10月17日住建部等五部委員會記者會要點解讀

經濟

摘要:

10月17日，住建部等五部會召開記者會，介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情形。我們做如下要點解讀。

10月17日，住建部等五部會召開記者會，介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情形。我們做以下要點解讀：

本次發表會宣布「四個取消、四個降低、兩個增加」。其中，「四個取消」是指充分賦予城市政府調控自主權，城市政府要因城施策，調整或取消各類購屋的限制性措施，主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。「四個降低」是指降低房屋公積金貸款利率，降低房屋貸款的首付比例，降低存量貸款利率，降低「賣舊買新」換購房屋的稅費負擔。「兩個增加」中，一是指透過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造；二是年底前「白名單」項目貸款審批通過金額將翻倍，截至目前是2.23萬億，到年底要超過4兆。

「四個取消」方面，重點是放鬆限購，這項政策已在持續推進過程中。在天津於10月16日全面取消限購後，目前實施部分區域限購政策的僅包括北京、上海、深圳及海南省共四個省市。我們判斷，未來這些區域也將逐步全面開放限購。需要指出的，“限購如繩”，其在遏制房地產市場過熱過程中作用明顯，但在推動房地產市場止跌迴穩中的作用較為有限，背後是市場預期發生了變化。

「四個降低」方面，主要措施均包含在先前發布的貨幣、財政增量政策中，核心是降低房貸利率。需要指出的是，2022年以來，名目居民房貸利率持續大幅下調，從2021年末的5.2%，降至2024年6月3.4%，其間各類房地產支持政策頻出，但樓市下跌不止。背後的根本原因是在於，這段時間伴隨CPI、PPI年比下行，以GDP平減指數為代表的整體物價水準大幅走低；計入物價因素後，實際居民房貸利率（名目居民房貸利率-GDP平減指數年減）從2021年末的1.0%升至2024年第二季度末的4.4%，處於歷史最高水準附近－此前兩輪實際居民房貸利率高點分別為2009年3月的5.4%和2015年3月的5.8%。

在任何一個經濟體，居民房貸利率都是左右樓市的關鍵，其中真正發揮作用的是實際居民房貸利率。可以看到，在2008 年和2014-15 年房地產市場調整過程中，都是在不僅名目居民房貸利率大幅下調，而且實際居民房貸利率也出現大幅下行時，樓市才實現持續性回升。

從這個角度來看，著眼於促進房地產市場止跌回穩，後續降低實際居民房貸利率空間較大。具體措施包括：一是進一步下調名目居民房貸利率，二是透過實施有力度的逆週期調節，帶動整體物價水準溫和回升。

「兩個增加」是本次記者會的主要增量內容。其中，一是透過貨幣化安置等方式，新增實施100 萬套城中村改造和危舊房屋改造。資金來源有三：開發性、政策性金融機構可以給予專案借款，地方發行政府專案債，商業銀行貸款。其中，第一項資金來源類似2015-2019 年實施2,300 萬套棚改，央行設立PSL（補充抵押貸款）提供支援。我們計算，此計劃若在1 年內實施，將帶動年度商品房住宅銷售面積增加14%左右。

可以看到，2023 年商品住宅銷售面積為9.48 億平米，約相當於948 萬套。 2024年1-8月商品住宅銷售面積較去年同期下降25%，估計2024年全年銷售面積為7.11億平米，約相當於711 萬套。本次新增100 萬套需求，相當於2024 年全年商品住宅銷售面積的14%左右。這將較大幅度增加商品住宅銷售面積，有助於恢復商品住宅市場供需平衡。另外，住建部也宣布「我們還可以在100 萬套基礎上繼續加大支持力道」。這意味著2025 年房地產市場在需求端將有強力支撐。

二是本次記者會宣布，「白名單」專案貸款審批通過金額將翻倍，到年底將超過4 兆。在「白名單」專案貸款審批通過金額大幅增加後，接下來的關鍵是銀行資金投放進度。本次發表會稱，接下來要優化貸款資金的撥付方式，做到「能早儘早」。我們判斷，這意味著接下來房企開發貸投放進度將顯著加快，房地產開發資金來源中的銀行貸款將持續較大幅度同比正增長——1-8 月房地產開發資金來源中的銀行貸款規模為10229 億，年減5.1%，其中8 月當月銀行貸款規模為1,013 億，年增7.9%－進而推動四季房地產投資年減幅較快收窄。我們預計，2024 年全年房地產投資年比將在-7.0%左右，降幅較1-8 月的-10.2%收窄3 個百分點左右。

我們認為，這是近年宣布的樓市供給端最大規模的支持措施，主要有兩個作用：一是有力推動保交樓，二是緩解市場對期房的悲觀預期，這些都有助於提振樓市信心。

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