Một công ty bất động sản lãi đậm nhờ thắng kiện thuế

Nhờ doanh thu thuần tăng mạnh và lợi nhuận khác đột biến, lợi nhuận ròng hợp nhất của CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức gấp gần 3 lần cùng kỳ.

Cụ thể, TDH đạt doanh thu thuần chưa đầy 36 tỷ đồng trong quý 3/2025, gấp trên 5 lần cùng kỳ. Trong đó xuất hiện 21.5 tỷ đồng doanh thu bán hàng hóa và thành phẩm, cùng kỳ không có khoản này.

Dù doanh thu tăng đột biến nhưng biên lãi gộp chỉ ở mức 14%, giảm đáng kể so với con số 73% của cùng kỳ năm trước.

Ngay trước thềm công bố BCTC, TDH cho biết Công ty thắng kiện vụ kiện hành chính về “Khiếu kiện quyết định hành chính” giữa Công ty và Chi cục thuế khu vực II (hiện nay là Thuế Thành phố Hồ Chí Minh), liên quan đến vụ việc TDH bị ban hành các quyết định về việc cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế bằng biện pháp ngừng sử dụng hóa đơn, dừng làm thủ tục hải quan đối với hàng hóa xuất, nhập khẩu, cưỡng chế bằng biện pháp trích tiền từ tài khoản của Công ty tại các ngân hàng. Theo đó, TDH nhanh chóng có được khoản thu nhập khác 91 tỷ đồng, đưa đến lợi nhuận khác 87.5 tỷ đồng trước thời điểm kết thúc quý 3.

Lợi nhuận thuần hoạt động kinh doanh trong kỳ âm hơn 3 tỷ đồng, cùng kỳ âm gần 2 tỷ đồng. Nhờ khoản lãi khác đột biến nói trên mà TDH thoát lỗ, ghi nhận lãi ròng hơn 84 tỷ đồng trong quý 3, gấp gần 3 lần cùng kỳ.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần hơn 61 tỷ đồng, tăng 67%. Trong khi đó, lỗ thuần hoạt động kinh doanh hơn 8 tỷ đồng. Nhờ lãi khác mà TDH thoát lỗ để có được lợi nhuận ròng hơn 103 tỷ đồng, vượt 56% kế hoạch hợp nhất năm.

Kết quả kinh doanh hợp nhất quý 3 và 9 tháng đầu năm 2025 của TDH. Đvt: Tỷ đồngNguồn: VietstockFinance

Dù có lãi, lưu chuyển dòng tiền hoạt động kinh doanh trong kỳ lại âm hơn 24 tỷ đồng do tổng lỗ kế toán trước thuế sau 9 tháng hạch toán hơn 103 tỷ đồng. Dòng tiền hoạt động đầu tư cũng cho thấy TDH có 30 tỷ đồng cho vay.

Tại thời điểm 30/09/2025, TDH còn lỗ lũy kế 952.8 tỷ đồng. Tổng tài sản gần 692 tỷ đồng, đi ngang so với đầu năm. Trong đó, tiền mặt giảm gần 90%, còn chưa đầy 5.7 tỷ đồng. TDH cũng có khoản chứng khoán kinh doanh cổ phiếu niêm yết gần 28.7 tỷ đồng nhưng dự phòng giảm giá chứng khoán lên tới 27 tỷ đồng, tương đương đầu năm.

Với mức lỗ lũy kế tính tới 30/6/2025 còn gần 165 tỷ đồng, cổ phiếu FDC tiếp tục bị HOSE giữ nguyên diện cảnh báo.

Đây chính là hệ quả để lại từ năm 2022, khi CTCP Ngoại thương và Phát triển Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh (Fideco, HOSE: FDC) lỗ kỷ lục gần 198 tỷ đồng sau khi trích lập dự phòng cho khoản phải thu khó đòi.

Là doanh nghiệp gốc Nhà nước ra đời vào những năm 1980 tại TPHCM, được giao phát triển những dự án có vị trí đắc địa, doanh thu từng cán mốc hàng trăm tỷ đồng mỗi năm, lợi nhuận vài chục tỷ, thậm chí có năm đạt hàng trăm tỷ đồng. Nhưng từ năm 2016, FDC bắt đầu kinh doanh bấp bênh khi lần đầu báo lỗ. Để có lợi nhuận và tránh lỗ liên tiếp 2 năm (có thể khiến cổ phiếu rơi vào diện cảnh báo, hoặc bị kiểm soát hoặc bị hủy niêm yết bắt buộc), FDC phải trông cậy phần lớn vào việc chuyển nhượng các dự án, bán công ty con.

Kết quả kinh doanh của FDC xen kẽ năm lãi năm lỗ

Cụ thể, năm 2017, FDC thoát lỗ nhờ thương vụ chuyển toàn bộ 93.4% vốn điều lệ Công ty TNHH Thông Đức do Công ty nắm giữ cho CTCP Đầu tư và Phát triển Lục Yên - một doanh nghiệp liên quan tới cổ đông không kiểm soát của FDC. Với giá vốn hơn 212 tỷ đồng, FDC ghi nhận lợi nhuận là 11 tỷ đồng. Thông Đức là chủ đầu tư dự án trung tâm thương mại - khách sạn La Sapinette Hotel Đà Lạt tại số 1 Phan Chu Trinh, phường 9, TP. Đà Lạt (cũ), tỉnh Lâm Đồng.

Cũng lưu ý rằng, khi bán Đầu tư Phúc Thịnh Đức cho Dệt may Liên Phương, FDC không thu tiền về liền mà hạch toán vào khoản phải thu (ngắn hạn của khách hàng), tính tới cuối năm 2019 là hơn 261 tỷ đồng.

Năm 2019, FDC lãi 66 tỷ đồng sau năm 2018 lỗ nặng nhờ việc thoái toàn bộ 95% vốn điều lệ ở công ty con là Công ty TNHH Đầu tư Phúc Thịnh Đức cho CTCP Dệt may Liên Phương. Tổng giá trị chuyển nhượng hơn 261 tỷ đồng, FDC ghi vào BCTC số lãi tài chính hơn 69 tỷ đồng. Đầu tư Phúc Thịnh Đức là chủ đầu tư chung cư TDH - Phúc Thịnh tại phường Phước Long A, quận 9 (cũ), TPHCM.

Kịch bản tương tự cho năm 2021, FDC “may mắn” có lãi nhờ doanh thu tài chính gần 68 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng công ty con. Cụ thể, giữa năm, FDC đã hoàn thành chuyển hết cổ phần Thông Đức cho đối tác, ghi lãi hơn 29 tỷ đồng vào doanh thu tài chính. Giữa tháng 12/2021, FDC cũng kịp thời thoái hết vốn tại Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Bách Kinh, ghi lãi 29.5 tỷ đồng. Tuy nhiên bên mua là CTCP Tập đoàn Med Tech An An (công ty có chung thành viên chủ chốt) đã không thanh toán ngay mà “cam kết thanh toán” và khoản này được đảm bảo thanh toán bởi ông Trần Bảo Toàn (quốc tịch Thụy Sĩ) - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Med Tech An An. Số tiền mà doanh nghiệp này phải trả được FDC ghi nhận gần 119 tỷ đồng ở mục “phải thu khác ngắn hạn” và 40 tỷ đồng ở mục “phải thu ngắn hạn của khách hàng” tại thời điểm cuối năm 2021. Đồng thời, FDC vẫn còn “phải thu ngắn hạn của khách hàng” đối với Liên Phương hơn 204 tỷ đồng.

Theo tìm hiểu, dự án khu căn hộ cao tầng N&T Tower ở đường Võ Văn Kiệt vào năm 2022 đã rơi vào tay CTCP Dịch vụ Ô tô Hàng Xanh (Haxaco, HOSE: HAX). HAX mua lại khu đất từ CTCP Đầu tư N&T và ông Bùi Trung Quân (cổ đông sáng lập kiêm Tổng Giám đốc N&T) với giá tối đa 470 tỷ đồng. Hiện nay, HAX đang rao bán khu đất với giá không dưới 1,131 tỷ đồng.

Còn dự án nhà nghỉ biển - biệt thự và sân golf Sơn Mỹ được UBND tỉnh Bình Thuận cho CTCP Cảnh Viên làm chủ đầu tư từ cuối năm 2006. Doanh nghiệp này trải qua không ít lần đổi chủ, có thời điểm Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Nhựa Tân Đại Hưng Phạm Văn Mẹo ngồi ghế Tổng Giám đốc. Doanh nghiệp cũng từng bán 55.696% vốn cho nhà đầu tư Hàn Quốc là Daewon Cantavil Pte.Ltd. vào giữa năm 2022, rồi sau đó lại chuyển sang cho toàn bộ nhà đầu tư trong nước nắm giữ.

Bước sang năm 2022, FDC lỗ kỷ lục 198 tỷ đồng. Đây là hệ quả của việc ghi “phải thu ngắn hạn của khách hàng” đối với Liên Phương nhưng thực tế không thể thu hồi được, buộc Công ty phải trích lập dự phòng hơn 199 tỷ đồng. Kéo theo đó, chi phí quản lý doanh nghiệp vọt lên hơn 214 tỷ đồng, khiến FDC lỗ khủng.

Còn khoản phải thu của Med Tech An An được FDC xóa sổ bằng cách cấn trừ công nợ theo thỏa thuận chuyển nhượng vốn.

Trong năm này, FDC góp 280 tỷ đồng để hợp tác đầu tư với CTCP Hưng Vượng Bến Lức nhằm kinh doanh dự án trên khu đất tại xã Thanh Phú, huyện Bến Lức, tỉnh Long An (cũ).

Kế hoạch huy động vốn để bành trướng dự án

Tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2022, ngoài 157.1 triệu cp riêng lẻ, FDC còn muốn chào bán 77.2 triệu cp cho cổ đông hiện hữu cùng mức giá 10,500 đồng/cp để huy động hơn 811 tỷ đồng đầu tư 2 dự án, gồm: nhà nghỉ biển - biệt thự và sân golf Sơn Mỹ tại tỉnh Bình Thuận (cũ), thời gian 5 năm, diện tích 182.2ha, tổng mức đầu tư 900 tỷ đồng; và dự án khu căn hộ cao tầng N&T Tower ở đường Võ Văn Kiệt, quận Tân Bình (cũ), TPHCM diện tích hơn 8,909m2.

Đến ĐHĐCĐ bất thường vào giữa năm 2022, FDC điều chỉnh kế hoạch phát hành riêng lẻ từ 157.1 triệu cp xuống còn 47.6 triệu cp với giá 10,500 đồng/cp - bằng nửa thị giá thời điểm đó. FDC dự thu về 500 tỷ đồng và dùng 450 tỷ đồng hợp tác với Công ty TNHH Khu dân cư Leadgroup nhằm phát triển dự án khu dân cư - tái định cư Leadgroup quy mô hơn 33.6ha tại Long An, với tổng mức đầu tư 500 tỷ đồng; và hơn 50 tỷ đồng xây tòa nhà văn phòng Công ty.

Không những vậy, Fideco còn muốn phát hành 1,500 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi không chứng quyền, kỳ hạn 5 năm, để mua lại và đầu tư dự án ở Bến Lức, Long An.

Biến động thượng tầng

Năm 2022 còn là thời điểm FDC biến động thượng tầng sau khi dàn lãnh đạo bị khởi tố do vụ án liên quan tới Thuduc House . Từng là cổ đông nắm đến 43% vốn FDC, trong năm 2021, TDH đã thoái sạch. Thay thế vào đó là nhóm Chứng khoán Thành Công (TCSC, HOSE: TCI) và một số nhà đầu tư cá nhân “ẩn mình” khác.

HĐQT và Ban điều hành FDCNguồn: VietstockFinance

Năm 2022, ngồi vào vị trí Chủ tịch doanh nghiệp BĐS hơn 30 năm của TPHCM là ông Vũ Thiện Chương, sinh năm 1981, người Nam Định, kinh nghiệm công tác từng làm giám đốc dự án, quản đốc xưởng và đặc biệt không nắm cổ phiếu FDC nào. Còn chức Tổng Giám đốc do ông Tạ Chí Cường, sinh năm 1981, người Phú Thọ đảm nhiệm; ông là Chủ tịch HĐQT CTCP Techhaus Việt Nam, Thành viên HĐQT kiêm TGĐ Công ty TNHH Bách Phú Thịnh.

Bộ máy ổn định chỉ được 2 năm, đến năm 2024, với lý do hết nhiệm kỳ, những vị trí chủ chốt đều được thay thế. Cũng thời gian này, TCI không còn là cổ đông lớn tại FDC. Phó Chủ tịch HĐQT TCI Nguyễn Quốc Việt cũng đã thoái sạch vốn FDC.

Ngược lại, Công ty TNHH MTV Quản lý quỹ Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank Capital) đã nhanh chóng mua vào để nâng sở hữu FDC lên 18.12% (7 triệu cp), tính tới cuối tháng 11/2024. Tuy nhiên vào ngày 09/09 vừa qua, Quỹ này cũng đã thông báo thoái sạch vốn FDC. Trong ngày này đã có gần 14.3 triệu cp, tương đương hơn 37% vốn FDC, được trao tay thông qua giao dịch thỏa thuận.

Bà Nguyễn Thị Mai Anh, nữ doanh nhân kín tiếng sinh năm 1982, quê Hải Phòng, do nhóm cổ đông nắm 11.31% vốn đề cử, được bầu làm Chủ tịch HĐQT tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2024 và tiếp tục giữ vị trí này cho tới kỳ đại hội năm nay.

CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House, HOSE: TDH) vừa có văn bản giải trình gửi Sở Giao dịch Chứng khoán TPHCM (HOSE) về biện pháp và lộ trình khắc phục tình trạng cổ phiếu bị cảnh báo.

HOSE quyết định chuyển cổ phiếu TDH từ diện kiểm soát sang diện cảnh báo kể từ ngày 08/09, nhờ Công ty ghi nhận lãi ròng gần 19 tỷ đồng trong nửa đầu năm. Tuy nhiên, do vẫn còn lỗ lũy kế hơn 1,037 tỷ đồng tính đến 30/06/2025, cổ phiếu TDH tiếp tục bị duy trì diện cảnh báo.

Theo TDH, tình trạng lỗ lũy kế chủ yếu do doanh thu bất động sản sụt giảm trong bối cảnh thị trường khó khăn, cùng với việc phải trích lập dự phòng cho các khoản phải thu khó đòi từ giai đoạn trước.

Để cải thiện tình hình, TDH cho biết đang triển khai nhiều giải pháp như tăng cường quản trị, tiết giảm chi phí, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn, tiếp tục thu hồi tiền từ các bị cáo trong vụ án Trần Hoàn Tiên và đồng phạm liên quan đến thuế GTGT từ hoạt động kinh doanh linh kiện điện tử của Công ty giai đoạn 2017-2019. Tính đến 22/07/2025, Công ty đã thu hồi được hơn 57 tỷ đồng.

Giải quyết tranh chấp hành chính với cơ quan thuế

Tại phiên sơ thẩm ngày 24/04/2025, Tòa án đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của TDH, hủy các quyết định hành chính liên quan đến khoản hoàn thuế GTGT hơn 365 tỷ đồng. TDH hiện chờ phán quyết cuối cùng của TAND Cấp cao tại TP.HCM.

Tạo nguồn tiền từ dự án bất động sản

Công ty đang làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở cho khách hàng tại 3 dự án Citrine Apartment, River View và TDH Phước Long, dự kiến thu hơn 42.5 tỷ đồng. Đến tháng 9/2025, khách hàng của 2 dự án Citrine và River View đã nộp lệ phí trước bạ và 5% giá trị hợp đồng còn lại để nhận giấy chứng nhận.

Tái cấu trúc toàn diện

TDH cho biết đang xử lý triệt để các tồn tại cũ, bổ sung nguồn thu nhập khác và thực hiện hoàn nhập khi thu hồi được các khoản đã trích lập.

Tìm hướng đi mới

Ngoài lĩnh vực bất động sản, TDH nghiên cứu mở rộng sang ngành nghề mới. Công ty con - Công ty TNHH Khai thác Dịch vụ Thuduc House đã góp vốn thành lập CTCP Phân phối Thuduc House (TDHD) để nhập khẩu và phân phối hàng gia dụng, thiết bị điện, điện lạnh. Bên cạnh đó, TDH cũng đang khảo sát khả năng tham gia mảng kinh doanh trái cây, hiện ở giai đoạn nghiên cứu tính khả thi.

Khang Di

FILI - 11:11:48 10/09/2025