Küresel Konut Kıtlığı Göç Kaynaklı Büyümeyi Eziyor

Ekonomik

Özet:

Rekor düzeydeki göçün konut krizine dönüşmesiyle birlikte 13 gelişmiş ekonomide hane halkı geriliyor.

Gelişmiş dünyanın büyük bölümünde ekonomik büyümenin en güvenilir itici güçlerinden biri bocalıyor.

Onlarca yıldır hızlı göçmen akışı, Kanada, Avustralya ve Birleşik Krallık gibi ülkelerin yaşlanan nüfus ve düşen doğum oranlarından kaynaklanan demografik baskıyı ortadan kaldırmasına yardımcı oldu. Salgının onları barındıracak kronik ev sıkıntısına yol açmasının ardından sınırların yeniden açılmasıyla birlikte bu durum, gelenlerin sayısında bir artış olarak bozuluyor.

Kanada ve Avustralya, Kovid-19 kasılmalarından bu yana ekonomik durgunluktan kurtuldu, ancak onların insanları, yaşam standartlarını aşındıran kişi başına düşen derin gerilemelerden kurtulamadı. Birleşik Krallık'ta geçen yıl yaşanan durgunluk ham rakamlara göre hafif görünüyordu ancak kişi bazında ölçüldüğünde daha derin ve daha uzundu.

Bloomberg Economics'in özel analizine göre, gelişmiş dünya çapında on üç ekonomi geçen yılın sonunda kişi başına düşen durgunluk içindeydi. Daha az verimli hizmet işlerine geçiş ve yeni gelenlerin genellikle daha az kazanması gibi başka faktörler de mevcut olsa da, konut kıtlığı ve buna bağlı yaşam maliyeti sıkıntıları yaygın bir sorundur. Global Housing Shortages Are Crushing Immigration-Fueled Growth_1

Global Housing Shortages Are Crushing Immigration-Fueled Growth_1

Peki göç kaynaklı ekonomik büyüme modelinin sonu mu geldi? Pek değil.

Örneğin Avustralya'da Haziran 2022'den bu yana yaklaşık bir milyon kişinin veya nüfusun %3,7'sinin ülkeye girişi, otelcilik, yaşlı bakımı ve tarım gibi sektörlerdeki kronik işçi açığının kapatılmasına yardımcı oldu. Ve tam istihdama yakın bir ekonomi olan Birleşik Krallık'ta, Ukrayna, Hong Kong ve diğer yerlerden gelenler, Brexit'ten sonra yaşanan işçi eksikliğini telafi etti.

Gelişmiş dünyanın büyük bölümünde beceri eksiklikleri, daha az değil, daha fazla işçiye ihtiyaç duyulduğu anlamına geliyor. Gerçekten de, göçün Kasım başkanlık seçimlerinde belirleyici bir konu olarak şekillenmesine rağmen, güney sınırından gelen insan akınının iş havuzunu genişletmesi nedeniyle ABD iş piyasası ve ekonomisi pek çok kişinin düşündüğünden daha sıcak çalışıyor.

Global Housing Shortages Are Crushing Immigration-Fueled Growth_2

ABD, izinli ve düzensiz göçte geniş kapsamlı bir artış görse de, artışın ölçeği aslında Kanada'nın büyüme oranıyla karşılaştırıldığında sönük kalıyor. Kuzey ülkesi geçen yıl her 1000 kişi için 32 kişiyi getirirken, ABD'de bu sayı 10'dan azdı.

Başka bir deyişle: Geçtiğimiz iki yılda Kanada'ya 2,4 milyon insan geldi; bu New Mexico'nun nüfusundan daha fazla, ancak Kanada, Albuquerque sakinleri için zar zor yeterli konut ekledi.

Kanada'nın deneyimi, göç kaynaklı büyümenin bir sınırı olduğunu gösteriyor: Yeni gelenler bir ülkenin onları özümseme kapasitesini aştığında, gelir rakamları şişmiş olsa bile yaşam standartları düşüyor. Nova Scotia Bankası, üretkenlik açısından nötr bir nüfus artış hızının, Kanada'nın geçen yıl gördüğü oranın üçte birinden daha az olduğunu tahmin ediyor; bu, ABD'nin hızına daha uygun olacaktır.

Bu rekor nüfus artışı Kanada'nın GSYİH'sının büyümesini sürdürürken, hayat özellikle genç nesiller ve 29 yaşındaki Akanksha Biswas gibi göçmenler için zorlaşıyor.

Biswas, 2022'nin ortasında Kanada'ya geldi; tam da kişi başına düşen GSYİH, pandemi sonrası göç patlamasının başlangıcında ve Kanada Merkez Bankası'nın agresif faiz oranı sıkılaştırma döngüsünün ortasında düşmeye başladı.

Eski Sidneyli, daha düşük yaşam maliyeti ve daha fazla kariyer beklentisiyle daha iyi bir yaşam olacağına inandığı için Toronto'ya taşındı. Bunun yerine daha yüksek kira, daha düşük ücret ve sınırlı iş fırsatlarıyla karşı karşıya kaldı.

Reklamcılıkta çalışan Biswas, "Aslında Toronto'da hayatın nasıl olacağına dair kafamda tamamen farklı bir resim vardı" dedi. "Fiyatlar neredeyse aynıydı ancak iş piyasasında çok daha fazla rekabet var."

Kanada'nın çalışma çağındaki nüfusu geçen yıl bir milyon arttı, ancak işgücü piyasası yalnızca 324.000 iş yarattı. Sonuç: İşsizlik oranı tam yüzde puandan fazla arttı; en kötü darbeyi yine gençler ve yeni gelenler aldı.

Global Housing Shortages Are Crushing Immigration-Fueled Growth_3

Biswas, gelirinin üçte birinden fazlasını 2.800 Kanada Doları (2.050 ABD Doları) tutarındaki aylık kira faturasına harcıyor ve bu masrafı partneriyle paylaşıyor. Kafeye gitmek yerine dışarıda daha az yemek yiyor ve evde kahve yapıyor. Ayrıca çocuk sahibi olma veya ev satın alma planlarını da erteliyor.

"Bir aile kurmak istersem burada geleceğimi göremiyorum" diyor.

Global Housing Shortages Are Crushing Immigration-Fueled Growth_4

Milyonlarca Amerikalı aynı zamanda konut satın alınabilirliği kriziyle karşı karşıya olsa da, gerçek harcanabilir gelir artışları son yirmi yılda ev fiyatlarındaki artışın üzerinde kaldı. Kanada'da öyle değil. Toronto'daki evlerin ortalama fiyatı şu anda 1,3 milyon C$'dır; bu da benzer bir ABD şehri olan Chicago'nun neredeyse üç katıdır.

Konutların kronik olarak gereğinden az inşa edilmesi ve onlarca yıldır devam eden fiyatlardaki artış, ekonominin diğer kısımlarından gelen fonların konutlara doğru çekilmesine neden oldu. Sermayeye yapılan bu yatırım eksikliği - firmaların daha ucuz işgücü maliyetleri nedeniyle işgücünü genişletmeye odaklanmasıyla birleştiğinde - Kanada Merkez Bankası'nın "acil durum" seviyesinde olduğunu söylediği üretkenliği düşürdü.

Konut sıkıntısı nedeniyle artan endişe, Başbakan Justin Trudeau hükümetini göçmenlik hedeflerinden uzaklaşmaya, daimi ikamet hedeflerinin artışını durdurmaya ve ilk kez geçici ikamet edenlerin büyümesine bir sınır koymaya zorladı.

Kanada'nın hedefi, önümüzdeki üç yıl içinde geçici yabancı işçi, uluslararası öğrenci ve sığınma talebinde bulunanların nüfusunu %20 oranında, yani kabaca yarım milyon kişi azaltmak. Bunun, yıllık nüfus artış hızını 2025 ve 2026'da yarıdan fazla azaltarak ortalama %1'e düşürmesi bekleniyor.

Bu arada Biswas ve ortağı, Kanada deneylerinden vazgeçip Melbourne'a taşınıyor; burada, Toronto'daki tek yatak odalı bir daire için ödediklerinden daha az bir fiyata iki yatak odalı bir daire alabileceklerini düşünüyorlar.

Ancak Avustralya'nın hafızalardaki en kötü konut kriziyle karşı karşıya olduğu bir dönemde aynı sıkıntıların devam etmesi nedeniyle Down Under'da da hayat kolay olmayacak.

Apartmanlar ve şehir evleri için inşaat izinleri son 12 yılın en düşük seviyesine yakın ve büyük ölçüde vasıflı işçi eksikliği nedeniyle inşaat işlerinde ciddi bir birikmiş iş yükü mevcut. Hükümet, göçmen sayısını artırarak işgücü arzı açığını kapatmaya çalıştı ancak bunun sorunu daha da kötü hale getirdiğini gördü.

Tıpkı Kanada deneyiminde olduğu gibi, artan nüfus sadece konut talebini artırmakla kalmıyor, aynı zamanda ekonomideki temel zayıflığı da maskeliyor.

GSYİH, 2020'deki Kovid kaynaklı kısa durgunluktan bu yana her çeyrekte genişledi, ancak kişi başına düşen bazda GSYİH, 2023'ün son üç ayında üst üste üçüncü çeyrekte daraldı; bu, 1990'ların başındaki ekonomik çöküşten bu yana en derin düşüş.

Goldman Sachs Group Inc.'e göre, mutlak anlamda, Avustralya'nın kişi başına düşen GSYİH'si şu anda iki yılın en düşük seviyesinde; ABD'ye göre "maddi olarak düşük performans" ve daha yüksek işsizliği teşvik edebilecek bir sonuç.

Barınma sıkıntısı, artan kiralar ve artan ev fiyatlarından duyulan kaygı, Anthony Albanese'nin iktidardaki İşçi Partisi hükümetinin öğrenci vizeleri konusunda sıkı önlemler almasına yol açtı.

Ülkenin en büyük kredi veren kuruluşu Commonwealth Bank of Australia'nın baş ekonomisti Stephen Halmarick, "Yüksek göç alımının Avustralya'ya olumlu etkileri olduğu uzun yıllar boyunca kanıtlandı" dedi. "Ancak çok yakın vadede bunun kiralar ve ev fiyatları üzerinde yukarı yönlü bir baskı oluşturduğunu görebilirsiniz; bu pek çok kişi için bir endişe kaynağı ve bazı hizmetlere olan talepte yapışkan enflasyon görülüyor."

Komşu Yeni Zelanda da benzer bir baş ağrısıyla boğuşuyor.

Geçen ay oradaki hükümet, "sürdürülemez" net göçü öne sürerek çalışma vizesi programında acil değişiklikler yaparak İngilizce dil zorunluluğu getirdi ve bir dizi düşük vasıflı pozisyonlar için maksimum sürekli kalış süresini azalttı. Göç Bakanı Erica Stanford o dönemde yaptığı açıklamada, değişikliklerin "kendi kendini finanse eden, sürdürülebilir ve riski daha iyi yöneten" daha akıllı bir göç yaratma" planının parçası olduğunu söyledi.

30 yaşındaki Calvin Jurnatan, daimi ikamet sahibi olmanın kapısı olarak inşaat tasarımı eğitimi almak üzere Aralık ayında Endonezya'dan Sidney'e taşındı. Aylar geçmesine rağmen hâlâ bir işi yok. Bunun bir nedeni, göçmenlerin niteliklerinin tanınması için uzun ve pahalı süreçlerle karşı karşıya kalmasıdır.

Global Housing Shortages Are Crushing Immigration-Fueled Growth_5

Jurnatan'ın inşaatta yarı zamanlı bir iş bulmadaki başarısızlığı, sektörün beceri açığı listesinde üst sıralarda yer almasına rağmen, özellikle de hükümetin 2029 yılına kadar 1,2 milyon yeni ev inşa etme gibi iddialı bir hedef belirlemesinden sonra ortaya çıkıyor. Sektör oyuncuları, bu hedefin giderek daha da ulaşılamaz göründüğünü söylüyor.

Hayal kırıklığına uğrayan Jurnatan inşaat işi aramayı bıraktı ve bunun yerine iş bulmanın daha kolay olduğu perakende sektörünü araştırıyor. Geçimini sağlamak için serbest fotoğrafçılık yapıyor ve memleketindeki ailesine ve arkadaşlarına Avustralya'yı tavsiye etmeyeceğini söylüyor.

"İnsanlar zorlanıyor" dedi. "Çabalıyorum. Ucuz değil ve herkesin burada gerçekten çok çalışması gerekiyor. İnsanlar beni arayıp 'Hey, şu anda Sidney'de yaşamak nasıl?' diye sorduklarında. Onlara gerçeği söylüyorum."

Bağımsız düşünce kuruluşu Avustralya Ekonomik Kalkınma Komitesi yakın tarihli bir raporunda, yeni göçmenler ile Avustralya doğumlu işçiler arasındaki saatlik ücret farkının 2011 ile 2021 arasında arttığını tespit etti. Ortalama olarak, 2 ila 6 yıldır Avustralya'da bulunan göçmenler daha fazla kazanıyor Avustralya doğumlu benzer işçilere göre %10'dan daha az.

CEDA'nın kıdemli ekonomisti Andrew Barker'a göre “Göçmenlerin becerilerinden en iyi şekilde yararlanmamanın büyük maliyetleri var”.

Avrupa'nın en büyük ekonomisi olan Almanya da, çok sayıda sığınmacı nedeniyle artan siyasi gerilimler, konut kıtlığı ve ekonominin kötü gidişi nedeniyle kişi başına düşen bir durgunluk yaşadı. Bloomberg Economics'in analizi, Fransa, Avusturya ve İsveç'in de kişi başına düşen durgunluktan muzdarip olanlar arasında olduğunu gösteriyor.

Global Housing Shortages Are Crushing Immigration-Fueled Growth_6

Britanya'da da rekor düzeydeki göç ekonomiyi olumsuz etkilemeye başladı. Geçen yılın ikinci yarısındaki teknik durgunluk, manşet GSYİH'nın %0,4 oranında düşmesine neden oldu, ancak nüfusa göre ayarlandığında düşüş daha uzun ve daha derindi. Kişi başına düşen GSYİH, 2022'nin başından bu yana %1,7 daraldı; yedi çeyreğin altısında düştü, diğerinde ise aynı kaldı.

Britanya'nın tam istihdama yaklaştığı ve salgından bu yana 850.000'den fazla kişinin iş gücünden ayrıldığı bir dönemde, göç, işverenlerin özellikle sağlık ve sosyal bakım sektörlerinde yaygın işçi açığını kapatmasına yardımcı oldu.

Mali Araştırmalar Enstitüsü müdürü Paul Johnson, "2010'larda gördüğümüz büyümenin büyük bir kısmı net göçten kaynaklandı" dedi. “Ekonominin genel büyüklüğü açısından bu gerçekten önemliydi. Net göçün kişi başına düşen rakamlar üzerinde ne gibi bir etki yarattığını söylemek gerçekten zor.”

Global Housing Shortages Are Crushing Immigration-Fueled Growth_7

Birleşik Krallık'ın GSYH'si 2010'un başından bu yana %23 arttı. Kişi başına bazda bakıldığında, üretimdeki büyüme %12 ile çok daha az etkileyici oldu.

Aynı dönemde nüfus da arttı; tahminen %11 veya neredeyse 7 milyon artarak 69 milyona ulaştı. Ulusal İstatistik Ofisi, artık daha hızlı bir büyüme öngören güncellenmiş nüfus tahminlerine göre 2036'da 74 milyona yakın bir sayıya ulaşmasını bekliyor. Ocak ayında yapılan açıklamada, 2021 ile 2036 yılları arasında beklenen nüfus artışının yüzde 90'ından fazlasının göçmenlerden geleceği belirtildi.

Johnson, "Bu kadar yüksek bir göç almamış olsaydık, konutlar şu anda olduğundan çok daha ucuz olurdu, muhtemelen çok daha ucuz olurdu" dedi. “Fakat bunun tersi de şu: Nüfusun büyüklüğüne ne olduğunu bildiğimiz göz önüne alındığında, sorun yeterince ev inşa etmemiş olmamız.”

Birleşik Krallık'ın Brexit sonrası göç sistemi, Avrupa'dan gelen ucuz işgücünü durdurmayı ve yüksek vasıflı işçilere öncelik vermeyi amaçlıyordu. Ancak hükümet, kıtlığın yaşandığı sektörlerde çalışan bazı yabancı işçilerin daha kolay erişimine izin veriyor.

Global Housing Shortages Are Crushing Immigration-Fueled Growth_8

London School of Economics'ten işgücü piyasası ekonomisti Alan Manning, "Bu kıtlıklar aslında her zaman kötü ödeme koşullarından kaynaklanıyor, ancak işverenler size bunların hepsinin beceri olduğunu söyleyecektir" dedi. “Sonra 'daha yüksek ücretleri karşılayamıyoruz, bu yüzden mevcut ücretlerimizi koruyabilmek için göçmen almamız gerekiyor' diye şikayet etmeye başlıyorlar.”

Konut ve kamu hizmetleri üzerindeki artan baskılar, bu yılın sonlarında yapılması beklenen genel seçimler öncesinde seçmenler arasında Rishi Sunak'ın iktidardaki Muhafazakar hükümetine karşı tepkiye yol açıyor. “Net sıfır göç” vaadi veren sağcı popülist Birleşik Krallık Reform Partisi'ne olan desteği zayıflarken, Muhafazakarlar konutu ikinci en önemli sorun olarak gören 18-24 yaş arası gençler arasında tek haneli anketler yapıyor. .

Muhalefetteki İşçi Partisi, geniş çapta bir seçim zaferi olması beklenen şeye doğru ilerlerken, inşaatın önünü açmak ve göçmenliği kısıtlamak için bir "yıldırım" planlama reformu sözü verdi.

Global Housing Shortages Are Crushing Immigration-Fueled Growth_9

Daha büyük nüfus için mülk sıkıntısı, ev fiyatlarının İngiltere ve Galler'de ortalama kazancın sekiz katına, Londra'da ise 12 katına çıkmasına neden oldu. 1997'de kazançlar sırasıyla 3,5 kat ve dört kat oldu. Arz eksikliği, kira maliyetlerinin de son 12 ayda rekor düzeyde fırlamasına neden oldu ve özellikle genç Britanyalılar için yaşam maliyeti krizini daha da kötüleştirdi.

Resmi rakamlar, 2022-23'te Birleşik Krallık'taki konut arzına 234.400 konut eklendiğini gösteriyor; bu, büyük talebi karşılamak için gereken seviyelerin ve Muhafazakar Parti'nin son seçimde 2020'lerin ortalarına kadar ulaşmayı vaat ettiği yıllık 300.000 hedefin çok altında.

Global Housing Shortages Are Crushing Immigration-Fueled Growth_10

FTSE 250 inşaat şirketi Crest Nicholson'un genel müdürü Peter Truscott, "GSYH'yi daha fazla insanı işe alarak büyütmek istiyorsak, o zaman daha fazla konuta ihtiyacımız var" dedi.

Ancak Birleşik Krallık'taki ev inşaatçıları ve hükümet, yeni ev inşaatlarını ihtiyaç duyulan seviyelere çıkarmakta zorlanıyor. Yerel gelişmeleri engellemek için Nimbys tarafından kısıtlayıcı bir planlama sistemi kullanıldı - "arka bahçemde değil" ve iktidardaki Muhafazakarlar tarafından sistemi elden geçirme çabaları, güneydeki kırsal bölgelerdeki tepki endişeleri nedeniyle boşa çıktı.

Truscott, "Birleşik Krallık'ta tamamen işlevsiz bir planlama sistemimiz var" dedi. "Kırk yıldır ev inşa etmek hiç bu kadar kötü olmamıştı ve son birkaç yılda planlamadaki düşüş oranı oldukça inanılmazdı."

İşçi Partisi planları tarafından cesaretlendirilmekle birlikte, tedarik zinciri kısıtlamalarının yeni evlerin ani bir "selini" önleyeceği için fark yaratmanın iki parlamento dönemi gerektireceği konusunda uyarıyor.

Birleşik Krallık, Avustralya, Kanada ve benzeri ekonomilerdeki seçmenler yaşam standartlarının ne kadar gerilediğini gördükçe, hızlı göç programlarına karşı muhalefetleri de o kadar sertleşecek. Kalıcı bir çözüm, özellikle konut alanında, hem potansiyel göçmenleri hem de mevcut nüfusları göçün yol açtığı ekonomik büyümenin yararları konusunda ikna edecek hükümet politikalarına ihtiyaç duyuyor.

Kaynak: Bloomberg

Bugünün tüm ekonomik gelişmelerinden haberdar olmak için ekonomik takvim sayfamızı ziyaret edin.

Risk Uyarıları ve Yatırım Sorumluluk Reddi Beyanları

İşlem yapmanın yüksek derecede risk içerdiğini ve herhangi bir strateji veya yatırım yöntemini takip etmenin potansiyel kayıplara yol açabileceğini anlıyor ve kabul ediyorsunuz. Sitedeki içerik, katkıda bulunanlarımız ve analistlerimiz tarafından yalnızca bilgilendirme amaçlı sağlanmaktadır. Herhangi bir ticari varlığın, menkul kıymetin, stratejinin veya başka bir ürünün kendi yatırım hedeflerinize ve finansal durumunuza göre yatırım yapmaya uygun olup olmadığını belirlemekten yalnızca siz sorumlusunuz.