Góc nhìn phân tích kỹ thuật cổ phiếu KDH (HOSE)

MỚI

Bóc tách khoản tồn kho 'khủng' của Khang Điền: Đừng mải mê nhìn Gladia mà bỏ quên 'viên kim cương thô' 100% tỷ lệ sở hữu!

Sự chú ý của thị trường gần đây đang dồn vào các dự án trọng điểm sắp ra mắt của Khang Điền (KDH) như GLADIA. Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào "ngôi sao sáng" ở mặt ngắn hạn, nhà đầu tư có lẽ đang vô tình lướt qua một tài sản chiến lược với tiềm năng dài hạn cực lớn, mà theo báo cáo tài chính (BCTC) là tài sản được KDH sở hữu 100%: Khu Dân cư Tân Tạo.

Phân Tích Sâu Hình Ảnh: Điểm Nhấn Tồn Kho Giá Trị Cao

Báo cáo tài chính hợp nhất Quý 3/2025 của Khang Điền cho thấy tổng giá trị hàng tồn kho lên đến 23.086 tỷ đồng, tăng mạnh so với 22.178 tỷ đồng cuối năm 2024. Phần lớn khoản mục này là Bất động sản xây dựng dở dang.

Tân Tạo: 'Viên Kim Cương Thô' 100% Sỏ Hữu

Khoản mục lớn nhất trong danh sách tồn kho là dự án Khang Phúc – Khu Dân cư Tân Tạo, ghi nhận giá trị 8.271 tỷ đồng tính đến 30/09/2025.

Điều quan trọng cần nhấn mạnh là Khang Điền đang sở hữu 100% dự án này (theo mũi tên chỉ dẫn trên hình ảnh). Việc sở hữu tuyệt đối 100% không chỉ đảm bảo KDH hưởng trọn vẹn 100% lợi nhuận mà còn cho phép công ty chủ động hoàn toàn trong việc triển khai, thiết kế và ra quyết định kinh doanh, là một lợi thế lớn so với các dự án liên doanh.

Cái Giá Của Sự Chờ Đợi: KDC Tân Tạo và Giai đoạn Giải Phóng Mặt Bằng

Mặc dù có giá trị tồn kho hơn 8.271 tỷ đồng và sở hữu 100% tiềm năng, hiện tại, Khu Dân cư Tân Tạo đang trong quá trình Giải Phóng Mặt Bằng (GPMB).

GPMB là nút thắt cổ chai lớn nhất đối với bất kỳ dự án bất động sản nào tại Việt Nam. Nó quyết định tốc độ triển khai, chi phí đầu vào và thời điểm dự án có thể bắt đầu mở bán, chuyển hóa từ Tài sản xây dựng dở dang thành Doanh thu.

Góc Nhìn Chiến Lược Của KDH

Trong khi thị trường đang hướng sự chú ý vào các dự án sắp mở bán như Gladia (đem lại dòng tiền và lợi nhuận ngắn hạn), nhà đầu tư thông thái cần nhìn xa hơn vào tài sản có tính chiến lược, sở hữu 100% và quy mô vượt trội như KDC Tân Tạo.

Quá trình GPMB có thể kéo dài sự kiên nhẫn của nhà đầu tư, nhưng một khi nút thắt này được tháo gỡ, hàng kho của KDC Tân Tạo sẽ là động lực tăng trưởng cực kỳ mạnh mẽ, không chỉ giúp KDH khẳng định vị thế mà còn tạo ra một cú hích về lợi nhuận trong chu kỳ kinh doanh sắp tới.

Tuần đầu tháng 12 (01–05/12/2025), giao dịch quỹ đầu tư có phần trầm lắng với lực bán xuất hiện đơn lẻ, giữa bối cảnh VN-Index ghi nhận một tuần giao dịch tăng hơn 50 điểm.

Cụ thể, lực bán duy nhất được công bố trong tuần đến từ VIAC Limited Partnership – quỹ thành viên của Vietnam Oman Investment (VOI) thuộc Ủy ban Đầu tư Quốc gia Oman. Quỹ này đã bán 1.6 triệu cp VPI (CTCP Phát triển Bất động sản Văn Phú) trong phiên 03/12, qua đó giảm tỷ lệ sở hữu xuống còn 8.76% (hơn 28 triệu cp), ước tính thu về khoảng 88 tỷ đồng.

Diễn biến cổ phiếu VPI từ đầu năm 2024 đến phiên 05/12/2025

Trên thị trường, cổ phiếu VPI đã điều chỉnh về 57,500 đồng/cp tại cuối phiên 05/12, giảm 6% so với mức đỉnh một năm (61,400 đồng/cp, ngày 16/10/2025), nhưng vẫn tăng 19% so với vùng đáy ghi nhận ngày 15/5.

Cũng trong ngày 03/12, nhóm quỹ thuộc CTCP Quản lý Quỹ VinaCapital đăng ký thoái vốn tại CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền nhằm tái cơ cấu danh mục, với thời gian thực hiện từ 09/12/2025 đến 07/01/2026.

Trong đó, Quỹ Đầu tư Cổ phiếu Kinh tế Hiện đại VinaCapital dự kiến bán 1.5 triệu cp trên tổng số 2.6 triệu đơn vị đang nắm giữ, còn Quỹ Đầu tư Cổ phiếu Tiếp cận Thị trường VinaCapital muốn bán toàn bộ hơn 1.9 triệu cp sở hữu.

Diễn biến cổ phiếu KDH từ đầu năm 2025 đến phiên 05/12

Ý định thoái vốn của nhóm VinaCapital diễn ra trong bối cảnh cổ phiếu KDH đã giảm 8% từ vùng đỉnh hồi tháng 8, nhưng vẫn tăng tới 55% so với đáy trong đợt biến động liên quan đến thuế quan hồi tháng 4.

Diễn biến cổ phiếu HDG từ đầu năm 2025 đến phiên 05/12

Ở chiều ngược lại, lực mua được công bố trong tuần thực chất đã diễn ra từ cuối tháng 11, đến từ PYN Elite Fund. Quỹ ngoại này báo cáo đã mua thêm 792,600 cp YEG (YeaH1) và 955,600 cp HDG (Hà Đô) trong ngày 24/11 thông qua khớp lệnh. Sau giao dịch, tỷ lệ sở hữu của PYN Elite tại YeaH1 tăng lên gần 9.4%, còn tại Hà Đô lên xấp xỉ 10%.

Diễn biến cổ phiếu YEG từ đầu năm 2025 đến phiên 05/12

Đáng chú ý, hai cổ phiếu này ghi nhận diễn biến giá trái chiều. Trong khi HDG tăng giá hơn 20% so với đầu năm, YEG giảm hơn 27% trong cùng giai đoạn.

Khang Di

FILI - 07:28:00 07/12/2025

MỚI

Phân tích kỹ thuật đa khung thời gian KDH - Góc nhìn theo VSA

Câu chuyện của KDH những tuần gần đây giống như một dòng chảy lặng, ít tiếng động nhưng chứa đựng nhiều thông điệp quan trọng. Khi nhìn từ khung thời gian lớn, thị trường đang kể một câu chuyện về sự thận trọng, nén chặt và chờ đợi một chuyển động mới trong tương lai.

KHUNG W1

Trên khung tuần, KDH đang dao động trong một vùng đi ngang với biên độ hẹp, kéo dài xuyên suốt bốn tuần gần nhất. Bốn cây nến liên tiếp tạo nên một vùng tắc nghẽn và hai cây nến tuần trước đó chỉ ra rằng body nến hẹp, spread nến hẹp và khối lượng là thấp chứng tỏ tâm lý thị trường khá yếu. Tâm lý yếu này không hẳn là tiêu cực. Trong nhiều trường hợp của VSA, khối lượng thấp kéo dài chính là dấu hiệu của sự tích lũy chặt, khi những người nắm giữ không muốn bán rẻ, còn dòng tiền lớn vẫn âm thầm quan sát để tìm thời điểm hành động, cho nên sự im lặng trong giai đoạn này lại chứa đựng nhiều thông tin và cơ hội cho một tầm nhìn dài hơn.

KHUNG D1

Đi vào khung ngày, cấu trúc giá càng thể hiện rõ nét hơn. Trước giai đoạn đi ngang hiện tại là một nhịp tăng băng qua vùng FVG giảm và chuyển nó thành IFVG. Khối lượng có tăng nhẹ theo nhịp tăng đó, nhưng theo tiêu chuẩn VSA, mức tăng này vẫn rất nhỏ để xác nhận sức mạnh thực sự của cầu. Điều này khiến nhịp đánh lên thiếu bền vững và trở thành tiền đề cho sự tắc nghẽn sau đó. Giá sau đó đi ngang, dao động trên vùng IFVG và quay lại IFVG. Đây là điểm thú vị khi giá được giữ lại không phải bởi lực cầu đủ mạnh, mà là vì lực bán trở nên yếu đi. Cả hai lực đều nhỏ, tạo nên một vùng cân bằng nhỏ. Sự xuất hiện thêm của một phiên mở gap rời khỏi IFVG cho thấy có lực mua tham gia nhưng đó có thể là từ tâm lý tạm thời lạc quan của nhà đầu tư từ phiên trước đó.

Khi ghép hai bức tranh W1 và D1 lại, ta có một bức tranh tổng thể là KDH đang trong một vùng tích lũy chặt với thân nến vừa và hẹp, đi kèm với khối lượng giao dịch thấp. Khả năng cao KDH sẽ tiếp tục sự tích lũy này và dao động với biên độ này trong thời gian tới trước khi thoát ra khỏi vùng. Để thoát ra khỏi vùng giá đi ngang này KDH sẽ cần lực cung yếu, đồng thời khi phá qua vùng thì cần khối lượng lớn từ dòng tiền lớn cũng như là cây nến tăng điểm thể hiện momentum mạnh và ít bị cản trở khi giá chạm lên các vùng kháng cự phía trên, lúc đó sẽ thể hiện một nhịp tăng mạnh và bền hơn cho KDH. Còn ở giai đoạn này vì giá vẫn khả năng cao sẽ đi ngang trong biên độ nên dù xuất hiện các nhịp tăng nhịp giảm nhưng nó sẽ không đủ mạnh và bền để tạo nên xu hướng mạnh mẽ và rõ ràng.

MỚI

3 lý do giúp KDH vượt đỉnh

Bài viết này mình sẽ viết theo framework STAR (Situation - Task - Action - Result). Đây là một phương pháp tiếp cận logic, giúp bóc tách từng lớp vấn đề để đi đến cốt lõi của tiềm năng đầu tư.

S - Tình hình (Situation): Những con số biết nói

Trước hết, hãy cùng điểm qua bối cảnh hiện tại của KDH qua những dữ kiện ấn tượng nhất. Các con số này chính là những mảnh ghép đầu tiên cho thấy một bức tranh tài chính đầy lạc quan:

• Khuyến nghị MUA: với giá mục tiêu lên tới 48.500 đồng/CP , tương ứng tiềm năng tăng giá +42,2% .

• Kết quả kinh doanh đột phá: Quý 3/2025 chứng kiến sự bùng nổ với doanh thu đạt 1,1 nghìn tỷ đồng (+335% so với cùng kỳ) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 236 tỷ đồng (+235% so với cùng kỳ).

Những con số tăng trưởng phi mã này tự nhiên đặt ra một câu hỏi lớn mà bất kỳ nhà đầu tư nào cũng quan tâm.

T - Nhiệm vụ (Task): Lý giải sức nóng

Với một bối cảnh tích cực như vậy, nhiệm vụ cốt lõi của chúng ta là phải lý giải động lực tăng trưởng phi thường này đến từ đâu và đánh giá xem liệu tiềm năng này có bền vững trong trung và dài hạn hay không. Việc tìm ra câu trả lời không chỉ giúp xác thực giá trị của cổ phiếu mà còn là cơ sở để ra quyết định đầu tư một cách tự tin.

A - Hành động (Action): Bóc tách 3 “Át chủ bài” của Khang Điền

1. Át chủ bài 1: Gladia - Cú hích lợi nhuận

Không còn nghi ngờ gì nữa, dự án Gladia chính là ngôi sao sáng nhất, là động lực chính cho kết quả kinh doanh ngoạn mục trong Quý 3/2025 và là bảo chứng cho sự tăng trưởng mạnh mẽ trong tương lai gần.

• Thành công vang dội: Giai đoạn 1 của phân khu thấp tầng đã bán hết ~100 căn chỉ trong thời gian ngắn, thu về giá trị hợp đồng lên đến ~4 nghìn tỷ đồng .

• Kỳ vọng tăng trưởng cấp số nhân: Ban lãnh đạo tự tin lợi nhuận 2026 có thể tăng gấp đôi , một mục tiêu tham vọng so với dự báo tăng trưởng 70% của Vietcap, cho thấy niềm tin nội bộ vào tốc độ bàn giao của Gladia. Động lực này đến chủ yếu từ việc bàn giao toàn bộ 226 căn thấp tầng của dự án.

• Đóng góp chủ lực: Theo dự báo, phân khu thấp tầng của Gladia sẽ đóng góp tới 66% doanh thu năm 2025 và 100% doanh thu năm 2026 . Không chỉ dừng lại ở đó, giai đoạn cao tầng với 616 căn hộ dự kiến mở bán trong năm 2026 sẽ tiếp tục là nguồn thu gối đầu quan trọng, củng cố thêm cho câu chuyện tăng trưởng dài hơi của dự án này.

2. Át chủ bài 2: Lộ trình tăng trưởng - Các dự án tiềm năng được đảm bảo

Một doanh nghiệp bất động sản mạnh không chỉ dựa vào một dự án duy nhất. KDH đang chứng tỏ tầm nhìn dài hạn bằng việc đẩy nhanh tiến độ các dự án kêu gọi vốn. Điều này không chỉ là một kế hoạch trên giấy; nó chứng tỏ năng lực thực thi vượt trội của ban lãnh đạo và một chiến lược chủ động để đảm bảo dòng tiền liên tục, tránh rủi ro “one-hit wonder” (chỉ nổi trội 1 dự án) thường thấy trong ngành.

• Đảm bảo tăng trưởng trung hạn: Dự án Bình Trưng Đông (18,2 ha) đã được lên kế hoạch mở bán vào năm 2027 , sớm hơn một năm so với dự kiến ban đầu. Động thái này không chỉ “gối đầu” cho Gladia mà còn củng cố triển vọng bán hàng trong giai đoạn tới.

• Hệ sinh thái dự án đồng bộ: Các dự án lớn khác như The Solina và KCN Lê Minh Xuân mở rộng cũng được kỳ vọng sẽ bắt đầu kinh doanh từ năm 2027, tạo nên một chuỗi tăng trưởng liên tục.

3. Át chủ bài 3: Nền tảng bị định giá thấp - Quỹ đất vàng và chỉ số P/B hấp dẫn

Lợi thế cạnh tranh bền vững nhất của KDH nằm ở tài sản cốt lõi: quỹ đất. Đây là nền tảng vững chắc cho sự phát triển trong nhiều năm tới.

• Lợi thế chiến lược: KDH sở hữu quỹ đất lớn với quy mô hơn 500 ha tại các vị trí trung tâm, chiến lược của TP.HCM. Đây là một “của để dành” vô giá trong bối cảnh đất đai tại các khu vực này ngày càng khan hiếm.

• Định giá chưa phản ánh hết tiềm năng: Thị trường dường như chỉ đang nhìn vào con số P/B dự phóng 2025/26/27 (2.1x/1.9x/1.7x) và cho rằng nó hợp lý so với trung bình 5 năm (2.2x). Tuy nhiên, định giá này đã bỏ sót một yếu tố quan trọng: tốc độ mà KDH đang khai mở giá trị quỹ đất này, một tốc độ đã được chứng minh qua thành công của Gladia (Át chủ bài 1) và sự tăng tốc của hàng loạt dự án gối đầu (Át chủ bài 2).

R - Kết quả (Result): Cơ hội hay Rủi ro?

Dựa trên những phân tích chi tiết ở trên, câu trả lời trở nên rõ ràng: Cổ phiếu KDH đang thể hiện một CƠ HỘI đầu tư rất đáng chú ý.

Cơ hội tại KDH không chỉ nằm ở từng dự án riêng lẻ, mà nằm ở sự đánh giá chưa đầy đủ của thị trường đối với cỗ máy vận hành hiệu quả của công ty. KDH đang kết hợp một nền tảng tài sản giá trị cao (quỹ đất) với năng lực thực thi và tăng tốc đã được chứng minh (Gladia, Bình Trưng Đông), tạo ra một động cơ tăng trưởng có thể dự báo mà tiềm năng đầy đủ của nó chưa được phản ánh vào giá cổ phiếu.

Tuy nhiên, để có một góc nhìn cân bằng, nhà đầu tư cũng cần lưu ý đến rủi ro được chỉ ra trong báo cáo phân tích: “Tiến độ mở bán các dự án quy mô lớn, như dự án Tân Tạo, có thể chậm hơn dự kiến.” Đây là yếu tố cần được theo dõi sát sao trong quá trình đầu tư.

MỚI

Cơ hội đã đến với nhóm cổ phiếu BĐS (KDH, NLG, NVL,…)?

Sau giai đoạn khá ảm đạm của nhóm BĐS khi đa phần các DN ghi nhận KQKD kém khả quan, đồng thời mặt bằng chung giá cổ phiếu cũng chịu áp lực bán. Vậy chúng ta có thể kỳ vọng gì trong thời gian tới?

- TÍCH CỰC:

+ Quý 4 thường là thời điểm book lợi nhuận, kỳ vọng KQKD sẽ bùng nổ

+ Thị trường BĐS hồi phục, nguồn cung dồi dào và lượng giao dịch tăng mạnh

+ Triển vọng trung hạn khả quan khi loạt chính sách hỗ trợ tín dụng, pháp lý và đầu tư công bắt đầu phát huy tác dụng

=> KDH, NLG và NVL là những cổ phiếu nổi bật nhất nhờ 1 loại các dự án sẽ được book trong Q4/2025 và Q1/2026

- RỦI RO: Lãi suất trong nước và lãi suất vay thế chấp tăng cao hơn dự kiến có thể làm chậm tốc độ tăng trưởng kỳ vọng của ngành BĐS trong năm 2026.