“Săn” cổ phiếu bất động sản KCN

Các công ty chứng khoán (CTCK) khuyến nghị mua PHR nhờ triển vọng từ chuyển đổi đất cao su thành khu công nghiệp (KCN); mua CTG nhờ chất lượng tài sản cải thiện sẽ hỗ trợ tích cực cho lợi nhuận giai đoạn 2025-2026; mua IDC nhờ nền tảng cơ bản vững chắc, dòng tiền mạnh mẽ và chất xúc tác từ các dự án sắp tới.

Mua PHR với giá mục tiêu 73,800 đồng/cp

CTCK FPT (FPTS) cho rằng mảng cao su của CTCP Cao su Phước Hòa sẽ tăng trưởng trong năm 2025 với lợi nhuận gộp tăng 19%, đạt 1,746 tỷ đồng.

Cụ thể, sản lượng tiêu thụ của PHR trong năm 2025 tăng 8% nhờ đẩy mạnh tiêu thụ hàng tồn kho (chiếm 12% tổng sản lượng tiêu thụ năm 2025). Trong khi đó sản lượng sản xuất dự phóng giảm 5% do (1) thời tiết kém thuận lợi khi xác suất La Nina tăng trong giai đoạn cao điểm khai thác và (2) vườn cây Campuchia bắt đầu thanh lý, tái canh giai đoạn 1.

Giá bán bình quân năm tăng 7%, cao hơn 3 điểm % so với giả định trước, phản ánh lo ngại về thiếu hụt nguồn cung cao su tự nhiên gia tăng khi (a) sản lượng sản xuất tăng thấp hơn kỳ vọng; và (b) nhu cầu tiêu thụ dự phóng cải thiện sau khi Mỹ và Trung Quốc đạt thỏa thuận đình chiến thương mại trong tháng 11/2025. Giá bán cao su trong quý 4/2025 dự kiến tăng 2% so với dự phóng trước đó. Tuy nhiên, giá cao su vẫn ở mức thấp hơn so với cùng kỳ do bị hạn chế bởi giá dầu Brent dự phóng giảm 21%, còn 62 USD/thùng trong quý 4/2025, theo EIA.

Triển vọng dài hạn mảng cao su vẫn giữ ổn định. Dù sản lượng khai thác giảm nhẹ do chuyển đổi đất sang khu công nghiệp và doanh nghiệp không mở rộng diện tích trồng mới, mảng cao su PHR vẫn duy trì tăng trưởng nhờ giá bán giữ xu hướng đi lên và nhu cầu cao su tự nhiên toàn cầu được dự phóng thiếu hụt kéo dài đến 2028. Giá bán cao su được kỳ vọng tăng 7% trong năm 2025 và bình quân 2.1%/năm giai đoạn 2025–2028, đủ bù đắp phần giảm sản lượng. Biên lợi nhuận gộp duy trì quanh 23% dù chi phí thu mua cao hơn, nhờ mặt bằng giá bán cao và nhu cầu ổn định từ ngành săm lốp toàn cầu.

Đối với mảng bất động sản công nghiệp, PHR bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng nhờ cải thiện quỹ đất sẵn sàng cho thuê và lợi nhuận cao từ công ty liên kết.

Cụ thể, KCN Tân Lập 1 quy mô 201.6 ha (PHR sở hữu gián tiếp 51%) dự kiến hoàn tất pháp lý và đi vào cho thuê từ năm 2027, nâng lợi nhuận gộp KCN của PHR lên 103% so với giai đoạn 2022–2024, tương đương 274 tỷ đồng/năm. Lợi thế của Tân Lập 1 nằm ở vị trí liền vùng nguyên liệu gỗ, kết nối tốt với thị trường Đồng Nai và kỳ vọng thời gian lấp đầy dự án là 10 năm, tương đương với các KCN tại Bình Dương cũ.

Trong khi đó, công ty liên kết CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên đóng góp lớn trong lợi nhuận trước thuế nhờ khu công nghiệp Nam Tân Uyên giai đoạn 2 (NTC3) bắt đầu cho thuê. Lợi nhuận sau thuế của NTC giai đoạn 2025–2028 dự kiến đạt bình quân 712 tỷ đồng mỗi năm, cao hơn 1.36 lần so với giai đoạn 2021–2024, chủ yếu nhờ dự án NTC3 bắt đầu cho thuê từ cuối 2024. Cổ tức và phần lãi từ NTC dự kiến đóng góp khoảng 232 tỷ đồng/năm cho PHR trong giai đoạn 2025-2028.

Dự án VSIP III dự kiến tiếp tục đóng góp bình quân khoảng 133 tỷ đồng/năm trong giai đoạn 2025-2028. Hiện tại, PHR đang ghi nhận 20% lợi nhuận gộp từ dự án này theo thỏa thuận bồi thường.

Tổng đóng góp của mảng bất động sản công nghiệp vào lợi nhuận trước thuế của PHR dự báo đạt 1,708 tỷ đồng, giảm 0.25% so với dự phóng trước đó chủ yếu đến từ việc điều chỉnh tăng chi phí xây dựng theo mặt bằng giá nguyên vật liệu trên thị trường.

Mặt khác, việc chuyển đổi đất cao su sang đất khu công nghiệp là định hướng chung của Chính phủ và Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR). PHR có kế hoạch chuyển đổi khoảng 7,000 ha đất. Trong đó, FPTS dự phóng PHR sẽ ghi nhận 2,000 tỷ đồng từ việc đền bù 786 ha đất dự án KCN Cơ khí do Thaco làm chủ đầu tư, dự kiến được chi trả trong giai đoạn 2026–2027.

Với sự đóng góp của 2 mảng kinh doanh trên, FPTS dự phóng kết quả kinh doanh năm 2025 tăng trưởng tích cực với doanh thu thuần tăng 15%, đạt 1,885 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế tăng 28% so với năm trước, đạt 587 tỷ đồng. Mức tăng này nhờ (1) mảng cao su cải thiện nhờ sản lượng tiêu thụ và giá bán cải thiện; (2) mảng khu công nghiệp chuyển biến khả quan khi KCN Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 bắt đầu cho thuê và tiến độ cho thuê KCN VSIP III khả quan.

Triển vọng của PHR giai đoạn 2025-2028 duy trì tích cực khi lợi nhuận trước thuế dự kiến giữ ở mức cao hơn đáng kể so với trung bình giai đoạn 2021-2024. Mức tăng này được hình thành từ ba động lực chính: (1) mảng cao su duy trì ổn định ở mặt bằng cao; (2) mảng khu công nghiệp bước vào giai đoạn tăng trưởng từ dự án mới cho thuê; và (3) khoản đền bù đất cao su dự kiến mang lại lợi nhuận đột biến trong giai đoạn 2026-2027.

Theo đó, FPTS khuyến nghị mua PHR với giá mục tiêu 73,800 đồng/cp.

Mua CTG với giá mục tiêu 63,600 đồng/cp

CTCK ACB (ACBS) dự báo lãi trước thuế năm 2025 của VietinBank (HOSE: CTG) đạt 49,836 tỷ đồng, tăng 20% so với năm trước đó, động lực tăng trưởng đến từ tăng trưởng tín dụng duy trì ở mức cao 16.8% và NIM hồi phục nhẹ 8 điểm cơ bản so với cùng kỳ, lên 2.71%.

Dự phóng kết quả kinh doanh 2025-2026 của CTG

ACBS đánh giá trong giai đoạn 2023 - quý 1/2025, nhóm khách hàng bán lẻ và một số khách hàng doanh nghiệp lớn bị chuyển nợ xấu khiến chi phí trích lập dự phòng của CTG luôn ở mức cao. Tuy nhiên, với việc CTG kiểm soát chất lượng tín dụng và chủ động trích lập dự phòng để làm dày bộ đệm dự phòng giúp áp lực trích lập dự phòng trong giai đoạn tới sẽ không còn lớn. Việc kiểm soát chi phí tín dụng sẽ hỗ trợ tích cực cho lợi nhuận của CTG trong năm 2025-2026.

Đối với nợ tiềm ẩn chuyển xấu, đến cuối quý 1/2025, nợ tái cơ cấu theo Thông tư 02/2023 và Thông tư 53/2024 chỉ chiếm dưới 0.1% tổng dư nợ của CTG, cho thấy rủi ro nợ tái cơ cấu bị chuyển xấu là không đáng kể. Số ngày thu lãi cũng ở mức vừa phải 40 ngày, cho thấy nợ tiềm ẩn xấu không quá lớn.

Trước những rủi ro đến từ thuế quan, CTG đã chủ động rà soát danh mục cho vay để tìm các giải pháp ứng phó phù hợp. Dư nợ cho vay doanh nghiệp có xuất khẩu sang Mỹ chiếm tỷ trọng 8.5%, tuy nhiên, thị trường xuất khẩu của các doanh nghiệp khá đa dạng và không quá tập trung vào thị trường Mỹ. Nhìn chung, CTG không bị tác động đáng kể bởi thuế quan.

Với những yếu tố trên, ACBS khuyến nghị mua CTG với giá mục tiêu 63,600 đồng/cp.

Mua IDC với giá mục tiêu 50,400 đồng/cp

CTCK Yuanta Việt Nam (YSVN) nhận định thuế quan không làm thay đổi câu chuyện tăng trưởng của ngành sản xuất Việt Nam. Khi các công ty đa quốc gia đa dạng hóa cơ sở sản xuất để tăng cường khả năng phục hồi của chuỗi cung ứng, các lợi thế của Việt Nam về (1) chi phí lao động, chi phí điện, giá thuê đất khu công nghiệp; và (2) vị trí chiến lược (giáp biên giới với Trung Quốc và nằm trên tuyến thương mại toàn cầu trọng yếu) tiếp tục giúp Việt Nam trở thành một trong những điểm đến sản xuất hấp dẫn nhất trong khu vực.

Trong đó, danh mục khu công nghiệp đa dạng của Tổng Công ty IDICO - CTCP trên cả miền Bắc và miền Nam giúp Công ty có thể thu hút khách thuê từ các ngành sản xuất điện tử và công nghiệp hỗ trợ.

Với khoảng 440 ha đất sẵn sàng cho thuê, IDC có vị thế rất thuận lợi để hưởng lợi từ tình hình này trong những năm tới.

Bên cạnh đó, việc có thêm 4 KCN mới được phê duyệt với tổng diện tích thương phẩm là 910 ha tạo ra nền tảng vững chắc cho tăng trưởng dài hạn của Công ty.

Các khu công nghiệp của IDC nằm ở các trung tâm công nghiệp trọng điểm phía Bắc và phía Nam, thu hút khách thuê đa dạng thuộc nhiều ngành công nghiệp khác nhau.

Ví dụ như, KCN Phú Mỹ II & Phú Mỹ II mở rộng (TPHCM – Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) nằm cách cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải chỉ 1 km, phù hợp cho các ngành công nghiệp nặng và các ngành phụ thuộc vận tải biển.

KCN Quế Võ II (Bắc Ninh) nằm trong “hành lang điện tử” của Việt Nam, đón nhu cầu từ chuỗi cung ứng liên kết với Trung Quốc.

KCN Hữu Thạnh (Long An) & Tân Phước 1 (Đồng Tháp – Tiền Giang cũ) nằm gần TPHCM và đồng bằng sông Cửu Long, phù hợp cho ngành tiêu dụng, F&B và dược phẩm.

KCN Vinh Quang (Hải Phòng) gần các cảng biển và các cụm công nghệ cao phía Bắc, phù hợp với ngành sản xuất điện - điện tử.

YSVN đánh giá trên thị trường, định giá hấp dẫn với P/B thấp hơn -1 độ lệch chuẩn so với mức trung bình 3 năm, trong bối cảnh: (1) Triển vọng lợi nhuận bền vững, hoạt động cho thuê ổn định, các nguồn thu nhập định kỳ và các dự án mới được phê duyệt. (2) Tỷ suất cổ tức tiền mặt hấp dẫn tạo bộ đệm cho rủi ro giảm giá. Dù tỷ lệ chi trả cổ tức tiền mặt có khả năng giảm, IDC vẫn duy trì mức tỷ suất cổ tức khoảng 5.3%, giữ vị thế là cổ phiếu phòng thủ trong nhóm bất động sản KCN.

IDC vẫn là một cổ phiếu hấp dẫn về lợi suất mặc dù tỷ lệ chi trả cổ tức tiền mặt năm 2025 có khả năng giảm. IDC đã chi trả cổ tức tiền mặt 3,000-4,000 đồng/cp, tương đương tỷ suất cổ tức 7%- 8% trong giai đoạn 2021-2024. Năm 2025, IDC có kế hoạch chi trả cổ tức 35%/mệnh giá, trong đó một phần sẽ được trả bằng cổ phiếu, phần còn lại sẽ bằng tiền mặt. Ban lãnh đạo cho biết việc giảm tỷ trọng tiền mặt nhằm tích lũy vốn cho các dự án KCN mới được phê duyệt.

Dù tỷ trọng cổ tức tiền mặt giảm so với các năm trước, mức tỷ suất cổ tức tiền mặt 5.3% theo dự phóng của YSVN, vẫn cao hơn mức trung bình ngành là 3% (tính theo mức chi trả cổ tức tiền mặt năm 2024 của các cổ phiếu BĐS KCN).

Với những đánh giá trên, YSVN khuyến nghị mua IDC với giá mục tiêu 50,400 đồng/cp.

Thượng Ngọc

FILI - 10:38:46 08/12/2025

MỚI

Tại sao nên mua PHR, CTG và IDC?

Các công ty chứng khoán (CTCK) khuyến nghị mua PHR nhờ triển vọng từ chuyển đổi đất cao su thành khu công nghiệp (KCN); mua CTG nhờ chất lượng tài sản cải thiện sẽ hỗ trợ tích cực cho lợi nhuận giai đoạn 2025-2026; mua IDC nhờ nền tảng cơ bản vững chắc, dòng tiền mạnh mẽ và chất xúc tác từ các dự án sắp tới.

Mua PHR với giá mục tiêu 73,800 đồng/cp

CTCK FPT (FPTS) cho rằng mảng cao su của CTCP Cao su Phước Hòa (HOSE: PHR) sẽ tăng trưởng trong năm 2025 với lợi nhuận gộp tăng 19%, đạt 1,746 tỷ đồng.

Cụ thể, sản lượng tiêu thụ của PHR trong năm 2025 tăng 8% nhờ đẩy mạnh tiêu thụ hàng tồn kho (chiếm 12% tổng sản lượng tiêu thụ năm 2025). Trong khi đó sản lượng sản xuất dự phóng giảm 5% do (1) thời tiết kém thuận lợi khi xác suất La Nina tăng trong giai đoạn cao điểm khai thác và (2) vườn cây Campuchia bắt đầu thanh lý, tái canh giai đoạn 1.

Giá bán bình quân năm tăng 7%, cao hơn 3 điểm % so với giả định trước, phản ánh lo ngại về thiếu hụt nguồn cung cao su tự nhiên gia tăng khi (a) sản lượng sản xuất tăng thấp hơn kỳ vọng; và (b) nhu cầu tiêu thụ dự phóng cải thiện sau khi Mỹ và Trung Quốc đạt thỏa thuận đình chiến thương mại trong tháng 11/2025. Giá bán cao su trong quý 4/2025 dự kiến tăng 2% so với dự phóng trước đó. Tuy nhiên, giá cao su vẫn ở mức thấp hơn so với cùng kỳ do bị hạn chế bởi giá dầu Brent dự phóng giảm 21%, còn 62 USD/thùng trong quý 4/2025, theo EIA.

Triển vọng dài hạn mảng cao su vẫn giữ ổn định. Dù sản lượng khai thác giảm nhẹ do chuyển đổi đất sang khu công nghiệp và doanh nghiệp không mở rộng diện tích trồng mới, mảng cao su PHR vẫn duy trì tăng trưởng nhờ giá bán giữ xu hướng đi lên và nhu cầu cao su tự nhiên toàn cầu được dự phóng thiếu hụt kéo dài đến 2028. Giá bán cao su được kỳ vọng tăng 7% trong năm 2025 và bình quân 2.1%/năm giai đoạn 2025–2028, đủ bù đắp phần giảm sản lượng. Biên lợi nhuận gộp duy trì quanh 23% dù chi phí thu mua cao hơn, nhờ mặt bằng giá bán cao và nhu cầu ổn định từ ngành săm lốp toàn cầu.

Đối với mảng bất động sản công nghiệp, PHR bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng nhờ cải thiện quỹ đất sẵn sàng cho thuê và lợi nhuận cao từ công ty liên kết.

Cụ thể, KCN Tân Lập 1 quy mô 201.6 ha (PHR sở hữu gián tiếp 51%) dự kiến hoàn tất pháp lý và đi vào cho thuê từ năm 2027, nâng lợi nhuận gộp KCN của PHR lên 103% so với giai đoạn 2022–2024, tương đương 274 tỷ đồng/năm. Lợi thế của Tân Lập 1 nằm ở vị trí liền vùng nguyên liệu gỗ, kết nối tốt với thị trường Đồng Nai và kỳ vọng thời gian lấp đầy dự án là 10 năm, tương đương với các KCN tại Bình Dương cũ.

Trong khi đó, công ty liên kết CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (HOSE: NTC) đóng góp lớn trong lợi nhuận trước thuế nhờ khu công nghiệp Nam Tân Uyên giai đoạn 2 (NTC3) bắt đầu cho thuê. Lợi nhuận sau thuế của NTC giai đoạn 2025–2028 dự kiến đạt bình quân 712 tỷ đồng mỗi năm, cao hơn 1.36 lần so với giai đoạn 2021–2024, chủ yếu nhờ dự án NTC3 bắt đầu cho thuê từ cuối 2024. Cổ tức và phần lãi từ NTC dự kiến đóng góp khoảng 232 tỷ đồng/năm cho PHR trong giai đoạn 2025-2028.

Dự án VSIP III dự kiến tiếp tục đóng góp bình quân khoảng 133 tỷ đồng/năm trong giai đoạn 2025-2028. Hiện tại, PHR đang ghi nhận 20% lợi nhuận gộp từ dự án này theo thỏa thuận bồi thường.

Tổng đóng góp của mảng bất động sản công nghiệp vào lợi nhuận trước thuế của PHR dự báo đạt 1,708 tỷ đồng, giảm 0.25% so với dự phóng trước đó chủ yếu đến từ việc điều chỉnh tăng chi phí xây dựng theo mặt bằng giá nguyên vật liệu trên thị trường.

Mặt khác, việc chuyển đổi đất cao su sang đất khu công nghiệp là định hướng chung của Chính phủ và Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR). PHR có kế hoạch chuyển đổi khoảng 7,000 ha đất. Trong đó, FPTS dự phóng PHR sẽ ghi nhận 2,000 tỷ đồng từ việc đền bù 786 ha đất dự án KCN Cơ khí do Thaco làm chủ đầu tư, dự kiến được chi trả trong giai đoạn 2026–2027.

Với sự đóng góp của 2 mảng kinh doanh trên, FPTS dự phóng kết quả kinh doanh năm 2025 tăng trưởng tích cực với doanh thu thuần tăng 15%, đạt 1,885 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế tăng 28% so với năm trước, đạt 587 tỷ đồng. Mức tăng này nhờ (1) mảng cao su cải thiện nhờ sản lượng tiêu thụ và giá bán cải thiện; (2) mảng khu công nghiệp chuyển biến khả quan khi KCN Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 bắt đầu cho thuê và tiến độ cho thuê KCN VSIP III khả quan.

Triển vọng của PHR giai đoạn 2025-2028 duy trì tích cực khi lợi nhuận trước thuế dự kiến giữ ở mức cao hơn đáng kể so với trung bình giai đoạn 2021-2024. Mức tăng này được hình thành từ ba động lực chính: (1) mảng cao su duy trì ổn định ở mặt bằng cao; (2) mảng khu công nghiệp bước vào giai đoạn tăng trưởng từ dự án mới cho thuê; và (3) khoản đền bù đất cao su dự kiến mang lại lợi nhuận đột biến trong giai đoạn 2026-2027.

Theo đó, FPTS khuyến nghị mua PHR với giá mục tiêu 73,800 đồng/cp.

Mua CTG với giá mục tiêu 63,600 đồng/cp

CTCK ACB (ACBS) dự báo lãi trước thuế năm 2025 của VietinBank (HOSE: CTG) đạt 49,836 tỷ đồng, tăng 20% so với năm trước đó, động lực tăng trưởng đến từ tăng trưởng tín dụng duy trì ở mức cao 16.8% và NIM hồi phục nhẹ 8 điểm cơ bản so với cùng kỳ, lên 2.71%.

Dự phóng kết quả kinh doanh 2025-2026 của CTG

Nguồn: ACBS

ACBS đánh giá trong giai đoạn 2023 - quý 1/2025, nhóm khách hàng bán lẻ và một số khách hàng doanh nghiệp lớn bị chuyển nợ xấu khiến chi phí trích lập dự phòng của CTG luôn ở mức cao. Tuy nhiên, với việc CTG kiểm soát chất lượng tín dụng và chủ động trích lập dự phòng để làm dày bộ đệm dự phòng giúp áp lực trích lập dự phòng trong giai đoạn tới sẽ không còn lớn. Việc kiểm soát chi phí tín dụng sẽ hỗ trợ tích cực cho lợi nhuận của CTG trong năm 2025-2026.

Đối với nợ tiềm ẩn chuyển xấu, đến cuối quý 1/2025, nợ tái cơ cấu theo Thông tư 02/2023 và Thông tư 53/2024 chỉ chiếm dưới 0.1% tổng dư nợ của CTG, cho thấy rủi ro nợ tái cơ cấu bị chuyển xấu là không đáng kể. Số ngày thu lãi cũng ở mức vừa phải 40 ngày, cho thấy nợ tiềm ẩn xấu không quá lớn.

Trước những rủi ro đến từ thuế quan, CTG đã chủ động rà soát danh mục cho vay để tìm các giải pháp ứng phó phù hợp. Dư nợ cho vay doanh nghiệp có xuất khẩu sang Mỹ chiếm tỷ trọng 8.5%, tuy nhiên, thị trường xuất khẩu của các doanh nghiệp khá đa dạng và không quá tập trung vào thị trường Mỹ. Nhìn chung, CTG không bị tác động đáng kể bởi thuế quan.

Với những yếu tố trên, ACBS khuyến nghị mua CTG với giá mục tiêu 63,600 đồng/cp.

Mua IDC với giá mục tiêu 50,400 đồng/cp

CTCK Yuanta Việt Nam (YSVN) nhận định thuế quan không làm thay đổi câu chuyện tăng trưởng của ngành sản xuất Việt Nam. Khi các công ty đa quốc gia đa dạng hóa cơ sở sản xuất để tăng cường khả năng phục hồi của chuỗi cung ứng, các lợi thế của Việt Nam về (1) chi phí lao động, chi phí điện, giá thuê đất khu công nghiệp; và (2) vị trí chiến lược (giáp biên giới với Trung Quốc và nằm trên tuyến thương mại toàn cầu trọng yếu) tiếp tục giúp Việt Nam trở thành một trong những điểm đến sản xuất hấp dẫn nhất trong khu vực.

Trong đó, danh mục khu công nghiệp đa dạng của Tổng Công ty IDICO - CTCP (HNX: IDC) trên cả miền Bắc và miền Nam giúp Công ty có thể thu hút khách thuê từ các ngành sản xuất điện tử và công nghiệp hỗ trợ.

Với khoảng 440 ha đất sẵn sàng cho thuê, IDC có vị thế rất thuận lợi để hưởng lợi từ tình hình này trong những năm tới.

Bên cạnh đó, việc có thêm 4 KCN mới được phê duyệt với tổng diện tích thương phẩm là 910 ha tạo ra nền tảng vững chắc cho tăng trưởng dài hạn của Công ty.

Các khu công nghiệp của IDC nằm ở các trung tâm công nghiệp trọng điểm phía Bắc và phía Nam, thu hút khách thuê đa dạng thuộc nhiều ngành công nghiệp khác nhau.

Ví dụ như, KCN Phú Mỹ II & Phú Mỹ II mở rộng (TPHCM – Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) nằm cách cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải chỉ 1 km, phù hợp cho các ngành công nghiệp nặng và các ngành phụ thuộc vận tải biển.

KCN Quế Võ II (Bắc Ninh) nằm trong “hành lang điện tử” của Việt Nam, đón nhu cầu từ chuỗi cung ứng liên kết với Trung Quốc.

KCN Hữu Thạnh (Long An) & Tân Phước 1 (Đồng Tháp – Tiền Giang cũ) nằm gần TPHCM và đồng bằng sông Cửu Long, phù hợp cho ngành tiêu dụng, F&B và dược phẩm.

KCN Vinh Quang (Hải Phòng) gần các cảng biển và các cụm công nghệ cao phía Bắc, phù hợp với ngành sản xuất điện - điện tử.

YSVN đánh giá trên thị trường, định giá hấp dẫn với P/B thấp hơn -1 độ lệch chuẩn so với mức trung bình 3 năm, trong bối cảnh: (1) Triển vọng lợi nhuận bền vững, hoạt động cho thuê ổn định, các nguồn thu nhập định kỳ và các dự án mới được phê duyệt. (2) Tỷ suất cổ tức tiền mặt hấp dẫn tạo bộ đệm cho rủi ro giảm giá. Dù tỷ lệ chi trả cổ tức tiền mặt có khả năng giảm, IDC vẫn duy trì mức tỷ suất cổ tức khoảng 5.3%, giữ vị thế là cổ phiếu phòng thủ trong nhóm bất động sản KCN.

IDC vẫn là một cổ phiếu hấp dẫn về lợi suất mặc dù tỷ lệ chi trả cổ tức tiền mặt năm 2025 có khả năng giảm. IDC đã chi trả cổ tức tiền mặt 3,000-4,000 đồng/cp, tương đương tỷ suất cổ tức 7%- 8% trong giai đoạn 2021-2024. Năm 2025, IDC có kế hoạch chi trả cổ tức 35%/mệnh giá, trong đó một phần sẽ được trả bằng cổ phiếu, phần còn lại sẽ bằng tiền mặt. Ban lãnh đạo cho biết việc giảm tỷ trọng tiền mặt nhằm tích lũy vốn cho các dự án KCN mới được phê duyệt.

Dù tỷ trọng cổ tức tiền mặt giảm so với các năm trước, mức tỷ suất cổ tức tiền mặt 5.3% theo dự phóng của YSVN, vẫn cao hơn mức trung bình ngành là 3% (tính theo mức chi trả cổ tức tiền mặt năm 2024 của các cổ phiếu BĐS KCN).

Với những đánh giá trên, YSVN khuyến nghị mua IDC với giá mục tiêu 50,400 đồng/cp.

MỚI

IDC : Doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp tiềm năng – định giá rẻ sau rủi ro chính sách thuế quan hạ nhiệt

Cùng Nghi – thành viên Đội ngũ chuyên gia HSC - HCM2 – Lê Lai đánh giá triển vọng IDC trong bài viết này nhé!

Quý 3/2025 đánh dấu một cột mốc quan trọng của IDC khi doanh nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh quý cao nhất trong ba năm trở lại đây, khẳng định đà phục hồi rõ nét sau giai đoạn chững lại của thị trường bất động sản khu công nghiệp bởi lo ngại tình hình thuế quan từ đối tác thuê đất.

Trong Q3/2025 IDC đạt doanh thu 2.900 tỷ đồng (+26% YoY) và lợi nhuận sau thuế 842 tỷ đồng (+65% YoY) – mức tăng trưởng ấn tượng thể hiện sức bật mạnh mẽ của hoạt động cốt lõi là cho thuê và bàn giao đất KCN. Biên lợi nhuận gộp cũng tăng mạnh lên từ 56,5% lên 65,5% nhờ IDC ghi nhận diện tích cho thuê chủ yếu tại các KCN có biên lợi nhuận tốt, là Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 mở rộng.

Tiến độ bàn giao tích cực, lợi nhuận vượt tiến độ kế hoạch

Chỉ riêng trong Q3/2025, IDC đã bàn giao 36 ha đất KCN (Cùng kỳ Q3/2024: 23 Ha; Q1/2025: 11Ha; Q2/2025: 17 Ha), nâng tổng diện tích bàn giao trong 9 tháng đầu năm lên 64 ha (Q3/2024: 88 Ha) – tương đương hơn 60% kế hoạch cả năm (100 ha). Đáng chú ý, với khối lượng này, IDC đã hoàn thành tới 87% kế hoạch lợi nhuận trước thuế năm 2025, dù quý cuối năm vẫn còn phía trước.

Phần diện tích 60–65 ha đã ký hợp đồng (MoUs) nhưng chưa bàn giao sẽ là “nguồn doanh thu chưa ghi nhận” – bảo đảm dư địa tăng trưởng cho các quý tiếp theo. Đây chính là yếu tố giúp IDC duy trì nhịp tăng trưởng bền vững, giảm áp lực chạy theo tiến độ bàn giao ngắn hạn.

Khách hàng quay trở lại – tín hiệu phục hồi rõ nét

Sau giai đoạn chững lại vì lo ngại thuế quan, phản ánh vào con số doanh số bán trước (Mous) trong quý 3 chỉ ghi nhận con số khiêm tốn 7 Ha. Ban quản ký IDC cho biết nhiều khách hàng Trung Quốc đã quay trở lại đàm phán, kéo theo sự cải thiện mạnh trong doanh số ký mới ngay đầu Q4/2025.

Ban lãnh đạo IDC cho biế 1 số hợp đồng lớn đã được ký trong tháng 10, cho thấy tâm lý thị trường đang phục hồi và mối lo về thuế quan gần như được xoa dịu. Đây là tín hiệu rất tích cực cho triển vọng kinh doanh cuối năm và năm 2026.

Cập nhật tiến độ các dự án mới – Nguồn cung quỹ đất ra thị trường

IDC đang bước vào giai đoạn mở rộng quy mô mạnh mẽ, với hai dự án KCN trọng điểm chuẩn bị triển khai:

Dự án KCN Vinh Quang GĐ 1 (226 ha, Hải Phòng) đã hoàn thành việc đền bù đất cho 160 ha và dự kiến sẽ bắt đầu triển khai xây dựng trong vài tháng tới. Dự án KCN Tân Phước 1 (470 ha, Tiền Giang) cũng dự kiến sẽ bắt đầu xây dựng trong những tháng tới. Cả hai dự án được kỳ vọng bắt đầu ghi nhận doanh thu từ nửa cuối năm 2026, mở ra chu kỳ tăng trưởng mới cho IDC giai đoạn 2026–2028.

Về phía Ban quản lý IDC chia sẻ, biên lợi nhuận gộp dự kiến ​của KCN Vinh Quang là 40-50% và 60-65% đối với Tân Phước 1. Trong khi đó, KCN Phú Long (415 ha, Ninh Bình) và khu mở rộng Mỹ Xuân B1 vẫn đang trong giai đoạn đầu của việc đền bù đất.

Đa dạng hóa nguồn thu – hướng đến phát triển bền vững

Song song với mảng cốt lõi, IDC đang đẩy mạnh đầu tư vào nhà ở công nhân và nhà xưởng (NXXS), nhà kho xây sẵn (NKXS) nhằm tạo nguồn thu ổn định và tái đầu tư dài hạn.

Nhà ở công nhân Nhơn Trạch (20 ha, Đồng Nai): Dự kiến ​khởi công xây dựng vào năm sau 2026 với 1.500 căn hộ và đưa ra thị trường. Dự án nhà ở và nhà ở công nhân Hựu Thạnh (47 ha, Long An) đã được giao đất 33,4 Ha, sẽ triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng vào Q4 này và bàn giao nhà dự kiến vào 2027.Dự án mở rộng Khu dân cư Trung tâm tại Phường 6 (Long An), hiện đang trong quá trình chuyển đổi thành đất thương mại để bán.

NXXS và NKXS (Nhà xưởng & Nhà kho xây sẵn): Mục tiêu của DN sẽ mở rộng lên 100 Ha trong 3-5 năm tới. Hiện tại mảng này chỉ mới đóng góp 2-3%. Đây là bước đi thể hiện tầm nhìn dài hạn, giúp IDC chuyển dịch dần từ mô hình “bán đất” sang “cho thuê và khai thác hạ tầng” bền vững hơn.

Ban quản lý chia sẻ Khu nhà xưởng xây sẵn CN1-CN5 (8,3 ha) tại KCN Nhơn Trạch 1 (Đồng Nai) đã được cho thuê hết, trong khi khu CN6-CN12 (14 ha) dự kiến ​​sẽ khởi công trong những tháng tới. Tại KCN Hữu Thạnh, khu nhà xưởng xây sẵn/kho bãi xây sẵn Hữu Thạnh giai đoạn 1 (1,1 ha) cũng đã được cho thuê hết, và giai đoạn 2 (8,2 ha) đang chờ giấy phép xây dựng. Đáng chú ý, IDC đã điều chỉnh quy hoạch chung Nhơn Trạch 1 để chuyển đổi 20 ha diện tích cây xanh thành đất thương mại phục vụ cho việc phát triển nhà xưởng xây sẵn/kho bãi xây sẵn trong tương lai, dự kiến ​​khởi công trong thời gian tới.

Mảng năng lượng ((Chiếm 37% doanh thu) Doanh thu tăng +17% so với cùng kỳ năm trước (YoY) đạt 1.048 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp đạt 14,1%, so với 10,6% trong Q3/2024. Ban lãnh đạo chia sẻ rằng kết quả kinh doanh mạnh mẽ của mảng nhờ tăng sản lượng bởi tình hình thời tiết thuận lợi tại hai nhà máy thủy điện (Đắk Mi 3 và Srok Phu Miêng) cũng như tăng nhu cầu, đẩy mạnh hoạt động phân phối điện cho các đối tác thuê khu công nghiệp. Trong đó, sản xuất và phát điện từ 2 nhà máy Đắk Mi 3 và Srok Phu Miêng đạt 174 tỷ đồng, tăng +35,5% YoY và truyển tải điện từ công ty UIC đạt 875 tỷ đồng, tăng +14,4% YoY.

Định giá hấp dẫn – cổ phiếu tiềm năng trung dài hạn

Với các kỳ vọng vào hợp đồng ký mới Mous trong Q4 sắp tới qua các chia sẻ trên, cùng dư địa doanh thu chưa ghi nhận tính tới Q3/2025, với khả năng cao hoàn thành được kế hoạch năm nay thì EPS quanh 5.000 đồng. IDC hiện đang giao dịch ở mức P/E dưới 8 lần, thấp hơn đáng kể so với trung bình 3 năm gần nhất (~10x). Tương đương với mục tiêu 50.000 đồng/CP. Kết thúc phiên giao dịch .../12/2025, IDC đang giao dịch với mức giá....

Điều này cho thấy mức định giá hiện tại còn hấp dẫn, đặc biệt trong bối cảnh dòng tiền đang quay trở lại nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp, vốn đã tạo đáy sớm hơn thị trường chung.

Anh/chị Nhà đầu tư xem xong bài viết này hãy bấm tham gia vào ngay Room tư vấn Zalo phía dưới đây của Đội ngũ chuyên gia HSC – Lê Lai để được tư vấn chi tiết. Hoặc liên hệ trực tiếp với Đức qua SĐT bên dưới để được Đức tư vấn danh mục 1:1 phù hợp với mục tiêu!

Sau 3 tháng bán ròng đỉnh điểm, khối ngoại đã thu hẹp đáng kể quy mô bán ròng trong tháng 11 về gần 7.2 ngàn tỷ đồng, giúp giảm áp lực cho VN-Index trên quá trình hồi phục lên 1,690.99 điểm - mức đóng cửa cao nhất theo tháng từng được ghi nhận.

Trong tháng 11, khối ngoại mua vào gần 49 ngàn tỷ đồng và bán ra gần 56.2 ngàn tỷ đồng trên HOSE, thu hẹp quy mô so với các tháng trước đó, trong bối cảnh giá trị giao dịch bình quân trên sàn cũng giảm còn khoảng 22.7 ngàn tỷ đồng/phiên (bình quân 4 tháng trước đó khoảng 38 ngàn tỷ đồng/phiên).

Kết quả, khối ngoại bán ròng gần 7.2 ngàn tỷ đồng, đánh dấu tháng bán ròng thứ 9 tính từ đầu năm 2025 và lập chuỗi bán ròng 4 tháng liên tiếp, nâng mức lũy kế bán ròng từ đầu năm vượt 113 ngàn tỷ đồng.

STB là cổ phiếu bị bán ròng nhiều nhất tháng với hơn 2.1 ngàn tỷ đồng, theo sau là VCI gần 1.4 ngàn tỷ đồng, MBB gần 1.2 ngàn tỷ đồng và VRE hơn 1 ngàn tỷ đồng. Ở chiều mua ròng, FPT dẫn đầu với hơn 1.8 ngàn tỷ đồng, tiếp đến là HPG hơn 1.7 ngàn tỷ đồng và VNM hơn 1.6 ngàn tỷ đồng.

Trên HNX, khối ngoại bán ròng hơn 55 tỷ đồng trong tháng 11, nhìn chung khá nhẹ nhàng. Các cổ phiếu bị bán ròng nhiều nhất là CEO gần 332 tỷ đồng và SHS gần 73 tỷ đồng, trong khi dẫn đầu danh sách mua ròng là PVS hơn 445 tỷ đồng và IDC hơn 57 tỷ đồng.

Dù tiếp tục bị khối ngoại bán ròng, giới đầu tư lại nhanh chóng nhận ra nhiều tín hiệu lạc quan. Đầu tiên phải nói đến quy mô bán ròng đã giảm đáng kể sau 3 tháng đỉnh điểm trước đó với tổng quy mô hơn 76 ngàn tỷ đồng trên HOSE. Hay trong 4 phiên mua ròng ít ỏi của tháng 11 thì có đến 3 phiên diễn ra ở giai đoạn cuối tháng, đi kèm hành động bán ròng nhẹ nhàng hơn, cho thấy diễn biến dần tích cực để cởi bỏ phần nào áp lực lên thị trường.

Tổng hòa nhiều yếu tố hỗ trợ, VN-Index liên tục hồi phục và chốt tháng 11 tại 1,690.99 điểm - mức đóng cửa cao nhất theo tháng từng được ghi nhận.

Nhiều yếu tố ủng hộ kịch bản mua ròng trở lại từ năm 2026

Nhìn lại giai đoạn bán ròng “khủng” vừa qua và đánh giá nhiều yếu tố tác động trọng yếu trong thời gian tới, các chuyên gia đồng thuận về một kịch bản tích cực hơn sẽ sớm xảy ra.

Trao đổi với người viết, ông Lưu Chí Kháng - Trưởng phòng Tự doanh, Chứng khoán Kiến Thiết Việt Nam (CSI) cho rằng, việc khối ngoại liên tục bán ròng trong năm 2025 chủ yếu do diễn biến tỷ giá không thuận lợi, VND mất giá so với USD trong khi USD lại mất giá so với các đồng tiền khác. Theo VietstockFinance, tỷ giá trung tâm tính đến ngày 29/11 ở mức 25,125 VND/USD, tăng gần 3.4% so với đầu năm.

Tuy nhiên, kịch bản Fed hạ lãi suất xuống 3.5 - 3.75% trong tháng 12 ngày càng trở nên rõ ràng, nằm trong chu trình hạ lãi suất kéo dài sang năm 2026. Điều này được ông Kháng đánh giá sẽ hỗ trợ cho tỷ giá, mở ra không gian để Chính phủ Việt Nam duy trì chính sách tiền tệ để nới lỏng, tạo tâm lý tích cực cho thị trường chứng khoán Việt Nam.

Ngoài ra, sau khi liên tục bán ròng mà đỉnh điểm là hành động chốt lời trong giai đoạn thị trường tạo đỉnh những tháng gần đây, hiện tỷ lệ nắm giữ của khối ngoại chỉ còn xấp xỉ 14 - 15%, cho thấy dư địa bán ròng không còn nhiều.

Đặt trong bức tranh sáng của nền kinh tế Việt Nam năm 2026 với kỳ vọng GDP tăng trưởng hai chữ số, lạm phát được kiểm soát, tỷ giá thuận lợi hơn và thị trường chứng khoán được nâng hạng, ông Kháng dự báo khối ngoại sẽ sớm đưa Việt Nam trở lại danh mục mua ròng.

Thông thường, các quỹ ngoại sẽ họp để đưa ra kế hoạch ngay từ đầu năm, sau đó khoảng một tháng mới bắt đầu tái cơ cấu mạnh. Do đó, kịch bản thị trường Việt Nam được mua ròng trở lại từ quý 1/2026 là khá cao.

Còn theo ông Nguyễn Hồng Điệp - Sáng lập, Tổng Giám đốc CTCP Vick, xu hướng bán ròng mạnh những năm qua do dòng tiền dịch chuyển sang các thị trường có hiệu suất tốt hơn, đặc biệt là Mỹ. Tuy nhiên, xu hướng rất có thể đảo chiều sang mua ròng trong năm 2026.

Căn cứ theo lộ trình nâng hạng, ông Điệp dự báo khối ngoại sẽ chuyển trạng thái sang mua ròng vào khoảng tháng 2 (trước Tết Âm lịch), thậm chí lớn hơn nữa kể từ tháng 9, mở ra chu kỳ mua ròng rất mạnh và rất dài.

Có thể thấy, kịch bản khối ngoại đảo chiều mua ròng trong năm 2026 đang nhận được nhiều sự đồng tình từ các chuyên gia.

Còn trong ngắn hạn, sự kiện Fed hạ lãi suất trong tháng 12 đang được giới đầu tư đặt nhiều kỳ vọng sẽ tạo ra cú hích lớn. Dù vậy, dưới góc nhìn thận trọng, ông Nguyễn Hồng Điệp cho rằng sự kiện này chỉ tác động về tâm lý chứ không phải dòng tiền.

Cụ thể, chính sách nới lỏng tiền tệ trong năm 2026 và đặc biệt tại kỳ họp gần nhất của Fed là điều mà các nhà đầu tư Mỹ trông đợi, nhưng tác động đến dòng tiền trên thị trường chứng khoán Việt Nam lại khó xảy ra, thay vào đó chỉ mang ý nghĩa tâm lý rằng khi thị trường Mỹ tiếp tục thăng hoa thì không cớ gì thị trường Việt Nam lại giảm.

“Thị trường đang hồ hởi với khả năng Fed tiếp tục hạ lãi suất, nhưng có lẽ chúng ta nên nhìn nhận một cách tỉnh táo hơn” - ông Điệp chia sẻ.

Còn theo quan điểm của ông Lưu Chí Kháng, khả năng thông tin tích cực từ việc hạ lãi suất của Fed sẽ được phản ánh dần vào thị trường cho đến thời điểm chính thức công bố vào tháng 12, nhưng diễn biến ngắn hạn sau đó chưa thể khẳng định.

Huy Khải

FILI - 10:07:54 02/12/2025

MỚI

16 DN trả cổ tức trong tuần này, cao nhất 40%

Theo thống kê, có 20 doanh nghiệp thông báo chốt quyền cổ tức trong tuần 1/12– 5/12. Trong đó, 16 doanh nghiệp trả cổ tức bằng tiền mặt trong tuần này, mức cao nhất là 40% và thấp nhất là 1,3%.