《分析》中国私募REIT为房企提供融资新途径

作者 宿泱韫

中国楼市止跌回稳路漫漫，A股上市房企三季报多数仍是惨字当头，销售同比继续下探，叠加开发毛利率磨底，诸多房企难以实现盈利增长、甚至亏损幅度进一步加深。

行业仍在继续化解风险，部分杠杆指标有好转迹象，分析人士预计除少数优质企业外，房企整体业绩今年料仍偏弱，但这也许是房地产迈向“高质量发展”黎明前的黑暗。

路透统计的A股主要房企财报显示，前三季销售额普遍双位数下滑，仅有招商蛇口 和绿地控股 跌幅在个位，金地集团 、新城控股 和万科 均腰斩或接近腰斩。

据中国指数研究院最新数据，前10月百强房企销售额均有下降，其中前十房企销售额均值同比降15%，11-30位的房企均值降幅为17.8%。

“目前房地产板块报表仍在走弱，这是对房地产旧发展模式的告别，”申万宏源分析师袁豪在报告中称，预计“好房子”等新发展模式也将赋予优质企业孕育着新发展机遇。

其并称，展望后续，尽管2022-2024年行业业绩大幅下降形成低基数，但综合考虑房企竣工结算仍将走弱，毛利率继续磨底，三项费用率走高，存货仍有减值压力等因素，预计今年板块业绩仍偏弱，但少数优质企业将有改善。

房企三季度营收表现分化，保利发展 、招商蛇口和滨江集团 均录得双位数同比增长，其他几家则双位数下跌。

然而，销售规模收缩以及开发业务毛利率持续下滑，令房企盈利能力普遍承压。除深耕浙江本地的滨江集团外，其他统计的上市房企三季度盈利能力均进一步减弱，保利、绿地同比由盈转亏，万科、金地亏损扩大，招商蛇口和新城控股净利亦下滑。

统计的房企除保利和绿地，9月末整体销售毛利率同比均有所上升，部分得益于商业地产等多元化业务，开发业务仍是盈利的拖累项。万科、绿地、新城、金地均在财报中提及开发业务毛利率下降/处于低位，或房地产交付毛利减少；只有滨江逆流而上，称交付楼盘体量及项目整体毛利水平增加推高了净利。

**控风险**

在控风险方面，行业整体有一定进展，但尚未摆脱困境，净负债率继续攀升；一些优质房企修复资产负债表已初见成效，开始持续布局土地市场。

三道红线之一的“剔除预售款后资产负债率”，统计的各房企表现不一，部分资产负债表趋于良性健康发展，比率控制在70%以下，而另一些，如万科和绿城仍在债务泥潭中挣扎。

万科财报称，公司销售持续下滑，整体经营形势依然十分严峻，资金紧张局面进一步加剧，债务偿还面临较大压力。大股东深铁集团年内已10次输血，迄今已累计提供291.3亿元的股东借款。

申万宏源的袁豪统计，三季度末A股房地产板块剔除预收款后的资产负债率为70%，相比去年末下降0.1个百分点，但衡量杠杆水平和偿债能力的另一道红线--净负债率升至89.4%，较去年末上升5.8个百分点。

他称，这源于业绩持续亏损推动的净资产下降，但预计后续随着供给侧端防风险政策持续推出，预计房企后续将管控杠杆水平、从而有望逐步趋于稳定。

部分房企收缩战线，另一部分资产负债表已修复的房企则积极扩张。中指院数据显示，百强房企前10月拿地总额7,838亿元，同比增长26.4%，增幅较前九月收窄。拿地企业仍以央国企为主，拿地金额前十企业中八家为央国企，部分民企亦有一定投资强度，比如浙江、四川的多家民企拿地较为积极。

中指研究院研究主管陶淑茹周一表示，多地10月在供给端针对“好房子”建设落地优化政策，短期来看，随着年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑。

“当前形势下，渐进式政策放松难以打破当前房地产市场负向循环，需要中央多措并举、系统发力，推动市场止跌回稳。”（完）

（路透上海张金栋对本文亦有贡献。）

中国楼市艰难筑底之际，主要房企上半年销售仍在双位数下挫、盈利能力亦鲜有改善，而6月以来市场转弱更为其复苏之路蒙阴，出险房企在化债过程中面临重重考验。

在行业整体规模缩减的同时，财务稳健的房企则“强者恒强”，上半年华润置地 、招商蛇口 等央企的部分运营指标已现改善迹象，并开始积极拿地扩大投资版图。

“止跌回稳进行中，投资强度亮眼，”国金证券房地产分析师池天惠等就中报点评称，随着北京五环外以及上海外环外限购套数取消等政策落地，预计进入四季度地产成交量有望迎来反弹，助推基本面进一步止跌回稳。

路透统计的10家主要房企年报显示，上半年销售额同比均双位数下跌，跌幅从10%至56%不等。销售额过千亿元的三家房企均为央企，而昔日龙头万科 几近腰斩。

形势依然严峻，克而瑞最新统计数据显示，中国百强房企8月实现销售操盘金额2,070亿元人民币，环比降低1.9%，同比下降17.6%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平。预判9月新房成交绝对量或将低位回升，城市间、项目间分化还将持续加剧。

房产中介巨头—贝壳 首席财务官徐涛此前在业绩会上表示，后期市场惯性下行的压力很大，市场走势仍取决于政策力度与供需关系改善的节奏。在现有政策持续落地的基础上，更大力度的增量政策有出台空间，聚焦激活需求和优化供给持续发力，以对冲市场下行趋势。

较之去年的全数下跌，房企上半年营收表现开始分化，同比降幅最大为融创中国 的超四成，增幅最高为龙湖集团 的25%。

随着销售规模收缩以及持续计提减值，房企的盈利能力普遍继续滑落，万科上半年亏损幅度再度扩大至百亿元，盈利的房企中仅有招商蛇口和华润置地两家录得增长。国金证券指出，从盈利能力来看，房企仍然被前期项目拖累。

房企毛利率仍普遍处于低水位，开发业务毛利率成为诸多出险房企的拖累项，万科和金地 均已降至个位数，高毛利的商业地产则支撑华润置地、新城控股 整体毛利率超越其他房企，保持在20%以上。

**分化加剧**

上半年，碧桂园 、融创中国等出险房企仍奔波应对债务重组，万科依赖于大股东持续资金支持，而财务健康的部分房地产央国企投资意愿已回升，开始布局土地市场了。

从衡量债务风险和财务稳健性的核心指标—净负债率来看，对比去年末，万科、金地、招商蛇口等有较明显的上升，中国海外发展 、保利发展 、龙湖等变化不大。

“行业已经从过去的规模竞速进入到品质制胜的新阶段，虽然规模都在下降，但头部企业的市场份额还在提升。”中国指数研究院华东大区常务副总高院生周一表示，这也是源于行业发生的根本性变化，房地产市场进入到好房子建设的时代。

万科大股东深铁集团今年以来持续“输血”，已累计提供238.8亿元的股东借款，助力万科完成243.9亿元公开债务偿还，然而短期还债压力仍重，半年报披露万科一年内到期的有息负债达1,554亿元。

融创中国则开启第二轮境外债务重组，力争年底前完成境外债务重组相关的所有法庭程序。

稳健派民企代表—龙湖集团 聚焦债务压降与正向现金流积累，上半年新增收购土地储备总建筑面积为24.9万平方米，公司高管在业绩会表示，“在保证财务安全的前提下，我们会择机获取一些新的土地。”

中指院数据显示，百强房企前八月拿地总额6,056亿元，同比增长28%，增幅较前七月缩窄6.3个百分点。拿地企业仍以央国企为主，拿地金额前十企业中八家为央国企，包括中海地产、保利发展、招商蛇口和华润置地。（完）