Quels sont les obstacles à la transition écologique sur le marché immobilier allemand ?

Le secteur du bâtiment a un énorme potentiel pour contribuer à la transition écologique de l'économie allemande. Il est en effet responsable de 30 % des émissions totales de gaz à effet de serre. Mais le chemin vers un « mode de vie plus écologique » n'a pas été sans heurts. Ces dernières années ont été marquées par une grande incertitude politique, avec de nouvelles règles, des règles supprimées, de nouvelles subventions, des subventions supprimées... vous voyez le tableau. Et ce va-et-vient n'aide pas du tout.

Mais l'incertitude n'est pas le principal obstacle à l'accélération de la transition écologique du marché immobilier. Le financement et la volonté de contribuer financièrement à la transition écologique le sont. C'est du moins ce que révèlent les résultats de la dernière enquête d'ING auprès des consommateurs.

Deux tiers des propriétaires interrogés ont déclaré avoir pris des mesures pour améliorer l'efficacité énergétique de leur logement au cours des trois dernières années. Toutefois, la plupart de ces mesures ont consisté à réduire la consommation d'énergie de leurs appareils. Moins de 50 % des répondants ont mis en œuvre des mesures concrètes sur leur bâtiment, comme l'installation d'un nouveau système de chauffage ou l'amélioration de l'isolation thermique.

Dans le même temps, un tiers des personnes interrogées n’ont pris aucune mesure d’amélioration de l’efficacité énergétique au cours des trois dernières années. Selon l’enquête, les coûts de financement sont trop élevés et les programmes de soutien publics sont insuffisants. Plus d’un tiers des personnes qui n’ont pris aucune mesure de rénovation écologique au cours des trois dernières années ont déclaré que cela était dû à des difficultés financières.

Qu’est-ce qui vous a empêché d’augmenter l’efficacité énergétique de votre propriété ?

Propriétaires qui ont déclaré ne pas avoir pris de mesures pour augmenter l'efficacité énergétique de leur propriété au cours des trois dernières années.

Les 3 meilleures réponses

Source : ING Consumer Research

En réalité, la transition écologique sur le marché immobilier allemand a un prix. Selon une estimation approximative, les économies d’énergie nécessaires devraient coûter entre 350 et 1 000 milliards d’euros aux prix actuels, selon que ces économies d’énergie seront réalisées par des rénovations profondes ou par des mesures de moindre envergure. Le coût moyen d’une rénovation écologique se situerait donc entre 25 000 et 76 000 euros par logement.

La transition verte reste une bataille difficile

Il n'est donc pas surprenant que les résultats de notre dernière enquête auprès des consommateurs ING indiquent que la transition écologique sur le marché du logement s'avérera difficile à moins que des aides financières supplémentaires ne soient accordées. Un quart des répondants qui n'ont pas encore pris de mesures pour améliorer l'efficacité énergétique de leur logement n'envisageraient de le faire à l'avenir que si les coûts de rénovation étaient entièrement ou au moins partiellement couverts par des subventions ou des allégements fiscaux.

30 % supplémentaires ne prendraient des mesures d’amélioration de l’efficacité énergétique que sous la contrainte. Ni les économies d’énergie ni les aides financières ne suffiraient à inciter à des rénovations écologiques. Les résultats de notre enquête auprès des consommateurs ING suggèrent donc qu’en plus des aides financières, des directives gouvernementales claires sont nécessaires pour que la transition écologique sur le marché du logement prenne de l’ampleur.

Envisageriez-vous de prendre des mesures d’efficacité énergétique dans certaines circonstances ?

En ce qui concerne les mesures visant à accroître l’efficacité énergétique de leur logement, il a été demandé aux répondants quelles seraient leurs exigences minimales.

Source : ING Consumer Research

La Commission européenne a donné l’alerte, mais qui l’écoute ?

Il est intéressant de noter que nous recevons ici un message clair. Alors que la Commission européenne a abandonné son objectif de rendre tous les logements de l’UE dotés d’une étiquette énergétique D d’ici 2033, elle a adopté en avril de cette année la directive révisée sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD). Cette réglementation exige que la consommation énergétique moyenne de l’ensemble du parc immobilier soit réduite de 16 % par rapport à 2020 d’ici 2030. La Commission européenne a également précisé que 55 % des économies d’énergie primaire devraient être réalisées en rénovant les 43 % de logements les plus énergivores.

La pression gouvernementale en faveur de la rénovation est déjà là, du moins en théorie. Dans la pratique, il faudra probablement attendre 2026 avant que la législation européenne ne soit transposée dans le droit national.

La transition verte – ou plutôt son absence – fait son chemin

Alors qu’une orientation réglementaire claire est toujours en suspens, la transition écologique, ou plutôt son absence, laisse déjà des traces évidentes sur le marché immobilier, et cet impact pourrait même s’intensifier à mesure que la réglementation progresse. Un répondant sur deux interrogé dans le cadre de notre dernière enquête auprès des consommateurs d’ING s’attend à ce que l’accessibilité à l’achat de logements économes en énergie se détériore en raison des réglementations plus strictes à venir.

Au cours des dernières années, l’écart de prix entre les logements économes en énergie et les logements peu économes en énergie s’est déjà considérablement creusé. Cependant, étant donné que les coûts de financement et de construction restent élevés, il est fort possible que les économies réalisées en achetant un logement moins économe en énergie soient entièrement absorbées par les coûts élevés de rénovation.

Écart entre les coûts immobiliers par classe d'efficacité énergétique

De la classe d'efficacité énergétique A+

*à partir d'octobre 2024

Source : ING

En revanche, le surcoût pour les logements économes en énergie a considérablement augmenté. Investir dans un bien déjà rénové ou dans une nouvelle construction économe en énergie au lieu de rénover un logement existant peut permettre d'économiser des coûts de rénovation potentiellement élevés, mais une prime pour le « facteur G » du bien, le degré de respect de l'environnement d'un logement, sera à terme exigée. À l'avenir, ce surcoût pourrait encore augmenter avec le durcissement de la réglementation.

La carotte et le bâton seront la clé d’une transition verte réussie

La transition écologique du marché immobilier allemand ne prendra de l'ampleur que lorsque la Commission européenne fera entendre clairement son appel dans toute l'Allemagne. Cependant, il ne suffira pas d'imposer des rénovations écologiques. Les problèmes financiers et le manque de volonté de contribuer financièrement étant les principaux obstacles à une transition écologique réussie du marché immobilier, ceux qui poussent doivent également promouvoir cette transition.

Pour que la transition verte réussisse, il faut à la fois la carotte pour réduire les obstacles aux investissements verts et le bâton pour faire avancer réellement ces investissements.

Soutien aux exportateurs

Persuasion mondiale

Cohérence des aides d’État

Mutualisation des subventions