Teklifler
Haberler
Analiz
Kullanıcı
7/24
Ekonomik Takvim
Eğitim
Veri
- İsimler
- En Yeni
- Önceki
- İşlem Yap
- Teklifler
- Kopyala
- Yarışmalar
- Haberler
- 7/24
- Takvim
- Soru Yanıt
- Sohbetler
Trendler
SEMBOL
SON
ALIŞ
SATIŞ
YÜKSEK
DÜŞÜK
NET DEĞİŞ.
%DEĞİŞ.
SPREAD
SPX
S&P 500 Index
6860.61
6860.61
6860.61
6878.28
6860.40
-9.79
-0.14%
--
DJI
Dow Jones Industrial Average
47816.39
47816.39
47816.39
47971.51
47771.72
-138.59
-0.29%
--
IXIC
NASDAQ Composite Index
23591.09
23591.09
23591.09
23698.93
23579.88
+12.97
+ 0.06%
--
USDX
US Dollar Index
99.050
99.130
99.050
99.060
98.730
+0.100
+ 0.10%
--
EURUSD
Euro / US Dollar
1.16332
1.16339
1.16332
1.16717
1.16311
-0.00094
-0.08%
--
GBPUSD
Pound Sterling / US Dollar
1.33174
1.33181
1.33174
1.33462
1.33136
-0.00138
-0.10%
--
XAUUSD
Gold / US Dollar
4181.85
4182.26
4181.85
4218.85
4177.03
-16.06
-0.38%
--
WTI
Light Sweet Crude Oil
58.998
59.028
58.998
60.084
58.892
-0.811
-1.36%
--
- Tümü
- Sohbet Odaları
- Gruplar
- Arkadaşlar
Bağlanıyor
.
.
.
- Tümü
- Rusya-Ukrayna Çatışması
- Ortadoğu Çatışma Noktası
Köşeyi Dönüyoruz? 2025 İçin Ticari Gayrimenkul Temaları
Özet:
Karmaşık bir piyasa ortamında değer nasıl açığa çıkarılır?
Büyük merkez bankaları faiz oranlarını düşürürken, ticari gayrimenkuldeki (CRE) uzun ve sancılı düşüş nihayet sona mı eriyor? Evet, en azından bazı sektörlerde, PIMCO'nun ticari gayrimenkul platformundan kıdemli yatırımcılara göre. Yakın zamanda yapılan bir yuvarlak masa toplantısında, toparlanmanın muhtemelen yavaş ve düzensiz olacağını, belirli coğrafyalara ve sektörlere stratejik bir odaklanmanın yanı sıra borç ve öz sermaye yatırımları arasında düşünülmüş bir seçim gerektireceğini vurguladılar.
S: Ticari gayrimenkul piyasası 2024'ün büyük bölümünde çıkmazdaydı. İleriye baktığınızda, piyasanın 2025'te nihayet düzeleceğine inanıyor musunuz?
John Murray (yönetici müdür, küresel özel ticari gayrimenkul): Evet, Federal Rezerv'in Eylül ayındaki faiz indiriminin ardından işlemleri piyasaya sürme konusunda daha fazla istek var gibi görünüyor. Özellikle çok aileli sektördeki temel işlemlerde bazı yeşil filizler görüyoruz ve temel açık uçlu fonlardaki geri ödemeler yavaşlıyor gibi görünüyor.
Bununla birlikte, küresel mali krizden (GFC) sonra gerçekleşene benzer şekilde 2025'te keskin bir toparlanma beklemiyorum. O dönemde, sektöre niceliksel genişleme de dahil olmak üzere çok sayıda Federal Rezerv programı yardımcı oldu ve bu da sermaye oranlarında dramatik bir düşüşe yol açtı.
Fed nihayet faiz oranlarını düşürmeye başlasa da, uzun vadeli faiz oranlarının 2021 seviyelerine yakın bir yere düşmesini beklemiyoruz. Bu nedenle, kap oranları 2021'e göre yüksek kalmalı ve bu, vadesi dolan CRE kredilerinin büyüyen duvarı ile birlikte çözülme sürecinin uzayacağını gösteriyor.
Russell Gannaway (yönetici müdür, alternatif kredi): Gelecek yıl artan bir faaliyet ve toparlanma eğilimi görmemiz gerektiğine katılıyorum. Kamu piyasaları, özel piyasaların önerdiğinden daha fazla toparlanma yolunda olduğumuzu gösteriyor. Örneğin, öz sermayeli gayrimenkul yatırım ortaklıkları (REIT'ler) ve teminatlandırılmış ipotek destekli menkul kıymetler (CMBS) için değerlemeler 2021 seviyelerine yaklaşıyor. Kamu piyasaları yanılıyor olabilirken, gelecek yıl özel piyasaların toparlanmaya başladığını göreceğimize inanıyorum.
François Trausch (yönetici müdür, PIMCO Prime Real Estate): Yatırımcılar, ABD'den farklı olarak Avrupa'da faiz oranlarının 2009'dan 2022'ye kadar negatif veya sıfıra yakın olduğunu ve çoğu piyasa oyuncusunun buna alıştığını akıllarında tutmalılar. Dolayısıyla oranlar düşerken, GFC'den sonra gördüğümüz seviyelere yakın seviyelere ulaşmaları pek olası değil. Bunun için zihniyette önemli bir değişiklik gerekiyor: Bizim görüşümüze göre, yatırımcılar düşük oranlara veya azalan sermaye oranlarına güvenmemeli, bunun yerine kira ve net işletme gelirinin (NOI) artacağı büyüme alanlarına odaklanmalıdır. Bu geçiş zaman alacaktır.
Bununla birlikte, Avrupa genelinde önemli bir büyüme beklemesek de Asya'da büyüme bekleyebiliriz; bu da piyasaların daha hızlı toparlanmasına yardımcı olabilir.
S: Değerlemeler dip seviyeye mi ulaştı?
Gannaway : Değerlemeler, henüz gerçekleşmediyse bile, dip seviyeye ulaşma sürecinde. Bunun belirli alanlarda geçerli olduğunu söyleyebilirim.
Seray Incoglu (küresel özel ticari gayrimenkul başkan yardımcısı): Sınıf A binaların dip yapması muhtemel, bazıları yenileme maliyetinin altında satılıyor. Ancak, özellikle ofis ve yaşam bilimleri gibi sektörlerdeki Sınıf B ve Sınıf C mülklerinin hala düşüşe geçme alanı var. Temerrüt oranları ve vade temerrütleri marjinal olarak yüksek, ancak bu sıkıntının boyutunu tam olarak yansıtmıyor olabilir. Örneğin, ticari gayrimenkul teminatlı kredi yükümlülükleri (CLO'lar) için temerrüt oranları pandemiden önce %1'den daha azken %7'ye yükseldi. Ticari gayrimenkul ihraç edenler, temerrüde düşen kredileri eşdeğerde geri alıyor ve muhtemelen piyasanın hala karşı karşıya olduğu bazı temel sorunları gizliyor.
Murray : Miktarını belirlemek için, likidasyon değerlerinin zirvelerinden %20-%40 düşerek dibe vurduğuna inanıyoruz. Son çekirdek odaklı işlemler 2021 seviyelerine göre %20 ila %25 indirimle işlem gördü. İlginç bir şekilde, NCREIF Open End Diversified Core Equity End ABD CRE değerlerinin yalnızca %16 düştüğünü gösteriyor, bu nedenle en azından bu gibi resmi endekslerle ilgili olarak muhtemelen daha gidecek çok yolumuz var.
Trausch : Yatırımcılar varlıkları elinde tuttuğu ve zorunlu satışlar sınırlı olduğu ölçüde, en azından değerleme şirketlerine göre dipteyiz. Ancak, zorunlu satışlarda bir artış görürsek - ve bunun olabileceğine inanmak için iyi sebepler var - değerlemeler daha fazla baskıyla karşı karşıya kalabilir. Unutmayın, GFC'yi takip eden taklit ve uzatma uygulamaları o zamanlar haklı olabilirdi çünkü oranlar oldukça hızlı düştü. Ancak şimdi, oranlar daha yavaş düşerse, özellikle temerrütlere ve sermaye giderleri üzerindeki etkilerine karşı daha sabırsız hale gelen bankalar olmak üzere borç verenler için daha az haklı hale geliyor.
S: Piyasanın şu anda hangi faktörleri az değerlendirdiğini veya fazla tahmin ettiğini düşünüyorsunuz?
Trausch : Avrupa'da oranlar düşüyor, ancak yanlış nedenlerle - özellikle Almanya ve Fransa'da düşük ekonomik büyüme beklentileri, ancak büyüme İspanya ve İtalya'da daha güçlü olmaya devam ediyor. Ayrıca, pazarın ofis mülkleri hakkındaki yeni heyecanı abartılı olabilir. Kurumsal yatırımcılar en iyi mülklerine tutunurken, iyi konumlanmış ofislerin ve alternatif kullanımlara sahip olanların pazarın yalnızca küçük bir bölümünü temsil ettiğini unutmamak önemlidir. Kiracılar daha seçici hale geliyor ve daha yüksek kaliteli, daha sürdürülebilir varlıkları tercih ediyor. Bu eğilim hem mal sahipleri hem de borç verenler için mülkleri çekirdek artı statüsüne yükseltme fırsatı sunuyor. Ancak aynı zamanda zamanla azalan doluluk oranıyla karşılaşmaya devam etme olasılığı yüksek olan daha zayıf mülkler için bir risk olduğunu da vurguluyor.
Gannaway : Katılıyorum. Bu partiye erken katılmanın hiçbir faydası yok. B ve C sınıfı alışveriş merkezlerinin alternatif kullanımlara geçişinin 10 yıl sürdüğünü unutmayın. Ayrıca, piyasanın Fed'in faiz oranlarını ne kadar yavaş ve dikkatli bir şekilde düşüreceğini tam olarak takdir ettiğini düşünmüyorum.
Murray : Benzer şekilde, piyasanın değerlemelerdeki son faiz indirimlerinin önemini abarttığını düşünüyorum. Daha düşük kısa vadeli faiz oranları bir bandaj gibidir: Kanamayı azaltırlar ancak yarayı, yani daha yüksek sermaye oranlarını iyileştirmezler.
Incoglu : Piyasa ayrıca sermaye üzerindeki düzenleyici baskıların banka kredilerinde uzun vadeli bir düşüşe nasıl yol açtığını da gözden kaçırıyor olabilir. Banka kredi koşullarındaki son iyileşme belirtilerine rağmen, bankaların odak noktası temel varlıklar, daha düşük kaldıraç oranı, mevduat ve yatırım bankacılığı ücretleri gibi ürünlerden gelir elde etme ve alternatif kredi verenler için fırsatlar yaratma olmuştur ve olmaya devam edecektir.
S: Temmuz 2024'teki Gayrimenkul Görünümümüzde, gayrimenkulde öz sermaye yatırımlarına kıyasla borçlanmayı tercih ettiğimizi belirttik. Bu eğilim hala geçerli mi?
Murray : Evet, risk yelpazesinde bir borç verici olmak için hala cazip bir zaman. Faiz oranları yüksek kalmaya devam ediyor ve zayıf ekonomik ortam göz önüne alındığında mülk değerlemeleri ve iş planları bozuldu. Özellikle, kurtarma sermayesi ve boşluk finansmanı için risk yelpazesinin daha yüksek ucunda çok daha fazla fırsat görüyoruz.
Trausch : Daha önce, "Borçta genişle ve hisse senedinde dar kal" demiştik. Bu genel olarak doğru olsa da, likidasyon değerlerinin dibe vurması ve arz baskılarının azalmasıyla, piyasanın artık uzun vadeli hisse senedi yatırımcıları için altı ay öncesine göre daha cazip bir giriş noktası sunduğuna inanıyoruz. Bununla birlikte, yatırımcılar disiplinli ve oldukça seçici kalmalıdır.
S: Yatırımın nerede ve nasıl yapılacağı konusunda en yüksek kanaatiniz nedir?
Gannaway : Güçlü uzun vadeli arz/talep dinamikleri tarafından desteklenen konut sektörüne doğru yönelmeye devam ediyorum. ABD'de önümüzdeki beş yıl içinde bir konut sıkıntısı öngörüyoruz ve bu, kiralık konut stratejilerine yönelik sürdürülebilir veya artan talebin yanı sıra mevcut tek ailelik ve çok ailelik mülkler için de açık sonuçlar doğuracak. Hala bazı kısa vadeli arz zorlukları olsa da, uzun vadede yatırım yapmak için doğru yer olduğuna inanıyoruz ve Sun Belt bunun harika bir örneği.
Trausch : Konut sektörüne dikkat etmeliyiz, ancak Russ'ın dediği gibi, seçici olmak ve doğru fırsat ceplerini belirlemek önemlidir. Bunlardan bir diğeri de Japonya'daki çok aileli konutlardır. Burada hanehalkı oluşumu Tokyo ve Osaka gibi büyük şehirlerde hala artmaktadır, kiracı gecikmesi nadirdir ve finansman koşulları caziptir.
Daha genel olarak, öğrenci konutlarındaki kira oranlarında güçlü bir artış görüldü; yalnızca ABD, İngiltere ve Avustralya gibi geleneksel pazarlarda değil, aynı zamanda kıta Avrupası'nda ve Asya'nın bazı bölgelerinde de.
Murray : Veri merkezleri, özellikle Avrupa'da, listemin en üstünde yer almaya devam ediyor. Talep küresel olarak artmaya devam ediyor, ancak Avrupa'daki birleşme hikayesine inanıyoruz, Avrupa, nüfusuna göre veri merkezi kapasitesinde ABD'nin beş ila yedi yıl gerisinde. Bu uçurumun temelinde kısmen ülkelerin kritik verileri, yazılımları ve donanımları sınırları içinde tutmasını gerektiren dijital egemenlik düzenlemeleri yatıyor.
Incoglu : Daha fazla dikkatli davrandığımız sektörleri işaretlememek ayıp olurdu. COVID-19 sırasında ve hemen sonrasında, yaşam bilimleri sektörü hem yatırım hem de geliştirme için oldukça rağbet görmeye başladı. Ancak, net emilim, birkaç pazardaki yeni arz ve azalan kiracı talebi nedeniyle son çeyreklerde yavaşlama belirtileri gösterdi. Bununla birlikte, belirli pazarlardaki seçili operatörler, mevcut pazar zorluklarını aşmak ve bu zorlukların üstesinden gelmek için iyi bir konumdadır.
S: Ayrılırken aklınıza takılan bir şey var mı?
Incoglu : Bu döngü öncekilerden hiçbirine benzemeyecek. Bu tek başına oynaklık ve taktiksel ticaret fırsatları yaratacak, özellikle de halka açık piyasalarda. Bu nedenle yatırımcılar, dört kadranın tamamına - halka açık ve özel sermaye ve halka açık ve özel borç - nasıl tahsis edebileceklerini düşünmelidir.
Gannaway : Kamu ve özel piyasalar arasında bir yönde kapanması gereken açık bir boşluk var. Göreceli değeri doğru bir şekilde değerlendirme yeteneği - kamu veya özel piyasalarda veya sermaye yığınında nereye yatırım yapılacağını belirlemede - muhtemelen 2025'te kazananları kaybedenlerden ayıran beceri seti olacaktır.
Bugünün tüm ekonomik gelişmelerinden haberdar olmak için ekonomik takvim sayfamızı ziyaret edin.
Risk Uyarıları ve Yatırım Sorumluluk Reddi Beyanları
İşlem yapmanın yüksek derecede risk içerdiğini ve herhangi bir strateji veya yatırım yöntemini takip etmenin potansiyel kayıplara yol açabileceğini anlıyor ve kabul ediyorsunuz. Sitedeki içerik, katkıda bulunanlarımız ve analistlerimiz tarafından yalnızca bilgilendirme amaçlı sağlanmaktadır. Herhangi bir ticari varlığın, menkul kıymetin, stratejinin veya başka bir ürünün kendi yatırım hedeflerinize ve finansal durumunuza göre yatırım yapmaya uygun olup olmadığını belirlemekten yalnızca siz sorumlusunuz.
Telif Hakkı © 2025 FastBull Ltd.
728 RM B 7/F GEE LOK IND BLDG NO 34 HUNG TO RD KWUN TONG KLN HONG KONG
Risk Beyanı
Hisse senetleri, döviz, emtialar, vadeli işlemler, tahviller, ETF'ler veya kripto gibi finansal varlıkların alım satımında kayıp riski ciddi miktarda olabilir. Brokerınıza yatırdığınız parayı tamamen kaybedebilirsiniz. Bu nedenle, koşullarınız ve finansal kaynaklarınız ışığında bu tür bir ticaretin sizin için uygun olup olmadığını dikkatle değerlendirmelisiniz.
Kendi kendinize durum tespiti yapmadan veya mali danışmanlarınıza danışmadan hiçbir yatırım yapmamalısınız. Mali durumunuzu ve yatırım ihtiyaçlarınızı bilmediğimiz için web içeriğimiz size uygun olmayabilir. Mali bilgilerimizin gecikmesi veya yanlışlık içermesi mümkündür; bu nedenle tüm işlemlerinizin ve yatırım kararlarınızın sorumluluğu tamamen size ait olacaktır. Kaybedilen sermayenizden şirket sorumlu olmayacaktır.
Web sitesinden izin almadan web sitesindeki grafikleri, metinleri veya ticari markaları kopyalamanıza izin verilmez. Bu web sitesinde yer alan içerik veya verilere ilişkin fikri mülkiyet hakları, sağlayıcılarına ve borsa tüccarlarına aittir.
Oturum Açılmadı
Daha fazla özelliğe erişmek için oturum açın
FastBull Üyesi
Henüz değil
Satın al
Sinyal sağlayıcı ol
Yardım Merkezi
Karanlık Mod
Fiyat Yükseliş/Düşüş Renkleri
Giriş Yap
Kaydol