林・羅斯福競選總統開始，一直寫到1972年的水門事件，勾勒整整40年間的美國歷史，敘述了美國從最低谷（大蕭條）到復甦和崛起的過程中許多關鍵時刻。業績與聯準會利率強相關？

經濟學專業出身的鬱亮，在讀《光榮與夢想》的時候，不知是否會思考那40年間聯準會利率，對美國乃至全球的影響。

“春江潮水連海平”，聯準會利率像潮汐一樣，讓世界經濟隨之陷入一個又一個“繁榮-危機-低迷”的循環之中。巨輪如萬科，也怕風浪。

24年前，鬱亮踏浪而行，逐浪而上，抓住了時代的機會。 1990年，當時25歲的鬱亮在北大同屆校友的引薦下，敲開了39歲萬名系創始人王石的辦公室。

王石對年輕的鬱亮欣賞有加，走出王石辦公室後，鬱亮從體制內辭職，加入萬科，勇敢登船。 11年後，2001年成為萬科總經理，那一年，鬱亮36歲。

2004年，萬科成立20週年，鬱亮拋出當時看來異常膨脹的想法：10年後的2014年，萬科銷售額將達1000億元。

為什麼說膨脹呢？ 2003年，万科全年銷售額是63億。

那麼做到了嗎？做到了。

2010年，萬科銷售額1,081億元，首次跨入千億級企業。

看看那一年的聯準會。

2010年的聯準會主席是本·伯南克，他於2006年2月1日接任葛林斯潘出任聯準會主席。 2010年1月28日，伯南克獲得美國國會參議院最終投票確認連任。 2022年，伯南克獲得諾貝爾經濟學獎。

身為前聯準會主席，伯南克是一名真正經歷過金融危機的政策實踐者，曾遇到2007年的次貸危機，並領導聯準會應對2006-2010年全球金融危機和大衰退。

在伯南克2006年至2014年的任期內，長期採取0.00-0.25%的“零利率政策”，促使全球資本流動性增加，資金傾向於從接近零利率的美國流向其他市場，某種程度來說，就是向全球「大放水」。

再把眼光從聯準會轉到萬科，那些年，万科勢如破竹，銷售額逐年水漲船高。除了2008年銷售額低於前一年之外，從2009年開始逐年成長，2010年銷售額達到1,081億元，比前一年成長70.5%。

接下來，更是一路高歌猛進。到2014年銷售額達到2,151億元，比2010年又翻了一番，那一年，聯準會仍是零利率政策。

透過一張表格來看更為直觀。 《全球財說》根據公開資料，整理了從2001年到2023年，萬科歷年房地產銷售額及大事記，和對應年份的美聯儲利率情況，發現万科業績與美聯儲利率有極強的相關性。

之前提過的2009年到2014年，在聯準會零利率政策下的快速成長自不必說。

比如說，2007年的523億元比2006年的212億元，銷售額增長147%，當年聯準會由前一年升息週期轉為降息週期；2020年萬科銷售額站在高崗上，站上7000億元台階，當年聯準會處於降息週期。

而到了2022年和2023年，萬科業績遇冷，特別是2023年只有3054億元，不及2020年7041億元的一半。與之相應，聯準會從2022年3月開始進入升息週期，升息極為激進，當年由0.00-0.25%加至4.00-4.25%。

時代的一粒沙，落在每個人肩頭都是一座大山。一隻在‌亞馬遜雨林中的蝴蝶扇動翅膀，可能會在兩週後引發美國‌德克薩斯州的一場‌龍捲風。聯準會的利率，傳導到萬科巨輪就會影響其業績數據。白衣騎士降臨？

2024年甲辰龍年，地產龍頭仍不太平。 8月30日晚間，萬科發布2024年半年報，上半年實現營業收入1,427.8億元，歸屬淨利虧損98.5億元，年減199.8%。

這是萬科上市33年來，首次交出虧損的中報成績單，前幾年即便艱難，萬科也始終保持獲利。

萬科也許早有預期，早在2018年，萬科就喊出「活下去」這樣振聾發聵的話語。但是，繼續蒙眼狂奔，拿地依舊沒有手軟，居2018年全國房地產企業拿地top1，當年拿地金額1316億元，之後2019年1610億元、2020年1349億元、2021年1247億元。

截至2024年上半年末，萬科剔除預收帳款的資產負債比率為70.4%，仍踩紅線。

萬萬沒想到，聯準會成了萬科的「白衣騎士」。

北京時間2024年9月19日凌晨2時，聯準會宣布，將聯邦基金利率的目標區間下修50個基點至4.75%-5%。自2022年3月以來，聯準會啟動了一輪近乎史無前例的激進升息，並從2023年7月起將政策利率維持在5.25%-5.5%高位。

公開報導顯示，就此次聯準會降息發表觀點的萬科人士來自中國香港。萬科香港董事總經理週明禧表示，聯準會宣布減息0.5厘，確定正式進入減息週期，恢復了觀望客戶的信心，加快入市意欲，為香港樓市帶來刺激作用。

選擇從中國香港發聲，究其主要原因是香港的聯繫匯率制度。自1983年就開始在香港實施的聯繫匯率制度，透過嚴謹、穩健且透明的貨幣發行局製度，使港幣匯率維持穩定在7.75至7.85港元兌1美元的區間內。

利率與匯率正相關，9月19日早間，中國香港金管局宣布，將基準利率調降50個基點至5.25%。利率一降，利好香港本地房地產，這是直接可見的。

然而香港的銷售金額只佔萬科整體銷售金額不到1%。

但是，從先前的聯準會利率與萬科業績相關性來看，如果美聯儲從本月開始的降息進入降息週期後，“為有源頭活水來”，上半年淨虧損98.5億元的万科，能否接住聯準會降息的「潑天」富貴？ “相信春天會來的”

回溯1990年，從鬱亮走進王石辦公室開始，命運的齒輪開始轉動。鬱亮也於2017年6月正式接棒王石，成為萬科董事會主席，當時在發布會上他的發言頗為感性，哽咽說：「如果說沒有王石就沒有萬科的話，沒有王石也就沒有萬科鬱亮。

萬科2003年開始對標的美國地產翹楚帕爾迪（另一翻譯“普爾特”），歷經70年發展屹立不倒。走過了《光榮與夢想》那個時代，也是美國2007年次貸危機後，在逆境中完成戰略調整，並相對成功地重新走出逆境的美國地產標竿企業。

雖然萬科銷售額僅用六年就超越了帕爾迪，但不得不承認，大哥還是那個大哥。

也許是受到聯準會降息的鼓舞，鬱亮9月21日發文慶祝萬科成立40週年，稱「相信春天會來的」。萬科成立時間為1984年5月30日，40週年慶祝文章選在聯準會降息後發，頗有深意。

幾日後，萬科還等來了9月24日中國央行會同國家金融監理總局出台的五項房地產金融新政策，包括：1、引導銀行降低存量房貸利率，預計平均降幅在0.5個百分點左右，將惠及5,000萬戶家庭，1.5億人口；2、統一房貸最低首付比例至15%，全國層級的商業性個人房屋貸款，將不再區分首套房及二套房；3、房企存量融資展期、經營性物業貸款等階段性政策，從2024年12月31日延長至2026年12月31日；4、優化保障性住宅再貸款政策；5、支持收購房屋企業存量土地。

這其中的第五條簡直就是萬科的“強心劑”，万科不惜高負債拿了那麼多地，也可以用來盤活。 「在將部分地方政府專款債券用於土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。」中國央行行長潘功勝表示。

截至2024年9月30日，万科A （000002）股價較聯準會9月19日降息當天累計漲幅近50%，疊加政策利好和市場整體走高，已收穫三個漲停。

來源: 新浪財經

投資建議

「MBTI」四因子類比於流行的MBTI性格測試，但在具體的意義上有所不同。 “M”為“Macroeconomic”，表示與宏觀週期的相關性；“B”為“Bounce”，表示投資回報相較於回撤的反彈幅度；“T”為“Turnover”，表示換手率的大小；“I”為“Instability”，代表年化波動率的大小。 “MBTI”四因子和MBTI性格測試也有相似之處，如“M”可類比性格測試中的“注意力來源”，反映了資產收益波動的根本來源是外界因素還是內在特徵，外傾型資產表現出與宏觀週期的高度正相關，內傾型則幾乎不相關甚至負相關；“T”可類比“決策方式”，換手率這一市場情緒指標較好地區分出了注重情緒體驗的情感型資產和較為冷靜的思維型資產。

大類資產的周期表現

大類資產的「MBTI」劃分

產業觀點

來源：太平洋

來源：國信證券

來源：萬聯證券