Doanh nghiệp bất động sản nhà ở kinh doanh ra sao trong quý 3?

Cổ đông lớn liên tục bán, NVL vẫn “hút” tiền: Điều gì đang xảy ra?

Cổ phiếu NVL của Novaland tăng mạnh 5% lên 15.850 đồng/cp trong phiên 18/11, thanh khoản đạt hơn 36,6 triệu đơn vị, cao gấp 2–5 lần so với đầu tháng, dòng tiền quay trở lại mạnh mẽ, trong khi khối ngoại mua ròng gần 2,3 triệu cổ phiếu.

NVL lập chuỗi 5 phiên tăng liên tiếp, vốn hóa đạt khoảng 32.500 tỷ đồng. Ngược lại, nhóm cổ đông liên quan Chủ tịch Bùi Thành Nhơn liên tục bán ra hàng chục triệu cổ phiếu từ đầu năm, chưa từng mua vào.

Cổ đông đón tin vui từ việc Novaland hoàn thiện pháp lý dự án đại đô thị Aqua City hơn 1.000ha, với hơn 1.000 căn đã bàn giao, gần 2.400 sản phẩm đủ điều kiện ký hợp đồng, cùng cam kết giải ngân hơn 18.000 tỷ đồng từ các ngân hàng cho giai đoạn 2025–2027, mở đường cho tăng tốc triển khai và bàn giao dự án, dự kiến “mở khóa” nguồn thu khoảng 400.000 tỷ đồng trong các năm tới.

Nguoiquansat.vn

Vợ Chủ tịch Novaland sắp bán hơn 17 triệu cổ phiếu, vì sao nhà đầu tư vẫn đổ xô mua NVL?

Cổ phiếu NVL – Pháp lý được tháo gỡ: Cơ hội hay bẫy giá rẻ?

Bóc tách toàn diện tình hình NVL sau BCTC Quý 3/2025

Sau nhiều năm chìm trong khó khăn, Novaland (NVL) đang trở lại tâm điểm thị trường sau khi đại dự án Aqua City chính thức được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 – một “nút thắt pháp lý” từng khiến dự án đóng băng suốt thời gian dài.

1. Pháp lý Aqua City – Cú hích giá trị thật sự!

Aqua City là dự án lớn bậc nhất của NVL, diện tích nghìn héc-ta và được kỳ vọng là “cỗ máy tạo dòng tiền” chính. Việc được duyệt quy hoạch 1/500 đồng nghĩa:

Dự án được phép triển khai xây dựng trở lại

NVL có cơ sở bán hàng – thu tiền – tái cơ cấu nợ

Các ngân hàng và đối tác bắt đầu mở lại dòng vốn cho vay

Đây là yếu tố quan trọng nhất giúp thị trường “kích hoạt lại niềm tin” vào NVL.

2. Lợi nhuận Q3/2025 vẫn rất yếu – âm gần 878 tỷ

Mặc dù có tin tốt về pháp lý, tình hình kinh doanh của NVL vẫn ở mức đáng lo, đặc biệt:

Lợi nhuận sau thuế âm 878 tỷ, giảm 128% YoY

Lợi nhuận tài chính lao dốc, trở thành “tác nhân kéo tụt” kết quả kinh doanh

Chi phí tài chính phình to: từ ~300 tỷ (2024) lên gần 1.500 tỷ trong Q3/2025

Nguyên nhân chính:

👉 Các khoản lãi phải trả từ hợp tác đầu tư (tương tự vay đối tác, bạn hàng) vẫn tăng, trong khi doanh thu từ hợp tác đầu tư lại giảm mạnh.

3. Tái cơ cấu nợ: TIẾN TRIỂN TÍCH CỰC nhưng chưa an toàn

Điểm sáng lớn nhất trong BCTC lần này chính là tín hiệu dòng vốn trở lại:

Từ đầu 2024 → đầu 2025: nợ vay NVL dường như đứng im

Nhưng từ Q2–Q3/2025, nợ vay bắt đầu tăng trở lại

→ Cho thấy các tổ chức tín dụng bắt đầu lấy lại niềm tin sau khi pháp lý được gỡ

Nợ trái phiếu cũng đang giảm dần:

Trái phiếu ngắn hạn: từ ~22–23k tỷ → còn 16k tỷ

Trái phiếu dài hạn: từ 14.5k tỷ → còn 13.4k tỷ

NVL đang thực hiện “đảo nợ”, dùng nợ ngắn hạn để xử lý nợ dài hạn đến hạn.

✔ Đây là điều bình thường với doanh nghiệp bất động sản đang trong giai đoạn tái cơ cấu.

✘ Nhưng cũng kèm rủi ro nếu không bán được hàng để trả nợ đúng hạn.

4. Hàng tồn kho đứng im – Dự án chưa thể mở bán trở lại

Điểm yếu cố hữu:

Hàng tồn kho không giảm, không xoay vòng được

Trích lập dự phòng tăng dần qua từng quý

Điều này phản ánh:

👉 Các dự án vẫn chưa mở bán, chưa tạo dòng tiền

👉 NVL vẫn còn phụ thuộc hoàn toàn vào dòng tiền tài chính để duy trì hoạt động

⚠️5. NVL vẫn cực kỳ nhạy cảm với tin xấu

Chỉ một tin tức về sai phạm trái phiếu (dù đã khắc phục từ lâu) cũng khiến NVL:

Rơi từ 15 xuống 12 (giảm hơn 20–30%)

Thị trường bán tháo mạnh

Điều này chứng minh:

Nội tại NVL vẫn yếu → sức đề kháng thấp → rất dễ “cảm cúm” trước bất kỳ tin tiêu cực nào.

6. Định giá P/B chỉ 0.76 – Rẻ, nhưng chưa chắc hấp dẫn

NVL đang được giao dịch ở mức:

P/B = 0.76 lần

Thấp hơn 3 lần so với trung bình ngành BĐS (1.7–2.0 lần)

Tuy nhiên:

“Rẻ” là vì rủi ro cao, không phải vì “doanh nghiệp đang tốt”.

✅ TÓM LẠI – NVL ĐANG TỪ “XẤU → BỚT XẤU”

Pháp lý được tháo gỡ: Rất tích cực

Ngân hàng quay lại cho vay: Tín hiệu sống còn

Nợ trái phiếu giảm dần: Đi đúng hướng

Hoạt động kinh doanh: Chưa khởi sắc

Rủi ro nợ & dòng tiền: Còn cao

Tăng vốn: Bắt buộc trong tương lai gần

👉 NVL chưa phải doanh nghiệp “tốt”,nhưng đang dần trở thành doanh nghiệp “bớt xấu”.

Nếu pháp lý tiếp tục tháo gỡ + NVL huy động vốn thành công, thì sau đó mới là lúc thật sự hồi sinh của Novaland.

Tham gia cộng đồng đầu tư tại trang cá nhân để nhận thêm nhiều bài phân tích chất lượng.

Vingroup (VIC) công bố chiến lược tăng trưởng 5 năm: VinFast và Vinhomes làm 'bệ phóng', tái khẳng định hòa vốn mảng xe điện

Chứng khoán Mirae Asset vừa công bố những nội dung đáng chú ý từ Hội nghị Nhà đầu tư của Tập đoàn Vingroup (HoSE: VIC), diễn ra từ ngày 10 - 12/11/2025. Tại sự kiện, ban lãnh đạo Tập đoàn chia sẻ chiến lược trung hạn cũng như cập nhật tình hình kinh doanh hiện tại, nhấn mạnh những định hướng quan trọng trong 5 năm tới.

Về mặt chiến lược, Vingroup tập trung phát triển dựa trên 3 trụ cột chính.

(1) Xây dựng các đại đô thị thông minh, bền vững và xanh, tận dụng lợi thế tăng trưởng kinh tế và tốc độ đô thị hóa cao để nâng cao giá trị dự án.

(2) Mở rộng giao thông xanh, dẫn đầu quá trình chuyển đổi từ xe xăng sang xe điện tại Việt Nam và khu vực, đồng thời phát triển hệ sinh thái trạm sạc.

(3) Mở rộng sang hạ tầng và năng lượng nhằm bảo đảm tăng trưởng bền vững, đồng thời hình thành các cụm công nghiệp, tăng cường chuỗi giá trị, thúc đẩy nội địa hóa và công nghiệp hóa. Việc này cũng phù hợp với định hướng của Chính phủ trong việc khuyến khích phát triển khu vực kinh tế tư nhân.

Điều gì khiến cổ phiếu NVL tăng 24% chỉ trong 1 tuần?

Cổ phiếu Novaland (NVL) vừa có cú bật đáng chú ý: tăng gần 24% trong 1 tuần, trong đó 3/4 phiên gần nhất đều tăng kịch trần. Thanh khoản bùng nổ với 17,7 triệu cp sang tay trong phiên 17/11 và hơn 6,6 triệu cp dư mua trần.

Vậy điều gì đang đẩy NVL “hồi sinh”?

Đà tăng của NVL được hỗ trợ bởi loạt tín hiệu tích cực từ pháp lý dự án Aqua City (Đồng Nai).

Sở Xây dựng Đồng Nai vừa xác nhận thêm 204 căn nhà thấp tầng thuộc phân khu Ever Green 1 đủ điều kiện kinh doanh, nâng tổng số căn được phép bán tại dự án lên gần 2.400 căn tính đến tháng 10/2025.

Trước đó, hàng loạt phân khu khác cũng đã được chấp thuận:

River Park 2: 874 căn,

Sun Harbor 2: 576 căn,

Sun Harbor 3: 561 căn,

Ever Green 1 (đợt đầu): 171 căn.

Cùng lúc, Novaland cho biết toàn bộ vướng mắc pháp lý lớn tại Aqua City đã được tháo gỡ, mở đường cho việc tái khởi động toàn diện.

Các ngân hàng và tổ chức tài chính đã giải ngân và cam kết cấp thêm hơn 18.000 tỷ đồng, giúp doanh nghiệp có dòng tiền để hoàn thiện dự án.

Theo kế hoạch, Aqua City (hơn 1.000 ha) sẽ hoàn thiện toàn bộ trong năm 2026, bàn giao sổ hồng cho 700 cư dân đầu tiên, và đến 2027 sẽ bàn giao thêm khoảng 9.200 sản phẩm. Giai đoạn 2025-2028, dự án dự kiến đóng góp 23.000 tỷ đồng cho ngân sách tỉnh Đồng Nai.

Dù cổ phiếu đang “hồi sinh”, kết quả kinh doanh của NVL vẫn chưa thật sự khởi sắc. 9 tháng đầu 2025, công ty vẫn lỗ sau thuế 1.820 tỷ đồng do doanh thu tài chính giảm mạnh, trong khi chi phí lãi vay vẫn ở mức cao.

Ở thời điểm này, câu chuyện đầu tư vào NVL không nằm ở kỳ vọng lợi nhuận tăng trưởng, mà nằm ở khả năng tháo gỡ pháp lý và giải quyết các điểm nghẽn dòng tiền của doanh nghiệp.

Một doanh nghiệp đã trải qua giai đoạn cùng cực nhưng gần như không thể phá sản thì luận điểm đầu tư chủ đạo chính là các bước tiến trong pháp lý, tái cấu trúc và tháo dỡ các khó khăn về tài chính. Đây sẽ là những yếu tố thay đổi niềm tin của NĐT trên thị trường đối với doanh nghiệp từ đó tạo dòng tiền cho cổ phiếu phục hồi.

Doanh nghiệp bất động sản nhà ở kinh doanh ra sao trong quý 3?

Dù có nhiều doanh nghiệp đột biến về lợi nhuận, kết quả kinh doanh của nhóm bất động sản nhà ở trên sàn chứng khoán trong quý 3/2025 vẫn đi lùi so với cùng kỳ.

Theo đánh giá của Viện Kinh tế xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, trong quý 3/2025, đất nền tại một số địa phương tiếp tục tăng giá khi có nhiều dự án quy mô lớn được quy hoạch, triển khai thực hiện như tại Đà Nẵng, Tây Ninh (khu vực tỉnh Long An cũ) và do yếu tố sáp nhập các địa phương như tại Hưng Yên, Khánh Hòa.

Giá bán căn hộ chung cư bình quân trên cả nước cũng tăng so với quý trước.

Đối với nhà ở riêng lẻ và đất nền phát triển theo dự án, giá bán bình quân tăng nhẹ hoặc cơ bản ổn định tại các địa phương. Một số địa phương có giá cơ bản ổn định gồm nhà ở riêng lẻ tại Hải Phòng, Quảng Ninh và đất nền tại TPHCM.

Bất động sản cho thuê cũng không ngoại lệ khi giá thuê trong quý 3 có xu hướng tăng nhẹ so với quý trước đó.

Biến động giá một số loại bất động sản trên thị trường thứ cấp tại một số địa phương trong quý 3/2025

Nguồn: Viện Kinh tế xây dựng tổng hợp

Dữ liệu giao dịch cả nước nhìn chung tích cực nhưng theo dữ liệu từ VietstockFinance, tổng doanh thu thuần và lãi ròng của 76 doanh nghiệp bất động sản dân dụng trên sàn (HOSE, HNX và UPCoM) trong quý 3/2025 lần lượt giảm 4% và 32% so với cùng kỳ, còn 44 ngàn tỷ đồng và 8.9 ngàn tỷ đồng.

Trong đó, có 43 doanh nghiệp tăng lãi, 16 doanh nghiệp giảm lãi, 11 doanh nghiệp thua lỗ và 6 doanh nghiệp chuyển từ lỗ thành lãi.

Vinhomes dẫn đầu lợi nhuận

Dù suy giảm, lợi nhuận quý 3 của Vinhomes (HOSE: VHM) vẫn dẫn đầu khi gần 4.2 ngàn tỷ đồng.

9 tháng đầu năm, doanh số bán hàng của VHM đạt đến 162.6 ngàn tỷ đồng, tăng 96%, cho thấy nhu cầu thị trường mạnh mẽ và hiệu quả của chiến lược bán hàng. Doanh số chưa ghi nhận đến cuối tháng 9 đạt mức cao kỷ lục 223.9 ngàn tỷ đồng, tăng 93% so với thời điểm cuối quý 3/2024.

Trái ngược với “người anh em” VHM, lãi ròng của Vincom Retail (HOSE: VRE) tăng 52% trong quý 3 với gần 1.4 ngàn tỷ đồng. Kết quả này có được là nhờ vào tỷ lệ lấp đầy duy trì đà phục hồi tích cực trên toàn hệ thống trung tâm thương mại (TTTM) và sự đóng góp ổn định từ các TTTM mới khai trương trong nửa cuối năm 2024 và năm 2025. Theo đó, số lượt khách tới hệ thống TTTM Vincom trong quý 3 tăng 18% so với cùng kỳ.

Tập đoàn Sunshine (HNX: KSF) là doanh nghiệp còn lại có lãi ròng đạt mốc ngàn tỷ trong quý vừa qua. Song kết quả này không đến từ hoạt động cốt lõi là kinh doanh bất động sản mà đến từ việc hợp nhất kết quả kinh doanh CTCP Đầu tư DIA và CTCP Sunshine Homes sau khi đưa hai doanh nghiệp này vào danh sách công ty con trong quý 3.

Top 20 doanh nghiệp BĐS có lợi nhuận ròng lớn nhất trong quý 3/2025. Đvt: Tỷ đồng

Nguồn: VietstockFinance

Nhiều doanh nghiệp lãi đột biến nhờ doanh thu tài chính

Kết quả toàn ngành đi lùi nhưng quý 3 lại chứng kiến nhiều doanh nghiệp đạt lãi ròng tăng đột biến, có doanh nghiệp gấp đến vài chục lần so với cùng kỳ.

Nổi bật nhất là Hồng Hà Việt Nam (UPCoM: PHH) khi lợi nhuận ròng quý 3 gần 72 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ vỏn vẹn 22 triệu đồng. Phần lớn lợi nhuận đến từ việc chuyển nhượng gần 8.2 triệu cp tại công ty liên kết CTCP Tứ Hiệp Hồng Hà Dầu khí. Thương vụ có giá trị 134.6 tỷ đồng, tương đương 16,500 đồng/cp, bên nhận chuyển nhượng là ông Lê Đình Tiến.

Cũng lãi đột biến từ doanh thu tài chính là 2 doanh nghiệp Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, HOSE: HDC) và Nhà Đà Nẵng (HNX: NDN). Trong khi HDC mang về hơn 696 tỷ đồng từ thương vụ bán cổ phần CTCP Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu thì doanh thu tài chính của NDN lại tăng chủ yếu nhờ lãi đầu tư chứng khoán. Hoạt động kinh doanh chứng khoán có lãi còn giúp NDN hoàn nhập hơn 53 tỷ đồng dự phòng giảm giá chứng khoán kinh doanh.

Bên cạnh các doanh nghiệp lãi lớn nhờ hoạt động tài chính, vẫn có doanh nghiệp lấy động lực tăng trưởng từ hoạt động kinh doanh bất động sản. Điển hình là Tổng CTCP Đầu tư Xây dựng và Thương mại Việt Nam (UPCoM: CTX) khi khoản lãi ròng 216 tỷ đồng (gấp 97 lần cùng kỳ) có được là nhờ ghi nhận gần 5.9 ngàn tỷ đồng doanh thu bất động sản phát sinh trong quý 3.

Công ty cho biết, khoản doanh thu này có được sau khi thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp công trình trung tâm thương mại, căn hộ và văn phòng tại lô đất A1-2 (Dự án A1). Đối tác nhận chuyển nhượng là CTCP Xây dựng Đầu tư Bất động sản Việt Minh Hoàng.

Đáng chú ý, trước khi được chuyển nhượng, chi phí xây dựng cơ bản dở dang của dự án tăng đột biến trong 6 tháng. từ hơn 464 tỷ đồng hồi đầu năm lên gần 5.4 ngàn tỷ đồng vào cuối tháng 6/2025.

Top 20 doanh nghiệp BĐS có lợi nhuận ròng tăng trong quý 3/2025. Đvt: Tỷ đồng

Nguồn: VietstockFinance

Novaland vẫn đứng đầu nhóm doanh nghiệp báo lỗ

Trái ngược với nhóm tăng là nhóm doanh nghiệp có lợi nhuận ròng giảm hoặc thậm chí thua lỗ. Hai doanh nghiệp giảm lãi nhiều nhất là Tập đoàn Đầu tư Thăng Long (HNX: TIG) và SJ Group (HOSE: SJS) với tỷ lệ trên dưới 94%.

Trong đó, lợi nhuận ròng của TIG chỉ còn gần 4 tỷ đồng, do quý 3 là giai đoạn Công ty tập trung tăng đầu tư vốn, mua vào và thực hiện đầu tư xây dựng, một số dự án bất động sản nên chưa triển khai bán hàng, dẫn đến doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ giảm. Mặt khác, doanh thu hoạt động tài chính giảm nhưng chi phí lại tăng cũng ảnh hưởng đến lợi nhuận quý 3 giảm.

Còn SJS khép lại quý 3 với lợi nhuận ròng chỉ gần 3 tỷ đồng, mức thấp nhất trong 12 quý (từ quý 4/2022). Nguyên nhân chính là do “trắng” doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản, trong khi cùng kỳ mang về hơn 108 tỷ đồng, qua đó doanh thu thuần giảm 79%, còn gần 27 tỷ đồng.

“Tân binh” nhà Đất Xanh là Regal Group (UPCoM: RGG) cũng có kết quả không mấy khả quan trong quý 3 với doanh thu thuần và lãi ròng lần lượt giảm 20% và 37%, còn 88 tỷ đồng và 3 tỷ đồng. Trên BCTC, RGG ghi nhận hơn 85 tỷ đồng doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản, tăng 24% so với cùng kỳ, nhưng lại “trắng” doanh thu từ hoạt động môi giới, trong khi quý 3/2024 mảng này mang về gần 38 tỷ đồng.

Công ty cho biết, do từ cuối năm 2024 đã thực hiện tái cấu trúc nên không còn ghi nhận kết quả kinh doanh từ một số công ty con trong quý 3/2025.

16 doanh nghiệp BĐS có lợi nhuận ròng giảm trong nửa đầu năm 2025. Đvt: Tỷ đồng

Nguồn: VietstockFinance

Tuy giảm nhưng các doanh nghiệp trên vẫn còn lợi nhuận để giữ lại, vẫn khả quan hơn 11 doanh nghiệp đã báo lỗ.

Doanh nghiệp bất động sản lỗ nhiều nhất vẫn là Novaland (HOSE: NVL) với 878 tỷ đồng trong quý 3 (cùng kỳ lãi hơn 3.1 ngàn tỷ đồng). Nguyên nhân báo lỗ đến từ việc cả doanh thu thuần và doanh thu tài chính đều lần lượt giảm 16% và 88%, trong khi đó chi phí tài chính tăng đột biến, gấp 4.5 lần, lên hơn 1.4 ngàn tỷ đồng do lỗ chênh lệch tỷ giá tăng 712 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước.

Điểm tích cực trong quý 3 của NVL là phân khu Golf Villas và Florida 3.7 thuộc đại dự án NovaWorld Phan Thiet đã được bàn giao và đi vào vận hành. Tính chung đến nay đã có 1,500 sản phẩm bất động sản tại dự án này được bàn giao, trong đó 750 căn đã hoàn thiện nội thất và đưa vào cho thuê. Còn tại Aqua City, hơn 1,000 sản phẩm đã được bàn giao.

Ở chiều ngược lại, Vạn Phát Hưng (HOSE: VPH) dù có doanh thu thuần gấp đôi cùng kỳ, đạt 39 tỷ đồng, nhưng vẫn lỗ ròng 10 tỷ đồng. Đây là kết quả của việc giá vốn tăng cao hơn khi gấp đến 3.3 lần. Đồng thời, doanh thu tài chính sụt giảm nghiêm trọng 99%, chỉ còn hơn 5 tỷ đồng, cùng kỳ năm trước cao đột biến do có gần 350 tỷ đồng đến từ lãi chuyển nhượng cổ phần công ty con.

Giải thích về sự chênh lệch mức tăng giữa doanh thu thuần và giá vốn, VPH cho biết trong kỳ Công ty không ghi nhận hoạt động kinh doanh bất động sản mà doanh thu chủ yếu đến từ hoạt động xây dựng. Tuy nhiên, mảng xây dựng lại không mang đến lợi nhuận do phần xây dựng được chỉ định thực hiện bởi bên thứ ba.

12 doanh nghiệp BĐS thua lỗ trong quý 3/2025. Đvt: Tỷ đồng

Nguồn: VietstockFinance

19 doanh nghiệp vượt kế hoạch năm

Với việc lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp có mức tăng đột biến trong quý 3, dữ liệu từ VietstockFinance cho thấy, có 19 doanh nghiệp bất động sản trên sàn đã vượt mục tiêu lợi nhuận cả năm chỉ sau 9 tháng.

Mức thực hiện kế hoạch 2025 của một số doanh nghiệp BĐS

Nguồn: VietstockFinance

Tăng trong nghi ngờ

Trong bối cảnh dòng tiền quốc tế quay trở lại khu vực, cùng khả năng cao thị trường chứng khoán Việt Nam sẽ chính thức được nâng hạng lên thị trường mới nổi trong kỳ đánh giá của FTSE Russell vào tháng 3/2026

Thị trường đang trong nhịp “tăng trong nghi ngờ” khi thanh khoản còn yếu, trong khi triển vọng cân bằng - tích lũy vẫn được duy trì trước khi hình thành xu hướng rõ nét hơn.

Yếu tố cơ bản tích cực, định giá trở nên hấp dẫn

Tuần qua, thị trường mở đầu bằng một phiên giảm sâu khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng, nhưng ngay sau đó VN-Index đã có những phiên hồi kỹ thuật liên tiếp dù thanh khoản vẫn duy trì ở mức thấp. Chúng tôi nhận thấy, đây là trạng thái quen thuộc trong các nhịp hồi sau điều chỉnh: thị trường “tăng trong nghi ngờ”, trong khi dòng tiền vẫn dè dặt và chưa sẵn sàng quay lại mạnh mẽ.

Hiện tại, chỉ số đang dao động quanh vùng đáy ngắn hạn và kiểm định mốc MA100, nên việc xuất hiện các phiên đỏ - xanh xen kẽ là hoàn toàn bình thường trong quá trình hình thành đáy. Về dòng tiền, thanh khoản yếu với dòng vốn chủ yếu tập trung vào các nhóm ngành ngách thuộc nhóm vốn hóa vừa - những nhóm đã chiết khấu sâu 30-40% trong nhịp điều chỉnh trước đó và sở hữu câu chuyện riêng cùng nền tảng tài chính lành mạnh hơn so với mặt bằng chung.

Điểm đáng chú ý là sau đợt cắt giảm lãi suất gần đây của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), cùng với việc VN-Index lùi về vùng 1.600 điểm, chúng tôi ghi nhận khối ngoại không còn bán ròng mạnh như trước. Điều này củng cố thêm nhận định rằng, mốc 1.600 đang đóng vai trò vùng hỗ trợ quan trọng - nơi áp lực bán suy yếu và xuất hiện dòng tiền thăm dò trở lại, đặc biệt khi quan sát hành vi mua bán trong phiên.

Định giá đã giảm, hiện P/E dự phóng quanh mức 11 lần (loại bỏ các cổ phiếu đặc biệt như nhóm Vin) so với mức trung bình 5 năm khoảng 13 lần cũng là yếu tố hỗ trợ đáng kể. Ngoài ra, kết quả kinh doanh quý III tích cực tiếp tục là động lực lớn khi dự phóng cuối năm, tăng trưởng lợi nhuận doanh nghiệp có thể đạt trên 20% (dựa trên tập cổ phiếu HSC đang phân tích - chiếm hơn 85% vốn hóa thị trường). So với kế hoạch năm, tất cả các nhóm cổ phiếu vốn hóa lớn, vừa và nhỏ đều đã hoàn thành mục tiêu tính đến quý III, trong đó nhóm vốn hóa trung bình đạt 98% kế hoạch. Vì vậy, nền tảng cơ bản của thị trường vẫn vững và khả năng giá giảm sâu là không cao.

Với những tín hiệu hiện tại về dòng tiền và cấu trúc kỹ thuật, cùng nền tảng cơ bản tích cực, chúng tôi kỳ vọng, VN-Index sẽ tiếp tục dao động trong vùng 1.580-1.680 thời gian tới. Đây nhiều khả năng vẫn là giai đoạn tích lũy và cân bằng lại mặt bằng giá trước khi thị trường hình thành những nhịp hồi phục rõ rệt để xác lập xu hướng mới.

Vốn ngoại quay lại khu vực, áp lực bán ròng tại Việt Nam hạ nhiệt

Từ đầu tháng 11, áp lực bán ròng của khối ngoại tại Việt Nam đã hạ nhiệt rõ rệt. Trong khu vực, dòng tiền cho thấy tín hiệu tích cực hơn khi nhiều thị trường đã quay lại trạng thái mua ròng, nổi bật như Indonesia với 267 triệu USD, trong khi Malaysia và Philippines ghi nhận khoảng 90 triệu USD mỗi thị trường. Những diễn biến này phản ánh tâm lý nhà đầu tư nước ngoài đang dần cải thiện trên diện rộng.

Chúng tôi cho rằng, động lực chính đến từ việc Fed khởi động chu kỳ nới lỏng, kéo lợi suất trái phiếu Mỹ giảm sâu, khiến việc nắm giữ tài sản tại Mỹ kém hấp dẫn hơn. Khi chênh lệch lãi suất giữa Mỹ và các thị trường mới nổi thu hẹp, dòng vốn toàn cầu có xu hướng dịch chuyển sang các thị trường có mức sinh lời hấp dẫn hơn và cổ phiếu châu Á đang trở thành điểm đến đáng chú ý.

Trong bối cảnh dòng tiền quốc tế quay trở lại khu vực, cùng khả năng cao thị trường chứng khoán Việt Nam sẽ chính thức được nâng hạng lên thị trường mới nổi trong kỳ đánh giá của FTSE Russell vào tháng 3/2026, chúng tôi kỳ vọng, dòng vốn ngoại sẽ sớm quay lại Việt Nam và mang lại tác động tích cực cho thị trường.

Mục tiêu tăng trưởng GDP trên 10% từ năm 2026

Sáng 13/11, tại kỳ họp thứ 10 Quốc hội khóa XV, các đại biểu đã thông qua Nghị quyết về kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 2026, nêu rõ các mục tiêu trọng tâm cùng 15 chỉ tiêu chủ yếu. Đáng chú ý, Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng GDP đạt 10% trở lên, đồng thời duy trì ổn định vĩ mô, kiểm soát lạm phát và bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế. Các mục tiêu khác bao gồm GDP bình quân đầu người đạt 5.400-5.500 USD, tỷ trọng ngành chế tạo chiếm khoảng 24,96% GDP và CPI tăng trung bình khoảng 4,5%.

Trong đó, đầu tư công đóng vai trò then chốt với mức giải ngân trung bình gần 1,6 triệu tỷ đồng mỗi năm giai đoạn 2026-2030, tập trung vào các dự án trọng điểm như đường cao tốc, đường sắt Bắc-Nam, sân bay Long Thành… Do vậy, chúng tôi kỳ vọng, các nhóm ngành vật liệu xây dựng như HPG, CTI, DHA, VLB sẽ tiếp tục hưởng lợi từ chu kỳ xây dựng mới của đất nước.

Kỳ vọng chính sách pháp lý mới hỗ trợ ngành bất động sản

Tuần qua, nhiều đề xuất chính sách pháp lý liên quan tới nhóm bất động sản đã được đưa ra. Trong đó, nổi bật là các doanh nghiệp có quỹ đất sạch và đã giải phóng mặt bằng trên 75% sẽ được Chính phủ hỗ trợ hoàn tất phần còn lại, tạo tâm lý tích cực và thúc đẩy đà hồi phục toàn ngành.

Với việc quý IV thường là giai đoạn các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh bàn giao, hạch toán lợi nhuận và mở bán dự án mới, trong khi giá cổ phiếu đã điều chỉnh từ 20-30% trong thời gian qua, chúng tôi cho rằng, đây là cơ hội phù hợp để tích lũy các cổ phiếu có cơ cấu tài chính lành mạnh và quỹ đất lớn như KDH, NLG, VHM. Đồng thời, với nhà đầu tư có khẩu vị rủi ro cao, các mã như CII, NVL, DIG, PDR cũng có thể được xem xét nhằm tận dụng đà hồi phục sớm.